ניסוי בנדל"ן המניב

חברת מנרב תסב חלק משטח הפארק הביוטכנולוגי, הממוקם בשטח בית החולים הדסה עין כרם בירושלים, למתחם מעבדות קטנות ומצוידות שיושכרו למדענים בתחילת דרכם, כך נודע ל"כלכליסט".

מתחם המעבדות החדש, שייקרא לאב האב (Lab Hub), ייבנה במתכונת של בתי הפרקליט או בתי הרופאים שהפכו פופולריים יותר בשנים האחרונות בתחום הנדל"ן המניב. הפרויקט כולל בשלב א' בנייתן של תשע מעבדות על פני כ־850 מ"ר, שכבר הושכרו. עלות ההקמה מוערכת ב־4.5 מיליון שקל. בשלב ב' מתוכננת בנייתן של 14 מעבדות נוספות.

מנרב זכתה בשנת 2005 במכרז BOT שפרסמו האוניברסיטה העברית ובית החולים הדסה עין כרם. הבניין בן שש קומות ושתי קומות חניה, המשתרע על פני 16 אלף מ"ר, היה אמור לשמש מדענים וסטארט־אפיסטים בתחום הביוטכנולוגי בעת עבודה על מחקרים שונים. החברה זכתה במכרז לתקופה של 25 שנה, השלימה את בניית הפרויקט לפני ארבע שנים, וכיום היא משכירה חלק מהשטחים לחברות שונות, בהן HBL, הדסית וליפוקיור. אף שההתעניינות בבניין מצד המדענים היתה רבה, בפועל הם בוששו לבוא והתפוסה בפארק הביוטכנולוגי עומדת כיום על 30% בלבד. הסיבה לכך, סברו בחברה, היא כי התקציבים שעמם יוצאים מדענים לניסוי פרטי לא מספיקים גם למימון בניית מעבדה שתעמוד בכל התקנים הנדרשים.

אופציה נוספת שעומדת כיום לרשות חברות כאלה היא הצטרפות למעבדה המתמחה בתחום מדעי החיים בחממות. היתרון של החממות הוא מעבדות איכותיות, אך החיסרון שלהן הוא שמרבית החממות לוקחות אחוז משמעותי מהבעלות על החברות שפועלות בתחומן. "אנחנו זיהינו צורך של מדעני ביוטכנולוגיה שלא מקבל מענה. מדען שמסיים דוקטורט ומעוניין לעשות ניסוי צריך לגייס כסף. הכסף מגיע בדרך כלל מהמדען הראשי במשרד התמ"ת או מקרנות הון סיכון. נניח שבמצב הטוב הוא קיבל 300 אלף דולר לניסוי, הוא יידרש להוציא 200 אלף דולר מהסכום הזה על בניית מעבדה עם הציוד הבסיסי ביותר, מה שאומר שאחרי שהוא בנה לעצמו מעבדה, לא יישאר לו כסף לניסוי", מסביר יובל בורג, מנהל תחום הנכסים המניבים במנרב.

לדברי בורג, "ברגע שהבניין הזה נפתח התחלתי להיפגש עם אנשים מהתחום הביוטכנולוגי וירד לי האסימון. זה לא פרויקט רגיל בנדל"ן מניב. לקהילה הזאת יש צרכים אחרים והמודל להשכרה חייב להיות שונה מהמקובל". בורג מציג את אחת המעבדות בבניין ומצביע על הציוד. "המעבדה הזו היא בשטח 25 מ"ר וזו מעבדה ממוצעת שמדען צריך, אבל על השטח המצומצם הזה יש ציוד במאות אלפי שקלים. יש מנדפים שחייבים להיות בכל מעבדה, מקררים מיוחדים של מינוס 40 מעלות או מינוס 80 מעלות שהמחירים שלהם יכולים להגיע ל־25 אלף דולר. הם חייבים שיהיה חדר שטיפה כדי לקבל רישיון עסק למקרה שחומרים מסוכנים נשפכים. זאת רשימה ארוכה, ואנחנו הלכנו ובדקנו ותכננו את המעבדות החדשות עם כל הציוד הנדרש, כולל משרד ומזכירות ומכונות צילום ופינת קפה".

שטח כל מעבדה בלאב האב ינוע בטווח 20–40 מ"ר, ומחיר השכירות יחל ב־6,000 שקל לחודש למעבדה הקטנה יותר. המחיר הזה כולל גם את השימוש בציוד וגם את דמי הניהול של הבניין והארנונה. המחיר אינו כולל חשמל, שצריכתו שונה בין מעבדה למעבדה.

פרופ' חזי ברנהולץ, יזם ותיק בתעשיית מדעי החיים, העומד כיום בראש חברת ליפוקיור, אשר שוכרת מעבדה במתחם, אומר ל"כלכליסט" שמתחם המעבדות החדש הוא פתרון מצוין לחברות אשר אינן יכולות להרשות לעצמן להקים מתחם כזה. לדברי ברנהולץ, "המתחם כפי שהיה בהתחלה לא התאים לחברות הצעירות אשר נדרשו להקים את המעבדות בכוחות עצמן. במתכונת החדשה יכול היזם להיכנס למעבדה שמצוידת בכל מה שדרוש לחברת מדעי החיים ולהתחיל לעבוד עם התחייבות לזמן קצר בלבד". ברנהולץ מאמין שהמתחם החדש יכול לשרת גם חוקרים מהאוניברסיטה שלעתים מבקשים להרחיב ניסויים או לבצע ניסויים אשר אינם יכולים לעשות זאת במסגרת האוניברסיטה.

מנרב מנהלת בימים אלה משא ומתן מתקדם להשכרת כ־2,500 מ"ר על ידי האוניברסיטה העברית לצורך מתקן מחקר, ועוד שני גורמים רפואיים מנהלים משא ומתן בנוגע להקמת מתקן רפואי בשטח של כ־4,500 מ"ר. במנרב החליטו לאמץ את המודל גם באשדוד ומשכירים שם באותה מתכונת כאלף מ"ר, כאשר העירייה מסבסדת למדענים חלק משכר הדירה.