נתן חץ: לפי קרנות הריט, היינו צריכים לקבל דמי ניהול כפולים

חברת הייעוץ אנטרופי ממשיכה להערים קשיים על חברת הנדל"ן אלוני חץ שבשליטת נתן חץ, שמבקש לאשר את שכרו כמנכ"ל החברה וכיו"ר החברה־הבת אמות. לקראת אסיפת בעלי המניות של אמות, ב־21 במרץ, שבמסגרתה יידרשו בעלי מניות המיעוט בחברה לאשר את הארכת הסכם שירותי הניהול שמספקת לאמות אלוני חץ, ביקשה אנטרופי לקבל מהחברה מידע שעל פיו מבוססת סבירות הענקת דמי הניהול המבוקשת.

באמות החליטו בתגובה לפרסם מידע שביקשה ממנה אנטרופי, לכלל המשקיעים באמצעות דיווח בורסאי. מהמידע, כך טוענת אמות, עולה כי דמי הניהול שהיא גובה אינם גבוהים ביחס לענף. המידע כולל השוואה של דמי הניהול המבוקשים על ידי אלוני חץ מאמות לדמי הניהול המבוקשים בחברות נדל"ן אחרות. דמי הניהול שמבקשת החברה לאשר ל־2013 עומדים על 14.3 מיליון שקל.

סלע, ריט 1 ואשטרום בצמרת הרשימה

הבדיקה משווה את שיעור שכר מטה הנהלה של שורה של חברות בתחום הנדל"ן ביחס להיקף הנכסים ב־2011. ברשימה נכללו חברות כמו עזריאלי (שבה שיעור השכר מהיקף נכסי הליבה עמד על 0.53%), בריטיש ישראל (0.3%), מבני תעשיה (0.33%) ואשטרום נכסים (0.61%). בממוצע עמד שיעור השכר מסך הנכסים על 0.4%, בדומה לאמות שם שכר עבודת המטה בתוספת דמי הניהול הסתכם בשנת 2011 ב־28 מיליון שקל מתוך נכסים בשווי הוגן של 6.5 מיליארד שקל (0.43%).

השוואה נוספת שביצעה אמות היתה של סך הוצאות ההנהלה והכלליות של חברות נדל"ן שונות ביחס למחזור ההכנסות שלהן משכירות וניהול נכסי נדל"ן. הממוצע עמד על שיעור של 8.2%. בין החברות עם השיעור הגבוה יותר (כלומר שכר גבוה יחסית להכנסות) ניתן למנות את חברת סלע קפיטל עם הוצאות הנהלה וכלליות של 10.7 מיליון שקל מתוך מחזור של 57.6 מיליון שקל (18.7%), אשטרום עם היקף הוצאות הנהלה וכלליות של 34.6 מיליון שקל בשנת 2011 ביחס להכנסות של 204 מיליון שקל (17%). חברות עם יחס נמוך יחסית המשקף שכר נמוך ביחס להכנסות הן חברות כמו מליסרון עם הוצאות הנהלה וכלליות של 64.4 מיליון שקל ב־2011 ביחס להכנסות של 1.35 מיליארד שקל (4.8%). הממוצע עמד על יחס של 8.24% בעוד היחס של אמות התקרב לממוצע ועמד על 8.38%.

אמות מבצעת תחשיב מעניין נוסף הבודק מה היו דמי הניהול שלהם היתה זכאית אלוני חץ לו היה מיושם מודל הנהוג בחברות מתחרות שבחרה אמות. כך, בהתבסס על מודל דמי הניהול שגובה דוד עזריאלי מחברת עזריאלי בשליטתו, דמי הניהול של אלוני חץ היו אמורים לעמוד על 16.5 מיליון שקל ב־2011. על בסיס מודל דמי הניהול של חברת ריט 1, דמי הניהול היו אמורים לעמוד על 39.6 מיליון שקל ב־2011, על בסיס מודל דמי הניהול של חברת אלקטרה נדל"ן המקבלת שירותים מהחברה־האם אלקו דמי הניהול היו צריכים לעמוד על 7.7 מיליון שקל ב־2011 ואילו לפי מודל דמי הניהול שמשלמת חברת סלע קפיטל לחברת הניהול שלה - דמי הניהול היו אמורים לעמוד על 40 מיליון שקל. זאת, כאמור, כשדמי הניהול הממוצעים תחת הסכם הניהול של אלוני חץ מוערכים ב־14 מיליון שקל בשנה.

באמות מסבירים עוד כי ישנה עדיפות אמיתית לקבל את שירותי הניהול מחברת האם ולא מצד ג' "קיימת סינרגיה בין מטה החברה לבין מטה אלוני חץ כך שהחברה מבחינתה מקבלת שירותי ניהול באיכות וברמה אופטימלית" נכתב. "בהשוואת חלופה זו לחלופות אחרות העומדות בפני החברה דוגמת הרחבת מטה החברה כמותית ואיכותית או לחלופין הסתייעות במיקור חוץ עולה כי מאפייניהם הייחודיים של שירותי הניהול הניתנים לחברה על ידי אלוני חץ אינם ניתנים להשגה בדרך של מיקור חוץ או התקשרות עם יועצים חיצוניים". מעניין כי דווקא מסקנה זו לא גובתה בטבלה השוואתית המעריכה את עלויות הסיוע בשירותים חיצוניים או הרחבה כמותית של מטה החברה במקום סיוע בשירותי חברה־האם.

נתן חץ אלוני חץ | צילום: עמית שעל

חברת הייעוץ אנטרופי מספקת המלצות לגופים המוסדיים ביחס לאופן הצבעה באסיפות כלליות ולכן היא פונקציה חשובה שתמיכתה בהארכת ההסכם קריטית לאישורו. בינואר האחרון חשף "כלכליסט" את מערכת היחסים העכורה בין אנטרופי לאלוני חץ. זאת לאחר שהדרישות של אנטרופי לצורך אישור שכרו של נתן חץ כמנכ"ל אלוני חץ אילצו את אלוני חץ לדחות את ההצבעה ביחס להארכת כהונתו. הגוף המשמעותי ביותר שעשוי להכריע את גורל הסכם דמי הניהול באמות היא חברת מגדל ביטוח המבססת את הצבעותיה על המלצות אנטרופי. מגדל מחזיקה ב־15% ממניות חברת אמות.

בחוות הדעת ששלחה אנטרופי לגופים המוסדיים ביחס לאישור שכרו של חץ כמנכ"ל אלוני חץ, נחשפה תכתובת מיילים בין מנכ"לית אנטרופי, ענת גואטה ליו"ר אלוני חץ אבי ורטהיים. אלוני חץ האשימה את אנטרופי בדחיית הדיון בנוגע לתנאי השכר של חץ (שתתקיים בשבוע הבא), ואילו גואטה האשימה בתגובה כי הסיבה לדחייה נעוצה בהתנהלות אלוני חץ.

דמי הניהול של אלוני חץ יוגבלו

שירותי הניהול שאלוני חץ מספקת לאמות כוללים גם סיוע בניהול ובניית אסטרטגיה עסקית, פתוח עסקי, ניהול חוב ומקורות אשראי, בדיקת השקעות חדשות, סיוע בגיוסי הון, נושאי מס ועוד. דמי הניהול מוגבלים כיום ל־18 מיליון שקל בשנה ונגזרים משווי הנכסים שברשות אמות (כולל נדל"ן להשקעה ונדל"ן בהקמה עצמית). רק ב־2011 עמד היקף דמי הניהול ששילמה אמות לאלוני חץ על 13.5 מיליון שקל. דמי הניהול עבור 2012 צפויים להסתכם ב־14.1 מיליון שקל ובשנת 2013 הם צפויים לעמוד על 14.3 מיליון שקל.

בהסכם הנוכחי הוכנסו מספר שינויים בהתאם למגעים שניהלה החברה עם אנטרופי. כך למשל נקבע כי אלוני חץ לא תהיה זכאית לתוספת דמי ניהול בגין גידול בהיקף הנכסים הנובע משיערוכים חיוביים, ודמי הניהול יוגבלו ל־17 מיליון שקל. באמות מעריכים שמדובר בעדכונים שיפחיתו כ־3% מדמי הניהול שנגבו עד כה בממוצע. כך, לפי מצבת הנכסים הקיימת (7 מיליארד שקל) דמי הניהול צפויים לעמוד על 14 מיליון שקל.