שאלת מס: הנחה בגלל המוניטין

בשבוע שעבר דווח בתקשורת על עסקה למכירת חלק מהזכויות בדיזנגוף סנטר. לפי הפרסומים מכרה חברת אדרי־אל נכסים 50% מאחזקותיה בדיזנגוף סנטר (המשקפים בפועל 15% מהזכויות בקניון) בתמורה ל־145 מיליון שקל. עסקה זו, על אף פשטותה היחסית, עשויה לעורר לא מעט שאלות מיסוי. למשל, שאלת החבות במס רכישה בגין העסקה. אחד המסים המוטלים על עסקאות במקרקעין לפי חוק מיסוי מקרקעין הוא מס רכישה של 5% (למעט ברכישת דירת מגורים שעליה חלים שיעורי מס רכישה אחרים), שמהווה מקור תקציבי חשוב.

בעסקאות רכישה של נכסים פעילים המניבים הכנסות עסקיות עולה השאלה על איזה חלק משווי העסקה יוטל מס רכישה. המס מוטל על זכות במקרקעין, אך אינו מוטל על נכסים וזכויות אחרות הנכללים במסגרת עסקת הרכישה.

למשל, לא יוטל מס רכישה על מיטלטלין שנרכשו במסגרת העסקה (כגון מערכות וציוד שאינם מחוברים למקרקעין בחיבור של קבע) וכן על נכסים בלתי מוחשיים, שהעיקרי שבהם הוא המוניטין העסקי. יקשה לטעון שלדיזנגוף סנטר אין מוניטין עסקי, וככל שניתן יהיה להוכיח זאת, הרי שבגין מרכיב התמורה ששולם על המוניטין העסקי לא יחול מס רכישה.

מעבר לוויכוח על גובה מס הרכישה עולה השאלה האם בכלל ניתן להימנע ממס רכישה במקרים מעין אלה? הדבר בהחלט אפשרי. מס רכישה חל לא רק בעסקה של רכישת זכויות במקרקעין, אלא גם בעת רכישת זכויות באיגוד מקרקעין (איגוד שכל נכסיו הם נכסי מקרקעין. אם קיימים באיגוד מזומנים, מניות, אג"ח, ניירות ערך אחרים ומיטלטלין, אך אלו אינם משמשים לייצור הכנסתו של האיגוד, לא יראו בהם כנכסי האיגוד). אולם, אם מדובר באיגוד שאינו בבחינת איגוד מקרקעין, הרי שלא תחול על העסקה חבות במס רכישה, לא בגין הנכסים הנוספים שאינם מקרקעין ואף לא בגין המקרקעין המוחזקים על ידי האיגוד.

כאשר חברה מחזיקה במרכז מסחרי היא צוברת מוניטין מהותי מעבר לעצם האחזקה בנכס, וכן מפיקה הכנסות מגוונות מפעילויות נוספות. גורמים אלה עשויים להוציא את החברה מהגדרת איגוד מקרקעין ולפטור את הרוכש מעול משמעותי של מס הרכישה, באופן שעשוי להוזיל את העסקה ב־5%.

הכותב הוא מנהל מחלקת מיסוי נדל"ן ב־BDO זיו האפט