"כמעט ואין כיום בישראל שוק של נכסים מניבים"

"הריבית הנמוכה גורמת לכך שלמעשה כמעט ואין בישראל היום שוק של נכסים מניבים. אם אתה בעל נכס מניב, ויש לך תשואה של 8%-9% בשוטף, ואתה משלם לבנק ריבית יותר נמוכה, הרי שלא משתלם לך למכור. לכן, אין כמעט מוכרים בשוק", כך אמר עו"ד אמיר חן שותף מנהל בפישר בכר חן וול אוריון ושות' בפאנל בנושא נדל"ן מניב בוועידת הנדל"ן 2013 של "כלכליסט" בת"א.

בפאנל השתתפו גם מוטי סלע מנכ"ל אשטרום נכסים, עמיר בירם שותף ומנהל שותפות הנדל"ן JTLV ואמיר הסל, מנהל חטיבת ההשקעות בהראל ביטוח.

"יש לנו תיק נדל"ן מניב והשקעות ישירות בהיקף של מעל 5 מיליארד שקל, אנחנו נמצאים בתהליך הגדלה של הרכיב הזה. במקביל אנחנו משקיעים בתחום המסורתי מניות ואג"ח, אך מנגד מבקשים לקבל תשואה גבוהה משמעותית מאגרות החוב הקונצרטיות ואג"ח מדינה לכן נשקיע גם בתחום הנדלן המניב", אמר הסל על פיזור פורטפוליו ההשקעות של הקבוצה גם לתחום הנדל"ן מניב. 

"אנחנו מחפשים אלטרנטיבות השקעה שייתנו לנו תשואה גבוהה יותר מההשקעות הנחשבות סולידיות. אג"ח מדינה ל-10 שנים נותנות תשואה של כ-1.5% ובתחום הנדל"ן התשואה היא של 8%. אין ספק שהוא תחום מורכב, ודורש טיפול, אבל כמובן שאנחנו ערוכים להשקעה בתחום הזה", אמר הסל.

עמיר בירם התייחס לסיבה שבגללה השותפים הגדולים לעסקאות בתחום הנדל"ן המניב הם הגופים המוסדיים: "ניהול מרכזי מסחר הוא מאוד מורכב. המועמדים הגדולים לעסקאות הגדולות בתחום הנדל"ן המניב הם כיום לא מעט גופים מוסדיים גדולים".

בתשובה לשאלה אילו הזדמנויות הוא מזהה בשווקים היום השיב מוטי סלע: "האמת היא שאני רואה בארץ פחות הזדמנויות עסקיות, ואנחנו קונים בעיקר בגרמניה. יש שם קרנות שמבקשות נזילות, ואנחנו נמצאים במקומות הנכונים האלה. אנחנו אחרי סלקציה מבצעים עסקאות ב-8.5%  תשואה, וכאשר סביבת הריבית היא של כ-2.7% עד 3% זה מאפשר לנו לבצע עסקאות טובות. יחד עם זאת, אנחנו מחפשים הזדמנויות טובות להשקעה גם בארץ".

"גל גדול של היצע משרדים מגיע"

עו"ד אמיר חן התייחס לתחום הנדל"ן המשרדי: "גל גדול מגיע. אם מנסים לספור, אפשר לראות שבמרחב שבין רעננה, פ"ת ובת ים, רואים התחלות בנייה שגם ימשיכו בשלוש השנים הקרובות. אפשר לדבר על כמיליון מ"ר של משרדים. אבל, מצד הביקושים, יש לי תחושה שלא יהיו ביקושים להיקף כזה בשנים הבאות.

"מדוע זה קורה? כי הרשויות מקומיות מעודדות הרבה יותר בנייה לתעסוקה מאשר למגורים. מדוע? כי לעירייה עולה יותר להחזיק זוג עם שלושה ילדים מבחינת השירותים שהיא נותנת, זה פי שלושה מהארנונה שהיא גובה מהם. 

"סיבה שנייה היא כאמור הריבית הנמוכה. זה גורם לכך שהגופים המוסדיים מחפשים לקנות נכסים, ומכיוון שיש ברשותם מאות מיליארדי שקלים נזילים, הם מחפשים מוצא לכסף, ואחד הפתרונות מצידם הוא פיתוח. הם יהיו שותפים בייזום בתחום הנדל"ן, חברות ביטוח משתתפות בקבוצות בנייה, ומייצרות לעצמם מטרים בנויים לא מושכרים עדיין, וזה קונספט חדש, שונה. דבר שני, הריבית הנמוכה מעודדת גופים עסקיים ואנשים להשתתף בקבוצות רכישה של משרדים. שני הגורמים האלה הם הסיבות לבנייה המאסיבית בתחום הנדל"ן המשרדי".

לשאלה אם יש עננה מעל שוק הנדל"ן המשרדי השיב הסל: "יש עננה מצד ההיצע. בטווח הקצר, אם אתייחס לתיק הנדל"ן המניב שלנו, הרי שנכון לעכשיו אנחנו מבקשים לרכוש עוד שטחים ומתקשים למצוא. לכון אנחנו נכנסים לתחום הפיתוח, ובמקביל מבקשים לשכור נכסים לטווח ארוך. היתה לנו עסקה עם איקאה - רכשנו את המבנה עם חוזה של 25 שנה סגור. עסקה נוספת, הצטרפנו לרבוע כחול נדל"ן ברעננה בבניין משרדים שמושכר מראש ל-10 שנים. אנחנו ערים מאוד בנושא הזה ומשתדלים למצוא את העסקאות הפחות מסוכנות, אולם מרבית ההשקעה בנדל"ן מניב, בכל זאת מבחינתנו, עדיין נמצאת בחוץ לארץ".