אתר זה עושה שימוש בעוגיות על מנת להבטיח לך את חוויית הגלישה הטובה ביותר.
שעבוד עודפים מפרויקטים תלוי ביציבות מחירי הנדל"ן צילום: אוראל כהן

שעבוד עודפים מפרויקטים תלוי ביציבות מחירי הנדל"ן

חברות נדל"ן קטנות ולא מחוזרות משעבדות את הרווח הצפוי מפרויקטים לטובת בעלי האג"ח. אם מחירי הדירות יצנחו, גם הביטחונות ייעלמו

11.04.2013, 08:39 | יניב רחימי

איגרות חוב המובטחות בשעבוד על עודפי מזומנים מפרויקטים נהנו מפופולריות רבה זמן רב לפני שמונתה ועדת חודק מטעם משרד האוצר לקביעת פרמטרים שלפיהם גופים מוסדיים מעמידים אשראי באמצעות רכישת איגרות חוב לא בשוק הקונצרני.

פתרונות יצירתיים

מנגנון זה של שעבוד עודפים התפתח וצבר תאוצה בקרב חברות הנדל"ן הקטנות, אלה שלא זכו לדירוגים גבוהים מחברות הדירוג ונאלצו להמציא פתרונות יצירתיים כדי להרגיע את המשקיעים ולהעניק להם ביטחונות, אפילו רק על הנייר.

השאירו אבק לטייקונים הקבלנים הקטנים הראו לטייקונים איך מתנהגים בזמן משבר חברות נדל"ן קטנות, שלא נהנו בעבר מאמון בשוק ההון המקומי, זוכות כעת לביקושי יתר בהנפקות חוב. תופעה זו בולטת במיוחד על רקע הסדרי החוב בקונצרנים שבשליטת טייקונים מקושרים, שגייסו בעבר מאות מיליוני שקלים באמצעות הפקס יניב רחימי, ניר צליק ואסף גילעם, 13 תגובותלכתבה המלאה

חלק גדול מהחברות הקבלניות והיזמיות שגייסו הון בשנים 2009–2011 הבטיחו את איגרות החוב המונפקות בשעבוד ראשון על עודפים מפרויקט. כך הפרקטיקה שהתפתחה בשוק ההון היתה שחברות ללא דירוג, ובייחוד אלה שעשו את צעדיהן הראשונים בשוק ההון, נאלצו לספק למשקיעים ביטחונות כלשהם כפיצוי על היעדר הדירוג.

קודמים בסדר הנשייה

מהו, אם כן, שעבוד על עודפים? העודפים הם רווחים "על הנייר", שהיווצרותם מותנית בהצלחתו של פרויקט נדל"ן ובעמידה בלוחות הזמנים של הפרויקט בהתאם ללוח הסילוקין של איגרות החוב.

כשחברה שעוסקת בנדל"ן למגורים מגייסת אג"ח היא לווה כסף מהמערכת הבנקאית, שמעניקה ליווי בנקאי לפרויקט. הבנק מקבל שעבוד על הפרויקט עצמו, לרבות על הקרקע שהוא נבנה עליה. ההתחייבות לבנק המלווה עומדת בקדימות להתחייבויות כלפי מחזיקי האג"ח, שיש להם שעבוד על העודפים מהפרויקט. כלומר, רק לאחר שהחברה תפרע את חובותיה לבנק, היא תוכל להשתמש בעודפים כדי לשלם למחזיקי איגרות החוב, בתקווה כמובן שיהיו כאלה.

אף שלא מדובר בשעבוד האיכותי ביותר שניתן להעלות על הדעת, היא עדיפה על מצב שבו חברה מגייסת ללא ביטחונות כלל. שעבוד על עודפים של פרויקטי נדל"ן עשוי לשפר את מצבם של מחזיקי איגרות החוב ככל שהפרויקט בשלב מתקדם יותר. היות שכך, משתפרת היכולת להעריך את סיכויי הצלחת הפרויקט ולאמוד בצורה מדויקת יותר את הרווחים הצפויים ממנו.

בטוחה שווה אפס

למעשה, הנכס המשועבד לבעלי האג"ח הוא אופציה על יציבות מחירי הדירות או עלייתם, ולא נכס ממשי כמו מקרקעין או נדל"ן. אם מחירי הדירות יצנחו, העודפים של הפרויקט יימחקו, והבטוחה של המשקיעים באג"ח לא תהיה שווה דבר.

  , צילום: דוד הכהן צילום: דוד הכהן   , צילום: דוד הכהן

תגיות