חשש בבריטניה: המשקיעים הזרים בנדל"ן למגורים בלונדון מנפחים בועה

מבט אחד על המחירים בחלונות הראווה של סוכנויות הנדל"ן במרכז לונדון עשוי לגרום למתבונן לחשוב שהן מציעות למכירה דירות במדינה אחרת, או אולי בכוכב אחר.

בשנים האחרונות, למרות המשבר הכלכלי שהיכה במגזר הפיננסי של לונדון, מחירי הנדל"ן במרכז העיר המשיכו לטפס. דירת 4 חדרים בשכונת מרילבון, למשל, תעלה יותר מ־3 מיליון ליש"ט. דירת 5 חדרים בכיכר סלואן שליד צ'לסי מוצעת למכירה ב־2.2 מיליון ליש"ט. השוק הזה חסין במידה רבה למדיניות הצנע, האבטלה הגואה ועתידה המוטל בספק של הכלכלה הבריטית. אבל מרכז לונדון, במידה רבה, היה תמיד מגרש המשחקים של העשירים.

עלייה בטבעות החיצוניות

המחירים בשאר חלקי העיר, שטיפסו בשנים האחרונות גם כן באופן משמעותי, אינם מאפשרים למשפחות ולזוגות צעירים לקנות דירה. הם תוצאה של מה שמגדירים בשוק הנדל"ן "תגובת שרשרת", כאשר המחירים במרכז העיר מטפסים, ולוקחים איתם למעלה את המחירים בטבעות החיצוניות. התופעה הזו מתרחשת בעיקר בנדל"ן למגורים.

הבעייתיות במבנה הזה קשורה למקור ההשקעה במרכז העיר. כ־70% מהדירות החדשות במרכז לונדון נמכרות למשקיעים זרים. אם וכאשר הם יחליטו למשוך את כספם ולמכור, שוק הנדל"ן של לונדון עשוי להתגלות כבועה ולהפוך בעלי דירות ברחבי העיר לאומללים.

"התסריט הגרוע מכל הוא שערים מרכזיות אחרות באירופה יהפכו פתאום לאטרקטיביות יותר להשקעה מלונדון: פריז, רומא, או כל מקום אחר", אומר אנדרו הייווד, יועץ נדל"ן ומומחה למדיניות דיור.

לדבריו, "מה שיקרה במצב כזה הוא ירידה רצינית בביקושים בשוק הדיור בלונדון. למצב הזה ישנן כמה תוצאות אפשריות: ירידה חדה ומהירה במחירים שתכניס הרבה אנשים למצב של הון עצמי שלילי. זה אומר שהם לא יכולים לעבור למשל, בשביל עבודה חדשה, או כדי למצוא תעסוקה, אם אין להם. זה מצב שבו התחלות של פרויקטים חדשים יצנחו בצורה חדה".

בשנה שעברה חיבר הייווד דו"ח עבור מכון המחקר סמית' תחת הכותרת "לונדון למכירה", שהזהיר מפני היווצרות בועה בשוק הדיור בלונדון. הסכנה מפיצוץ הבועה, הוא אומר, לא השתנתה ואולי רק החמירה. בתוך בריטניה לונדון כבר מהווה אזור כלכלי נפרד, שגורלו איננו בהכרח קשור לגורלה של שאר המדינה. על פי נתונים של ממשלת בריטניה, בין השנים 2007 ל־2011 לונדון נהנתה מצמיחה כלכלית של 12.4%, בזמן שבאזורים אחרים הכלכלה צמחה באחוזים בודדים בלבד. מחיר דירה ממוצעת בלונדון הוא היום כ־371 אלף ליש"ט לעומת 162 אלף ליש"ט בשאר חלקי המדינה.

לונדון שונה משאר האזורים בבריטניה במובנים רבים, אבל המשמעותי ביותר בהקשר הזה הוא הסטטוס של הבירה הבריטית בתור "מפלט בטוח" לכסף זר מרחבי העולם. בשנת 2009 משקיעים זרים הזרימו 2.4 מיליארד ליש"ט לשוק הנדל"ן בלונדון לעומת 3.7 מיליארד ב־2010. בשנת 2011 המספר זינק ל־5.2 מיליארד ובשנת 2012 כנראה שבר שוב שיא.

לפי דו"ח של חברת הנדל"ן הבינלאומית ג'ונס לאנס לאסל, המכירות ב־2013 כבר היו "פנומנליות" ושברו שיא מאז תחילת המשבר. באזור מרכז לונדון נבנות היום כ־14 אלף דירות, שיא נוסף מאז המשבר, אך בחברה מעריכים שהמספר נמוך מכדי להדביק את הביקושים. המחיר למ"ר יכול לנוע בין 10,000 ל־65 אלף ליש"ט באזור מרכז־מערב (ליד הייד פארק).

הכסף מגיע למרכז לונדון בעיקר מהמזרח הרחוק, אך גם ממדינות אחרות באירופה, מצפון אמריקה ומהמזרח התיכון. לתנועת המשקיעים ללונדון יש על פי ההערכות שתי סיבות: הראשונה, הריביות הנמוכות בעולם שהופכות את ההשקעה בנדל"ן למשתלמת יותר, והשנייה, התחושה כי הכסף נמצא במקלט בטוח. לפי הייווד, שוק הנדל"ן מודע לתופעה הזו וגם למהירות שבה היא עלולה להיעלם.

מס הבולים עלה

זה יכול לקרות, לדוגמה, אם שערי הריבית בעולם, שהם כעת מאוד נמוכים, יתחילו לעלות, הכלכלה העולמית תתאושש ויימצאו מקומות טובים יותר להשקעה. "זה יכול לקרות די מהר. זה יכול לקרות מסיבות הקשורות לבריטניה עצמה, או מסיבות הקשורות לדברים שקורים במקומות אחרים. הבעיה בסוג הזה של השקעה היא שברוב המקרים המשקיעים הללו לא חייבים להיות בלונדון. אין להם עבודה בלונדון, אין להם משפחה כאן. הם יכולים להסיר את ההשקעה די במהירות".

באמצע מרץ העביר הפרלמנט של לונדון החלטה שקוראת לראש העירייה בוריס ג'ונסון לבדוק את השפעת ההשקעות מבחוץ על שוק הדיור של לונדון. האסיפה קראה לג'ונסון לוודא שהשקעות כאלו אינן מקטינות את הזמינות של נדל"ן למקומיים. "ישנו סיכון אמיתי שההשקעה מחו"ל יוצרת בועת נדל"ן מלאכותית, שמנפחת את המחירים מעבר לאמצעים של הרוב", אמרה חברת האסיפה קרוליין פיג'ון, שיזמה את ההחלטה. "חשוב שתושבי לונדון לא יישארו מחוץ לבירה", הזהירה.

הייווד סבור שההשקעות הללו חשובות ללונדון, אבל צריך למצוא דרכים לגרום לכסף לזרום למקומות הנכונים שיתמכו בכלכלה ולא ינפחו בועה. לאחרונה החליטה הממשלה להעלות את מס הבולים על רכישת נדל"ן למגורים שערכו יותר מ־2 מיליון ליש"ט.

הרבה דירות ריקות

"המהלך הזה לא מספיק", אומר הייווד, "שילוב של תמריצי מס חיוביים ושליליים יכול להפנות את ההשקעות הללו לדיור להשכרה במקום להתמקד בקצה העליון של השוק. מס ספקולציה הוא אפשרות אחרת - אתה משלם יותר מס ככל שאתה קונה ומוכר יותר מהר".

כמה מהדירות הללו בעצם ריקות?

"בכמה שכונות, כמו קנזינגטון וצ'לסי, יש ראיות לכך שחלק גדול מהדירות ריקות או נמצאות בשימוש רק בחלק קטן מהשנה". באופן אירוני, אם אכן תתרחש ירידה בהיקף הבנייה בלונדון, גם הפרויקטים לדיור בר־השגה ייפגעו. "הממשלה הקטינה את המימון שלה לדיור בר־השגה בעקבות מדיניות הצנע", אומר הייווד. "אם אכן תהיה ירידה בהשקעה בנדל"ן מחו"ל, נראה ירידה בבניית דיור בר־השגה", הזהיר.