אתר זה עושה שימוש בעוגיות על מנת להבטיח לך את חוויית הגלישה הטובה ביותר.
רומניה: הזדמנויות לצד אי־סדר בטאבו

רומניה: הזדמנויות לצד אי־סדר בטאבו

מחירי האדמות החקלאיות ברומניה עדיין נמוכים יחסית, והשקעה בהן יכולה להניב הכנסות יפות. אלא שרישום הנכסים במדינה בעייתי ודורש זהירות יתר כדי להימנע מסיבוכים משפטיים. טור ראשון בסדרה על השקעות נדל"ן בחו"ל

25.04.2013, 09:08 | ראדו סורה
במחצית הראשונה של 2012 חלה ירידה במחירי הנדל"ן ברומניה. הבירה בוקרשט, שחוותה ירידות חדות, ממשיכה בכל זאת להוביל כעיר היקרה ביותר ברומניה, לעתים אפילו פי שניים מערים גדולות אחרות. מחירי דירות יד שנייה במדינה ירדו בממוצע בכ־4.5% בששת החודשים הראשונים של 2012, ומחירי דירות חדשות צנחו ב־6.7% בממוצע.

קראו עוד בכלכליסט

מחיר מ"ר בדירה חדשה בבוקרשט עמד בסוף חודש יוני 2012 על 1,148 יורו - ירידה של 6% לעומת ינואר 2012. הירידה החדה ביותר במחירי דירות חדשות בבוקרשט נרשמה בדירות סטודיו ודירות 2 חדרים, שמחירן צנח ב־7%-8.6% לעומת יוני 2011.

פרויקט וילות בקורביאנקה רומניה פרויקט וילות בקורביאנקה רומניה פרויקט וילות בקורביאנקה רומניה

גם בעיר פלויסטי (Ploiesti) שנמצאת 80 ק"מ צפונית לבוקרשט נרשמה ירידה דומה בשוק דירות יד שנייה בעוד שבעיר טימישוארה (Timisoara) במערב רומניה ירדו המחירים מתחילת ינואר 2012 ועד יוני בכ־0.5% בלבד.

במחצית הראשונה של 2012 נרשמו שתי עסקאות נדל"ן בגובה של 55 מיליון יורו כל אחת. מדובר במספר העסקאות הנמוך ביותר, בסכום הגבוה מ־50 מיליון יורו, מאז 2005. למרות זאת, על פי סקירתו האחרונה של ג'יימס הייוורת' מהזרוע הרומנית של חברת הנדל"ן הבינלאומית CBRE, רומניה נשארת היעד האטרקטיבי ביותר להשקעות זרות במרכז ובמזרח אירופה.

הסיכונים המרכזיים

כניסה לעסקאות גדולות וקבלנים שבורחים באמצע

הסיכונים המשמעותיים ביותר ברומניה הם כאשר נכנסים לעסקאות נדל"ן גדולות במיוחד וכאשר הפרויקטים נמצאים עדיין בשלב הבנייה. אמנם משקיעים מעדיפים להיכנס לפרויקטים בשלבים הראשוניים כאשר המחירים עדיין נמוכים, אבל היו פעמים רבות שבהן הקבלן לא יכול היה לסיים את עבודתו, הפרויקט הופסק והמשקיעים התקשו לקבל את כספם בחזרה.

הדרך להימנע מהשקעות נדל"ן כושלות מעין אלו היא לנתח היטב את כדאיות הפרויקט והשוק שלו, ובמקביל לוודא כי הקבלן הוא בעל מוניטין בתחום.

אמנם, מתחילת 2012 ועד פברואר 2013 המשקיעים הזרים סבלו מירידת מחירי הנכסים שרכשו, אך אנו צופים כי הירידות האלה ייבלמו בקרוב ומחירי הנכסים יעלו אט אט בחזרה. בנוסף, לאחרונה יצאו לדרך כמה פרויקטים חדשים המציעים הזדמנויות חדשות למשקיעים.

למשל, הממשלה הרומנית השיקה בתוכנית שתאפשר גם למשפחות צעירות שאין ברשותן נכס לרכוש אחד כזה. התוכנית "FIRST HOUSE" הנה תוכנית מימון עבור דירה ראשונה שמיועדת לצעירים הרוצים לרכוש בית משלהם. ההטבות שנותנים הבנקים והמדינה עבורם מתבטאות בהנחה בגובה המע"מ (תשלום של 5% עבור הדירה במקום 24%) עבור הלוואה של עד 60 אלף יורו, הלוואות בריבית נמוכה ופריסת החזר ההלוואות על פרק זמן ארוך יותר, מה שתורם להקטנת ההחזר החודשי. יצוין שהפרויקטים המצליחים ביותר ברומניה הם אלה המיועדים למגורים משום שהביקוש להם הוא גבוה, והדחיפה הממשלתית עשויה לקדם עוד יותר את התחום.

ההזדמנויות החמות

אדמות חקלאיות זולות ותחום האנרגיה המתחדשת

תחום החקלאות ברומניה טרם מיצה את עצמו וממשיך לגדול ולהתפתח. מחירן של האדמות החקלאיות עדיין נמוך יחסית, ולכן השקעה בתחום עשויה להניב הכנסות יפות למשקיעים. כמו כן, יותר אנשים מוכנים להשקיע בתחום האנרגיה המתחדשת שתופס תאוצה ומהווה כר פורה להזדמנויות שונות, בעקבות היתרונות הטמונים בכך והחלטות האיחוד האירופי להפחית בזיהום האוויר.

אולם כשמתכננים להיכנס לעסקאות נדל"ן ברומניה, יש לנקוט משנה זהירות בכל הקשור לבדיקת זכויות הבעלות בנכס וכן לרישום מדויק של הנכס הנרכש. ברומניה הבעייתיות נובעת מהחלוקה ההיסטורית של המדינה לאזורים שונים: טרנסילבניה, מולדובה ומונטניה. הנדל"ן בטרנסילבניה מסודר יותר מאחר שמרשם המקרקעין באזור זה קיים שנים רבות, והיסטוריית הנכס, לרבות מכירות ושכירויות, רשומה בטאבו וניתנת לזיהוי. לעומת זאת, באזורים האחרים מערכת הרישום החלה לפעול רק ב־1996. כתוצאה מכך לנכסים רבים אין עדיין רישום מבחינת הבעלות וגם מבחינת השטח.

לעתים יש צורך לשכור שירותי מודד מקצועי כדי שהנכס יירשם בטאבו כהלכה. פעילות מדויקת בעניין עשויה למנוע סיבוכים משפטיים בדבר הזכויות בנכס בעתיד, אפילו בבוקרשט המצויה בחבל מונטניה המוסדר פחות.

הכותב הוא שותף מנהל בפירמת עוה"ד Sora & Asociatii בבוקרשט, חבר ברשת International Jurists המיוצגת בישראל על ידי משרד סטריקובסקי, גל, ברוך ושות'

שיתוף בטוויטר שיתוף בוואטסאפ שיתוף בפייסבוק שיתוף במייל

תגיות

6 תגובות לכתיבת תגובה לכתיבת תגובה

5.
המצב הכלכלי והפוליטי ברומניה ממש לא ברור
יתכן שזה הזמן להשקיע ברומניה, אבל אני לא רואה את זה. המצב הפוליטי בעייתי מאוד, הכלכלה מקרטעת (יש בעיות של ריכוזיות, שחיתות, נורמות התנהגות, נפוטיזם - מזכיר במידה מסויימת את הארץ, אבל הרבה יותר גרוע). משכורת של 3000 ש''ח בחודש זו משכורת ממש טובה. 10K ש''ח בחודש זו כבר משכורת של מנהל איזור בבנק מסחרי (אחראי על פעילות של תחום או מספר סניפים). נכון שהם מקבלים גם הטבות כמו רכב (ובגלל שאין מיסוי כמו בארץ, הם מקבלים רכבים כמו פסאט ומונדיאו) אבל עדיין מדובר על רמות שכר שהם כשליש ממה שאני מכיר בארץ (אני משווה מקרים שאני מכיר אישית). נכון, בוקרשט נראית טוב מאי פעם ב30 השנים האחרונות, אבל כדי לעשות עיסקה טובה צריך להכיר את המקום ברמת הרחוב והבניין, אין שום התנפלות על דירות ואנשים למדו להזהר בקניית נכס. אני לא הייתי קונה בפלויישטי או בפרויקט חדש, אלא במקום טוב בבוקרשט, וגם זה, רק אם היה לי אורך נשימה של לפחות 10 שנים (אני לא קונה בכלל, למרות שיש לי הצעות)
רומני  |  28.04.13
3.
התחלות בניה ברומניה
רומניה כפי שמוצגת מתחילה בתהליך התעוררות, כיום ישנה התעוררות של משקיעים שמבינים שמחירי הדירות לא ירדו יותר בטווח הקרוב ולכן הפרבולה מתחילה להחליף כיוון. משקיעים ישראלים מבינים שב-400 אלף שקל הם יכולים להשקיע בדירות להשכרה ולהשיג תשואה של 6% ומעלה כולל אופציה להשבחה. מספר חברות ישראליות מתחילות בבניה ביניהן ניתן לציין את החברות אלמוג ים שוף ושיכון ובינוי אשר מתחילות פרוייקט מקומי באזור יוקרתי בצפון, כאשר חברת הבניה הינה דניה סיבוס ככה שהסיכון לרוכש הוא אפסי, חברת טאגור אשר מאחוריה קרן אנגלית ובונה דירות זולות קרוב לבוקרשט ומתחילה בעוד פרוייקטים, כמו כן חברות כמו גינדי, דימרי וכד' עושות תוכניות לכניסה חזרה ופיתוח קרקעות שנעזבו בשלהי 2008. כדאי לבדוק היום לפני שהעדר יכנס והמחירים יעלו, סיכון נמוך כיום לירידת מחירים מביא לאופציות מגוונות .
עו"ד אילן ליבוביץ , בוקרשט, רחובות  |  26.04.13
2.
בוקרסט
בעל דירה ברומניה יש הרבה נכסים למכירה והשכרה כגון משרדים ומבנים מעט מאוד דירות יש להשכרה למעט דירות מעל 3-4 חדרים שיש קושי להשכיר? אבל לא נשכח המחירים לדירות בעיר הבירה מתנהל כמו בארץ הרבה צעירים זורמים לעיר הבירה כי יש אפשריות תעסוקה בשכר יותר גבוהה מאוד דומה לתל אביב
מאיר  |  25.04.13
לכל התגובות