"המס יפגע גם במי שעובר לדירה קטנה יותר בגלל מצב כלכלי"

"השפעת המחאה החברתית של קיץ 2011 הביאה בסוף הרבעון השלישי של אותה שנה לירידת מחירים חד־פעמית קלה (1.6%) בארבע השנים האחרונות", אומר טל אלדרוטי, השמאי הממשלתי הראשי במשרד המשפטים, בשיחה עם "כלכליסט". "היפוך המגמה הזה תוקן חזרה כבר ברבעון הרביעי של 2011". לדבריו, למעט אותו רבעון אחד, מחירי הדירות נמצאים במגמת עלייה רצופה בארבע השנים האחרונות.

השמאי הממשלתי דיווח אתמול על עלייה של 0.9% במחירי הדירות בהשוואה לרבעון הרביעי של 2012, ועלייה של 5% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. סקירת השמאי מהווה אישוש נוסף לכך שמחירי הדירות נמצאים במגמת עלייה, והתפרסמה שעות לאחר שמשרד השיכון שחרר נתונים ולפיהם מחירי הדירות בישראל עלו ב־5%–6% בשנה החולפת. בניגוד לדו"ח המפורט של משרד השיכון, דו"ח השמאי הממשלתי, שזכה לכינוי "הביג מק של מדדי מחירי הדירות", סוקר 5,500 עסקאות למכירת דירות בנות 4 חדרים (חדשות וישנות) ב־16 ערים גדולות.

טל אלדרוטי השמאי הממשלתי

"צריך גוף שיחסל חסמים בפעילות המשרדים"

לפיד הבטיח מהפכה ואיפה קבינט הדיור? לא רק השמאי הממשלתי תולה תקוות בוועדת השרים לענייני דיור בראשות שר האוצר. אתמול קרא משרד השיכון לקבינט הדיור להפשיל שרוולים "ולנקוט צעד חריג על מנת לייצב את מחירי הדיור עינת פז-פרנקל, 2 תגובותלכתבה המלאה

"אני סוקר מחירים ושינויים נומינליים, בנטרול המדד. משרד השיכון עושה חישוב ריאלי", מסביר אלדרוטי את ההבדלים בין הדו"חות. "אבל בסוף מגמת ההשתנות די דומה. אנחנו בטווח הסטייה הסבירה. הנתון החשוב הוא ששני משרדים מצביעים על עלייה של 5% בשנה האחרונה. הניואנסים בתוך הערים הם שוליים. משרד השיכון סוף סוף התיישר עם נתוני משרד השמאי הממשלתי - בעבר זה לא היה ככה".

כשהוא נשאל לגבי תקווה לשינוי המגמה, עונה השמאי הממשלתי, "תמיד טוב שתהיה תקווה. הפתרון טמון בשחרור מלאים כמה שיותר מהר לשוק. צריך גוף שיפתור חסמים בפעילות של המשרדים השונים, אולי קבינט הדיור יצליח. צריך להיות גוף אופרטיבי שיישב מתחת לראש הקבינט ויבצע חיסולים ממוקדים של חסמים".

מהדו"ח עולה כי המחיר הממוצע לדירת 4 חדרים בתל אביב עומד על 2.6 מיליון שקל, זינוק של 11% מהרבעון הראשון ב־2012 ועלייה של 2% בהשוואה לרבעון הקודם. בתל אביב דירת 4 חדרים היא היקרה ביותר מבין 16 הערים שנסקרו.

באשדוד ובחיפה זינק מחירה הממוצע של דירת 4 חדרים ב־7% לרמה של 1.2 מיליון שקל, ובירושלים עלה המחיר ב־3% והוא עומד כיום על 1.79 מיליון שקל. באשקלון נותר המחיר זהה, ברמה של 818 אלף שקל לדירת 4 חדרים, אבל פרט לה בכל הערים שנסקרו חלו עליות מחירים בשנה החולפת. בהשוואה לרבעון האחרון ב־2012 נרשמו דווקא ירידות מחירים קלות בשיעור של 1% בחיפה, במודיעין וברחובות.

המחיר הנמוך ביותר לדירת 4 חדרים נרשם בבאר שבע, 788 אלף שקל, לאחר שהמחירים בעיר עלו ב־8% בשנה החולפת. במודיעין ובראשון לציון עומד מחיר דירת 4 חדרים על כ־1.4 מיליון שקל.

הסקירה מתייחסת לתקופה שבה נכנסו לתוקף המגבלות האחרונות של בנק ישראל בעניין הקשחת תנאי ההלוואות לדיור, בעיקר למשקיעים. "ההשפעה, ככל שהיתה לצעדים אלה, לא באה לידי ביטוי במחירי הדירות ברבעון זה", כותב אלדרוטי. "לא אובחן צמצום בהיקף העסקאות או ירידה במחירי הדירות שנסקרו ברבעון החולף".

אלדרוטי מוסיף כי הרבעון הנסקר התאפיין "בתקופת בחירות ובהמתנה להקמת ממשלה חדשה, ולווה בחוסר ודאות לגבי מגמות, יעדים, גזירות וצעדים כלכליים שיינקטו על ידי הממשלה שתקום. בנוסף, חוסר ודאות ואי־יציבות בכלכלה העולמית ובעיקר באירופה, בד בבד עם ההצהרות וההוראות שננקטו על ידי בנק ישראל, מלווים את ענף הנדל"ן בכלל והדיור למגורים בפרט, ומשפיעים על התנהלותו לאורך הרבעון הנסקר, כמו גם במשך השנה האחרונה".

על פי הצעת התקציב, יבוטל הפטור הקיים ממס רכישה עד לסכום של 1.47 מיליון שקל לרוכשי דירות שכבר החזיקו בדירה בבעלותם בעבר. משמעות הדבר שכל רוכש יצטרך לשלם מס רכישה בשיעור של 3.5% גם על הסכום של עד 1.47 מיליון שקל, שהם 51,450 שקל. אלדרוטי אומר כי "ביטול הפטור על מס רכישה מ־0 ועד 1.5 מיליון שקל יביא למיעוט עסקאות. אנשים יחששו. חשוב לשים לב שגם מי שנכנס למצוקה כלכלית ומצטמצם מושפע מהמס החדש. מי שמוכר דירה של 2 מיליון שקל ועובר לדירה של מיליון שקל - גם עליו יחול המס הזה. נניח שעל המתעשרים שמשפרים את מצבם עוד אפשר להשית מס כזה. נניח. אבל מי שמצמצם דיור? גם הוא צריך לשלם את הסכום הזה? יש חלק לא מבוטל באוכלוסייה שמוצא עצמו בצמצום דיור: המצב הכלכלי קשה יותר, הקן התרוקן, הפנסיה לא מספיקה... הם במצוקה גם ככה".

"מס על דירות יוקרה לא יניב למדינה הרבה כסף"

שינוי נוסף שכלול בהצעת התקציב מתייחס לדירות להשקעה, ולפיו בשנה הבאה יושת מס בשיעור של 25% מהערך שהוסיפה הדירה להשקעה בין זמן קנייתה לזמן מכירתה. "נוח לתקוף ולגזור גזירות על משקיעים. זה פרקטי למסות אותם", אומר אלדרוטי. "כיום דואגים למחוסרי דיור ולא למי שהתעשר. הכיוון הוא נכון, אם כי שוק השכירות יצטמצם בגין הגזירה הזו והשכירות תעלה. אבל זה ייתן עוד היצע לשוק הדירות למכירה. בסופו של דבר זה יתרום לירידה במחירים. עדיין, כשאין בשורות בשוק ההון, הנדל"ן הוא אפיק השקעה כדאי".

אלדרוטי אומר גם כי "זה פופולרי לדבר על מס לעשירים, אך מספר דירות היוקרה שעולות יותר מ־5 מיליון שקל הוא דל, כך שסך המס שייגבה הוא לא הרבה כסף". לסיכום הוא אומר כי "בינתיים לא צפויים שינויים מהותיים במחירי הדירות. אם התקציב החדש יביא להשפעה כזו או אחרת, נראה אותה רק ברבעון השלישי של השנה".