מה באמת גרם לעליית מחירי הדירות מ-2007?

האם האשמים העיקריים בעליית מחירי הדירות הם משרד השיכון ומינהל מקרקעי ישראל? האם זהו המיסוי הגבוה שמתגלגל לפתחם של רוכשי הדירות בישראל? או אולי המחסור בעובדים זרים? מבדיקה מקיפה שערכתי עולה כי האשמה המרכזית היא דווקא מדיניות בנק ישראל.

אין ספק שמדיניות הריבית המוטעית של פישר מילאה תפקיד קריטי ביותר בעליית מחירי הדירות. למעשה, הייתי מייחס לה לפחות 50% מהבעיה. הרי גם בעבר היה מיסוי כבד על תחום הנדל"ן, מחסור בעובדים זרים ומצוקת דיור באזור הביקוש , ובכל זאת, רמות המחירים לא זינקו כפי שזינקו בארבע השנים האחרונות.

אז מה קרה בתקופה הזו? כתוצאה מהריבית הנמוכה נוצרה בציבור תגובת שרשרת וכל הרוכשים רצו למהר ולהספיק לרכוש דירה לפני שמחירה יעלה. הריבית הנמוכה יצרה עבור אותם רוכשים אשליה כי הם מסוגלים לעמוד בתנאי ההחזר של משכנתא גבוהה ולשדרג את עצמם לדירה גדולה ויקרה יותר. אפשר ללמוד על כך מנתוני בנק ישראל, לפיהם לפני 5-6 שנים המשכנתא הממוצעת עמדה על כ-500 אלף שקל כאשר כיום מדובר כבר על ממוצע של כ-800 אלף שקלים. המצב הזה שבו רוכשים רבים לקחו משכנתאות בסכומים מופרזים הביא לסחרור של מחירי הדירות ודחיפתם כלפי מעלה.

סטנלי פישר. הריבית הנמוכה דחפה את מחירי הדיור למעלה | צילום: איי אף פי

נכון, הייתה כוונה טובה מאחורי הריבית הנמוכה והיא לייצב את הכלכלה הישראלית מול המשבר העולמי, אולם פישר לא לקח בחשבון את "התנהגות העדר" של לוקחי המשכנתאות וגם את ה"גרידיות" להגיע לדירה, הגדולה והיקרה ביותר, בכל מחיר. 

גורם שני בחשיבותו לעליית המחירים של השנים האחרונות הינו, ללא ספק, הקפאתה של הרפורמה בחוק התכנון והבנייה. מטרת הרפורמה הייתה פישוט הליכי בירוקרטיה בתחום התכנון והבנייה, שבסופו של דבר כלל לא יצאה לפועל, ומה שנותר ממנה הוא רק חוסר הוודאות לגבי ההמשך והמצב שנוצר הוא שבנוסף לבירוקרטיה, שכבר הייתה קיימת בלאו הכי, נולדה גם בעיה פסיכולוגית קשה שמשפיעה על התנהגות השוק.

לדוגמא, אישור של תוכנית פשוטה בפרויקט קטן בעוטף גוש דן נמשכת שנים ארוכות, מתחילה בוועדה המקומית לתכנון ובניה, מגיעה למחוזית, לוועדה הארצית לתכנון ובניה וחוזר חלילה. עובדה זו גורמת למחסור כבד בהתחלות בנייה, ומחסור של דירות בשוק, זאת בניגוד לציפיות שהיו בטרם הרפורמה לחוק התכנון והבניה, שהליך אישור כזה יקוצר לחודשים ספורים ובוועדה המקומית בלבד. הליך ארוך ומייגע זה, מטריד מאוד את הקבלנים והיזמים ומוריד להם, ובצדק, את האדרנלין.

לבסוף, לא ניתן לפטור מאשמה את משרד השיכון ומינהל מקרקעי ישראל. שני הגופים הממשלתיים נכשלו כישלון חרוץ בהגדלת היצע הדירות באזור המרכז. עם זאת, בחרתי למקם אותם במקום השלישי, אחרי מדיניות הריבית של פישר וסבכי הבירוקרטיה, מכיוון שמחסור בהיצע היה קיים גם קודם, עוד לפני שנת 2009. למרות זאת, מחירי הדיור לא עלו, כל זמן שהריבית על המשכנתאות הייתה גבוהה.

המסקנה: למרות החלק המרכזי של משרד השיכון והמנהל בעליית המחירים , אי אפשר שלא לשכוח את אחריותו המרכזית של נגיד בנק ישראל בסחרור המחירים שכמותו לא היה בישראל מאז שנות ה70 של המאה שעברה.

הכותב הוא יו"ר לשכת שמאי המקרקעין לשעבר, בעל פירמת השמאות זאב כהן-ארז כהן.