אתר זה עושה שימוש בעוגיות על מנת להבטיח לך את חוויית הגלישה הטובה ביותר.
מה באמת גרם לעליית מחירי הדירות מ-2007?

מה באמת גרם לעליית מחירי הדירות מ-2007?

מחסור בעובדים זרים, מיסוי כבד על ענף הנדל"ן או מדיניות השיווקים של מנהל מקרקעי ישראל ומשרד השיכון- כל אלה אכן גרמו לעליית מחירי הדירות, אבל האשמה מספר אחת היא מדיניות הריבית הנמוכה של נגיד בנק ישראל, סטנלי פישר

23.05.2013, 09:16 | ארז כהן

האם האשמים העיקריים בעליית מחירי הדירות הם משרד השיכון ומינהל מקרקעי ישראל? האם זהו המיסוי הגבוה שמתגלגל לפתחם של רוכשי הדירות בישראל? או אולי המחסור בעובדים זרים? מבדיקה מקיפה שערכתי עולה כי האשמה המרכזית היא דווקא מדיניות בנק ישראל.

קראו עוד בכלכליסט

אין ספק שמדיניות הריבית המוטעית של פישר מילאה תפקיד קריטי ביותר בעליית מחירי הדירות. למעשה, הייתי מייחס לה לפחות 50% מהבעיה. הרי גם בעבר היה מיסוי כבד על תחום הנדל"ן, מחסור בעובדים זרים ומצוקת דיור באזור הביקוש , ובכל זאת, רמות המחירים לא זינקו כפי שזינקו בארבע השנים האחרונות.

אז מה קרה בתקופה הזו? כתוצאה מהריבית הנמוכה נוצרה בציבור תגובת שרשרת וכל הרוכשים רצו למהר ולהספיק לרכוש דירה לפני שמחירה יעלה. הריבית הנמוכה יצרה עבור אותם רוכשים אשליה כי הם מסוגלים לעמוד בתנאי ההחזר של משכנתא גבוהה ולשדרג את עצמם לדירה גדולה ויקרה יותר. אפשר ללמוד על כך מנתוני בנק ישראל, לפיהם לפני 5-6 שנים המשכנתא הממוצעת עמדה על כ-500 אלף שקל כאשר כיום מדובר כבר על ממוצע של כ-800 אלף שקלים. המצב הזה שבו רוכשים רבים לקחו משכנתאות בסכומים מופרזים הביא לסחרור של מחירי הדירות ודחיפתם כלפי מעלה.

סטנלי פישר. הריבית הנמוכה דחפה את מחירי הדיור למעלה, צילום: איי אף פי סטנלי פישר. הריבית הנמוכה דחפה את מחירי הדיור למעלה | צילום: איי אף פי סטנלי פישר. הריבית הנמוכה דחפה את מחירי הדיור למעלה, צילום: איי אף פי

נכון, הייתה כוונה טובה מאחורי הריבית הנמוכה והיא לייצב את הכלכלה הישראלית מול המשבר העולמי, אולם פישר לא לקח בחשבון את "התנהגות העדר" של לוקחי המשכנתאות וגם את ה"גרידיות" להגיע לדירה, הגדולה והיקרה ביותר, בכל מחיר. 

גורם שני בחשיבותו לעליית המחירים של השנים האחרונות הינו, ללא ספק, הקפאתה של הרפורמה בחוק התכנון והבנייה. מטרת הרפורמה הייתה פישוט הליכי בירוקרטיה בתחום התכנון והבנייה, שבסופו של דבר כלל לא יצאה לפועל, ומה שנותר ממנה הוא רק חוסר הוודאות לגבי ההמשך והמצב שנוצר הוא שבנוסף לבירוקרטיה, שכבר הייתה קיימת בלאו הכי, נולדה גם בעיה פסיכולוגית קשה שמשפיעה על התנהגות השוק.

לדוגמא, אישור של תוכנית פשוטה בפרויקט קטן בעוטף גוש דן נמשכת שנים ארוכות, מתחילה בוועדה המקומית לתכנון ובניה, מגיעה למחוזית, לוועדה הארצית לתכנון ובניה וחוזר חלילה. עובדה זו גורמת למחסור כבד בהתחלות בנייה, ומחסור של דירות בשוק, זאת בניגוד לציפיות שהיו בטרם הרפורמה לחוק התכנון והבניה, שהליך אישור כזה יקוצר לחודשים ספורים ובוועדה המקומית בלבד. הליך ארוך ומייגע זה, מטריד מאוד את הקבלנים והיזמים ומוריד להם, ובצדק, את האדרנלין.

לבסוף, לא ניתן לפטור מאשמה את משרד השיכון ומינהל מקרקעי ישראל. שני הגופים הממשלתיים נכשלו כישלון חרוץ בהגדלת היצע הדירות באזור המרכז. עם זאת, בחרתי למקם אותם במקום השלישי, אחרי מדיניות הריבית של פישר וסבכי הבירוקרטיה, מכיוון שמחסור בהיצע היה קיים גם קודם, עוד לפני שנת 2009. למרות זאת, מחירי הדיור לא עלו, כל זמן שהריבית על המשכנתאות הייתה גבוהה.

המסקנה: למרות החלק המרכזי של משרד השיכון והמנהל בעליית המחירים , אי אפשר שלא לשכוח את אחריותו המרכזית של נגיד בנק ישראל בסחרור המחירים שכמותו לא היה בישראל מאז שנות ה70 של המאה שעברה.

הכותב הוא יו"ר לשכת שמאי המקרקעין לשעבר, בעל פירמת השמאות זאב כהן-ארז כהן.

שיתוף בטוויטר שיתוף בוואטסאפ שיתוף בפייסבוק שיתוף במייל

תגיות



12 תגובות לכתיבת תגובה לכתיבת תגובה

11.
מחירי הנדלן אינם באחריות בנק ישראל חוסר הבנה של השמאי
לגובה הריבית יש משמעות רחבה על כלל המשק והיא מושפעת בראש ובראשונה מהריביות במדינות אחרות בעולם. את בעיית הנדלן צריך היה לפתור מכיוון הגדלת ההיצע ובעניין הזה הממשלה נכשלה טוטלית. לבוא לפישר בטענות לגבי מחירי הדיור זה פופוליזם זול
עמית , תל אביב  |  27.05.13
10.
לא לחכות
למה שהבועה תתפוצץ? אין פיטורי ענק, אז לאנשים יש כסף, הריבית לא תעלה בזמן הקרוב ל5.5% אז יצליחו לעמוד במשכנתה, ההיצע לא יעלה כי אין מספיק התחלות בניה עכשיו ולא היו מספיק לפני שנתיים. מי שיכול לקנות עם משכנתה ל5 שנים שיקח וישמח. היתר שינסו להפחית סיכון ריבית אחרי 5 שנים או ימשיכו להשכיר עד לזמן טוב יותר להם.
יוני  |  27.05.13
8.
הריבית נמוכה בכל העולם ולא רק בישראל. הסיבה העיקרית:
פסימיות. ריבית היא תוצר ישיר של כמה אופטימים האזרחים לגבי הכלכלה והעתיד הפיננסי שלהם. אם האזרחים פסימיים - הריבית נמוכה מאוד, כי אין ביקוש לחיסכון - מעדיפים לבזבז ולהנות עכשיו מאשר לחסוך לעתיד. הריבית הנמוכה כביכול עוזרת לעסקים קטנים לצמוח אבל בפועל זה בולשיט כי גודל ההתחייבויות המאסיבית שאזרחים לוקחים על עצמם מבחינת משכנתא והלוואות פירושו ששאר הבזבוזים נדחים ונעצרים. מה שיפה בסביבה של ריבית נמוכה היא שהיא דופקת את האזרח מכל הכיוונים. בשביל לקנות בית הוא לוקח משכנתא של מיליון שקל. את המשכנתא הוא ישלם עד הפנסיה, מה שיאפשר לו לחסוך פחות לפנסיה, וגם להינות מהחיים עד היציאה לפנסיה. הבעיה היא שלא תהיה לו פנסיה, כי כל שקל שהוא שם בחסכון לפנסיה נשאר שקל, שום חסכון לא צומח, יש תספורות של טייקונים, חסכונות הולכים לזבל. ריבית של 0% במשך 50 שנה = השמדה של הקפיטליזם. כנראה זה מה שמנסות המדינות בעולם להשיג, אחרי חוסר יכולת טוטלית לשלוט ב"שוק החופשי".
רועי , חיפה  |  27.05.13
לכל התגובות