משרד השיכון מתכנן: שיווק ותכנון קרקעות בתוך הערים והחזרי מע"מ על דירות חדשות

תוכנית משרד השיכון להורדת מחירי הדירות הוצגה לראשונה על ידי מנכ"ל המשרד שלמה בן אליהו ושר השיכון בכנס של התאחדות בוני הארץ שהתקיים באילת. בבסיס ההצעה עומדים כ-14 צעדים, חלקם חדשים וחלקם כאלה שכבר נוסו בעבר גם אם לעתים באופן מצומצם או נקודתי. את צעדיהם חילקו במשרד השיכון לכאלה שצפויים להשפיע על מחירי הדיור בטוח המיידי, הבינוני והארוך.

הצעת המשרד מתבססת גם היא על עיקרון שיווק הקרקעות, אשר התרחב כבר בתקופתו של השר הקודם אריאל אטיאס מתוך הבנה כי רק שיווק מסיבי שיגדיל משמעותית את ההיצע יוריד את המחירים. עם זאת, יישום חלקי של מהלך זה לא הוביל לתוצאות הרצויות בתקופתו. בטווח הזמן המיידי מציע משרד השיכון להעניק החזר מע"מ לרוכשי דירה ראשונה. מדובר במהלך שכבר עלה לאחרונה על ידי שר השיכון אורי אריאל בתצורה של ביטול המע"מ על דירה ראשונה וכעת מדובר על מתווה דומה שבו הקבלן יגבה את המע"מ ורק לאחר מכן הרוכש יקבל על כך החזר. לפי בן אליהו, באוצר בוחנים את ההצעה בחיוב.

בטווח הזמן הבינוני של 2-5 שנים מציעים במשרד השיכון שיווק מסיבי בשיטת מחיר למשתכן. הכוונה היא לשווק במקומות שבהם מחזיק המשרד עתודות קרקע נרחבות כמו בראש העין למשל. "לא מעניין אותנו שהרוכש יקבל את הדירה בהנחה אלא לייצר ירידת מחירים של עד 22% ממחיר השוק באותה העיר. ההורדה ההתחלתית תהיה במכה של כ-15% ואחרי כן בהדרגה עד ליעד שהצבנו. בכל מקרה אסור להוריד את המחירים בצורה דרסטית של מעל 22%", אמר בן אליהו. כמו כן ישנה כוונה של המשרד למכור כמחצית מהדירות במכרזים אלה במחיר החציוני לישוב ואת היתר לחסרי דירה במחיר הנמוך ב-15% ממחיר השוק.

הצעה נוספת היא לבנייה מעל שטחים ציבוריים (נקראים שטחים חומים בתוכניות הבנייה) "נאפשר להוסיף אחוזי בנייה. למשל מעל גני ילדים, בית כנסת או כל מבנה ציבור אחר. הרשות תוכל לקבל את הקרקע בחינם ולמכור אותה לקבלנים בקומבינציה כך שהקבלנים יתנו לעירייה את מבנה הציבור ויבנו דירות 3 חדרים. "מדובר בתוספת שטחים גדולה בתוך הערים", אמר בן אליהו. מדובר במהלך שניסו לקדם לאחרונה הערים רעננה והרצליה בתחומם, ועל פי הערכות הינו בעל פוטנציאל לתוספת של אלפי יחידות דיור בתוך הערים.

עוד אמר בן אליהו, כי בכוונתם לנצל מגרשים ריקים בתחומי הערים. מדובר במגרשים בתוככי הערים שלא נעשה בהם שימוש בין היתר כיוון שאין להם תב"ע בתוקף. "נפנה אל האדריכלים והם יקבלו הרשאת תכנון. כל משרד יוכל לקבל עד 3 הרשאות תכנון ואם הוא יביא תוך 3 שנים קרקע מתוכננת הוא יקבל אחוזים מהתמורות של המינהל. כלומר אם המינהל ימכור ב-20 מיליון שקל תקבל 20% מהתמורה ואחוז התגמול ירדו בהדרגה ככל שמשך הזמן עד לאישור התב"ע יהיה ארוך יותר. מדובר במעין הפרטה של התכנון בקרקעות הללו כיוון שלמדינה עולה המון כסף להוציא תוכניות אל השוק", הוא אמר.

פתרון נוסף שמציע משרד השיכון לטווח הזמן הבינוני הוא הגדלת תוספת השבס מ-20% כיום ל-30%. מדובר בתוספת אשר ניתנת על ידי הרשויות ומאפשרת ליזם להגדיל את זכויות הבנייה ב-20% מעבר לתוכנית המקורית. "ראשי רשויות יכולים לאפשר הקלה ליזמים אבל לא תמיד עושים זאת. אנחנו נאפשר להם לתת את ההקלה במכרזים סגורים לבני מקום. זו שנת בחירות והם ישמחו לכך אבל לא בטוח שמשרד המשפטים יאשר זאת", אמ בן אליהו.

בטווח הארוך של 5-10 שנים מציע משרד השיכון להפריד את שיווקי המינהל מאלה של קק"ל וליצור תחרות בין שני הגופים. "לקק"ל אין קרקעות בדרום אבל יש לה קרקעות רבות באזורי הביקוש, על פי הערכות כ-30%. לכן אם הם יתחרו במינהל יהיה שיווק יותר טוב ומחירים נמוכים יותר".

לדברי בן אליהו, במשרד האוצר מסתכלים על ההצעות של משרד השיכון בחיוב כיוון שהם מבינים שצריך לעשות משהו אחר. "אנחנו נמצאים בנקודה שבה כל מה שניסו לעזור על מנת להוריד את מחירי הדירות לא עזר ולכן הם מקשיבים לנו, הם לא זרקו את ההצעות שלנו לפח. אלה דברים שנמצאים עכשיו אצל היועצים המשפטיים וכנראה שיהיו תיקונים קלים למשל שבמקום הקלה של 30% בהיקף יחידות הדיור יתנו 28% זו רוח הדברים".

בן אליהו שסקר את התמורות שחלו בענף אמר כי בשנת 1995 היה מלאי של 50 אלף יחידות דיור בשוק ובשנת 2008 זה הגיע למינוס של 82 אלף יחידות דיור. "יש הערכות שמדברות על מחסור של 70 אלף יחידות דיור כך שגם אם נייצר 40 אלף יחידות דיור בשנה לא נכסה על המחסור שהצטבר. קרקעות של רשות מקרקעי ישראל מייצרות לכל היותר כ-20 אלף יח"ד ויש עוד מספר דומה במגזר הפרטי. כדי שהמנהל יצליח להוציא את המספר הזה מידי שנה הוא צריך לעשות מאמצים עילאיים. תסתכלו על המספרים, הם מתקשים להגיע לכך ואין להם אפשרות להוציא מעל 20 אלף יח"ד בשנה".

לדבריו ניתן לשחרר חסמים בעבודה סיזיפית ובאמצעות שיווק אגרסיבי. "המטרה שלנו היא להשפיע על מחירי הדיור. היצע זה הדבר היחיד שיוריד את המחיר. היום אנחנו לא מנצלים את המלאי הקיים. יש שטחים שלא נמצאים על הפרק של מחנות צה"ל במרכז הארץ, שטחים של המגזר הכפרי במרכז הארץ ויש לנו עוד הרבה רעיונות".

בן אליהו התייחס לנושא גזירות המיסוי ואמר, "יש אווירה ציבורית שגורמת ליזם לחשוש מלהיכנס לפרויקט ככל שיש לו חוסר ודאות גדול יותר בגלל חשש שיטילו עליו מסים הוא לוקח מרווחי בטחון גדולים יותר והכוונה היא שהוא מעלה את המחירים".

בהמשך אמר שר השיכון אורי אריאל, "התוכנית שלנו נמצאת ברמת תיאום גבוהה עם המינהל ומשרדי הממשלה השונים. לפני שבוע היתה ישיבה במשרד החוץ עם הסינים כדי לדבר על נושא הבאת עובדים סינים נוספים לענף. אני לא חושב שיש מישהו שלא מבין את גודל הבעיה. נושא הקרקעות הוא המרכזי ויש צוות שעובד יחד שמורכב מבנצי ליברמן ראש המינהל, בינת שוורץ ראש מינהל התכנון, ראובן קוגן סגן אגף תקציבים באוצר ושלמה בן אליהו מנכ"ל משרדי והם עובדים בתיאום ומפלס האגו שם נמוך. אתמול סביב 2 בלילה היה דיון על התקציב ואני אומר לכם שהמיסוי לא קשור לבינוי, זה אנטי בינוי ויבוא לידי ביטוי במחירי הדיור והיקף הרכישות. קראתי ראיון עם שר האוצר שבו הוא אמר שהמס על משפרי הדיור זה הדבר הכי אומלל שקרה לו ואני מעריך שזה לא יעבור ועדת שרים לענייני חקיקה וגם לא את ועדת הכספים. זה לא יכול להיות שמי שמוכר דירה ב-1.7 מיליון שקל ומי שמוכר דירה של 17 מיליון שקל ישלמו את אותו הדבר. צריכה להיות דיפרנצייציה.

אנחנו רוצים לשווק בראש העין, במודיעין בקרית גת שהיא קצת רחוקה אבל כבר יש שם תחבורה והכוונה לשווק כ-7,000 יח"ד וכן בקרית ביאליק ובטירת הכרמל. אלה האתרים המרכזיים. בכל אתר שיראה לנו חשוב נפעל כדי להגיע למסה קריטית של יח"ד במחיר למשתכן כדי להשפיע על השוק".

אריאל התבקש לתת את דעתו על נושא המע"מ על דירה ראשונה ואמר, "170 ראשי רשויות תומכים להוריד את המע"מ על דירה ראשונה. חשוב להתחשב בהם, הם מייצגים הרבה אנשים ונבחן את זה". אריאל התבקש להורות לרשויות המקומיות להעניק יותר זכויות בנייה או לפעול לטובת יישום תוכניות התחדשות עירונית. אני לא יכול לכפות נושאי בינוי על ראשי רשויות אנחנו מדינה דמוקרטית אבל יש מקרים שבהם הם צריכים מאיתנו משהו ואז נוכל "להסביר להם", הוא אמר.