המפעל שיהפוך לדירה

בעקבות בג"ץ "בריכות המלח": מועצת מקרקעי ישראל תדון ביום שני בהצעת החלטה הקובעת כללים לשינוי ייעוד למגורים של מגרשים גדולים, ובהטבות שיינתנו לחברות המחזיקות בשטחים נרחבים, העולים על 20 דונם. מדובר בהחלטה ראשונה מסוגה על מגרשים עתירי שטח המוחזקים ברובם על ידי החברות הגדולות במשק. מקורות המעורים בנושא אמרו ל"כלכליסט" כי ההחלטה צפויה להתקבל ללא התנגדות.

ההחלטה היא תוצר של פסיקה בבג"ץ בעניין בריכות המלח בעתלית ובאילת, שהוגש לאחר שנחתם הסכם בין מינהל מקרקעי ישראל לחברת המלח של משפחת דנקנר ב־2003, חוזה שהעניק לחברת המלח זכויות בנייה בשטח הבריכות, תוך שינוי ייעודן מתעשייה למגורים. בעוד כשבועיים יתקיים דיון בבג"ץ בעתירה שעדיין עומדת ותלויה נגד ההסכם.

מטרת החלטה מספר 401 של מועצת מקרקעי ישראל, שצפויה להתקבל, היא לקבוע כללים לשינוי ייעוד מתעסוקה ותעשייה (במסגרת חוזים עירוניים שחתם המינהל עם חוכרים גדולים) למגורים. בשונה מקרקע חקלאית - שחוזרת למדינה אם שונה ייעודה למגורים - ההחלטה החדשה מעניקה תמריצים ליזמים שישנו את ייעוד הקרקע שברשותם למגורים.

המהפכה תחול במגרשים גדולים ריקים ברובם, שרק 40% או פחות משטחם הם בנויים. לחוכר הקרקע "תינתן זכות לרכוש בפטור ממכרז ובתשלום דמי חכירה מהוונים מלאים" חלקים מהשטחים, קובעת ההחלטה. כלומר: היזם יוכל לבנות על הקרקע דירות - נדל"ן שיכניס לכיסו כסף רב - מבלי לגשת למכרז על הקרקע שאותה הוא חוכר מהמדינה לשם קיום ייעוד אחר. מתוך 50 הדונמים הראשונים יוכל היזם לרכוש 20% (לפי שווי הקרקע בייעוד הקיים, כלומר לא בייעוד היקר יותר - למגורים); מתוך 50 הדונמים הבאים - 10%; ו־5% מהשטחים שגודלם יותר מ־100 דונם.

מצד אחד, המהלך נראה כיוזמה ברוכה, בעיקר בימים שבהם נושא מצוקת הקרקעות לבנייה בוער, ובייחוד לנוכח הגברת התכנון של דירות באזור המרכז. ההחלטה עשויה לשחרר בטווח הארוך מאות דונמים לבניית אלפי יחידות דיור חדשות, אמרו ל"כלכליסט" מקורות בכירים בענף התכנון והבנייה.

מצד שני, נראה כי מי שייהנה מאותן הטבות יהיו החברות הגדולות במשק, אלה שמחזיקות בשטחים נרחבים כמו מפעלי הברום, מפעלי ים המלח ושטחים המיועדים לתעסוקה. בהרבה מקרים הן "יושבות" על מגרשים שניתן לייעדם למגורים. כך המצב הקיים של ריכוזיות בענף, כפי שהזהיר לאחרונה משרד האוצר, עלול להחמיר. זאת, מאחר שעשר חברות נדל"ן ריכזו שליש מההיקף הכספי של מגרשים שרכשו 350 חברות בשנת 2011. באוצר הזהירו כי המצב הריכוזי דומה גם בענף הנדל"ן המניב.

לדברי עו"ד רויטל ברילינשטיין מהאגודה לצדק חלוקתי, "מדובר בהצעת החלטה בעייתית שכן לא ברור על אילו שטחים מדובר, מה גודלם ומה שווי ההטבה המוענקת לחוכרים במסגרת ההחלטה. טרם קבלת החלטה שכזו ראוי שחברי מועצת מקרקעי ישראל יבקשו תחילה חוות דעת כלכלית שתעריך את שויי ההטבה המוענקת לחוכרים".

עו"ד ינקי קוינט, היועמ"ש של רשות מקרקעי ישראל, אמר כי "ההחלטה היא מאוזנת ונותנת ביטוי לחוזי החכירה שיש עם החברות, אך גם שומרת על עקרונות הצדק החלוקתי לטובת הציבור".