אתר זה עושה שימוש בעוגיות על מנת להבטיח לך את חוויית הגלישה הטובה ביותר.

ניתוח כלכליסט

הציבור ממשיך להגדיל את סיכוני המשכנתא

נתוני הבנקים מראים שעם ישראל ממשיך לקנות דירות. לא משנה שהמחירים ממשיכים לעלות, שהמשכנתאות מוגבלות ושהעלאת ריבית עשויה להשאיר רבים ללא יכולת להחזיר את ההלוואה על הדירה

02.06.2013, 06:49 | שניר הנדלר

שום דבר לא עוזר. לא משנה כמה בנק ישראל מנסה בשנים האחרונות לנקוט בצעדים שונים על מנת לצנן את שוק הנדל"ן לדיור, הנתונים של הבנקים מצביעים על דבר אחד - המשקיעים רצים לקנות יותר דירות, בועת המחירים ממשיכה להתנפח והסיכון הכלכלי שהציבור לוקח על עצמו הולך וגדל.

קראו עוד בכלכליסט

לא מפחדים ממינוף גבוה של המשכנתא

 

בשלושת החודשים הראשונים של 2013 נרשם בבנקים זינוק במספר המשכנתאות שניתנו בשיעור מימון גבוה במיוחד של 70%–80% ממחיר הדירה. בנק לאומי מדווח, למשל, שבאותה תקופה 16% מהמשכנתאות שהוא נתן היו בשיעור מימון כזה, כאשר לשם השוואה בחודשים האחרונים של 2012 רק 12.9% מהמשכנתאות שהעניק הבנק היו במינוף כה גבוה.

הסבר אפשרי לנתונים האלה הוא החלטתו של המפקח על הבנקים דודו זקן מנובמבר האחרון להגביל את המימון שהבנקים רשאים לתת לרוכשי דירה. זקן ראה שהשוק לא נרגע, שמחירי הדירות ממשיכים לעלות ורצה לצנן את המחירים ולצמצם את הסיכון שרוכשי הדירות לוקחים על עצמם. כך נקבע כי לרוכשי דירות להשקעה גובה המימון שהבנקים רשאים להעניק יוגבל ל־50% ממחיר הדירה, בעוד משפרי דיור יוכלו לקבל עד 70% ממחיר הדירה ורוכשי דירה ראשונה יוכלו לקבל הלוואה בשיעור של עד 75%.

 , צילום: נמרוד גליקמן צילום: נמרוד גליקמן  , צילום: נמרוד גליקמן

לפחות בינתיים, הניסיון הזה של זקן לא הצליח להרגיע את הביקוש. ההכרזה על ההגבלה רק גרמה לאנשים לרוץ ולהשיג אישור עקרוני למשכנתא בתקופה הקצרה שבין פרסומה לכניסתה לתוקף על מנת לקבע את תנאי האשראי של המשכנתאות הללו לשלושה חודשים, כך שעד סוף פברואר יכלו אותם לוקחי משכנתאות זריזים להמשיך ולהנות משיעורי מינוף גבוהים למרות כניסתה של ההגבלה לתוקף.

מאז כניסת מגבלות המימון לתוקף, הלווים היחידים שיכולים לרכוש דירה בשיעור מימון גבוה מ־70% הם כאמור רוכשי דירה ראשונה. הנתונים של הבנקים יכולים, אם כן, להצביע על עלייה בביקוש לדירות בקרב זוגות צעירים, אך סביר יותר להניח שעיקר הזינוק נובע מהמאמץ של משקיעים רבים לעקוף את מגבלות בנק ישראל. אחת הדרכים הנפוצות לעקוף את המגבלה, למשל, היא רכישת דירה להשקעה על שמו של קרוב משפחה צעיר — שהרי לבנקים אין כלים להבחין בין אדם שמעוניין לרכוש דירה ראשונה וזכאי להלוואה בשיעור מימון של עד 75% למשקיע שכבר מחזיק בדירה אחת או יותר ורוכש דירה נוספת על שמו של אדם שעדיין איננו מחזיק בדירה.

אם מגמת העלייה הזו תימשך גם ברבעון השני של השנה, ניתן יהיה לומר בבירור כי מגבלות שיעור המימון של בנק ישראל לא מצליחות לבלום את המינופים ולצנן את שוק הנדל"ן למגורים.

ההשפעה של המחאה החברתית כבר נעלמה

 

בתקופת המחאה החברתית של קיץ 2011 נרשם צינון קל בשוק הדיור, אבל המשקיעים התעשתו במהרה והפסיקו לחשוש מירידה במחירי הדירות. מבחינתם, השקעה בנדל"ן למגורים חזרה להיות אטרקטיבית במיוחד. דו"חות בנק הפועלים, למשל, מראים שבשנה האחרונה נרשמה עלייה עקבית בהיקף המשכנתאות שהוענקו לציבור המשקיעים וברבעון הראשון של השנה עמד שיעור ההלוואות שניתנו להשקעה מכלל המשכנתאות על 12.6%. הפעם האחרונה ששיעור המשקיעים מכלל רוכשי הדירות בדו"חות הבנקים היה גבוה מזה היתה בחודשים אוקטובר־דצמבר 2011, בעקבות עסקאות שנחתמו רגע לפני פרוץ המחאה החברתית. השיעור הזה כמובן כולל רק רוכשי דירות שהבנק זיהה כמשקיעים ולא משקיעים שרכשו דירה "לילד" בשיעור מימון של עד 75%.

המפקח על הבנקים, דודו זקן, צילום: מיקי אלון המפקח על הבנקים, דודו זקן | צילום: מיקי אלון המפקח על הבנקים, דודו זקן, צילום: מיקי אלון

מעבר לכך, על פי הערכות הבנקים היקף המשכנתאות שהם העניקו בחודש מאי עומד על 4.2–4.8 מיליארד שקל — עלייה של עד 20% לעומת היקף המשכנתאות שניטל בחודש הקודם. העלייה הזו מוסברת בהאצה לביצוע עסקאות לרכישת דירות בימים האחרונים לפני שהעלאת המע"מ הצפויה ב־1% נכנסת לתוקפה בתחילת יוני. לא מן הנמנע שכחלק מהניסיונות להימנע מהגזירות הנוספות שמתכנן משרד האוצר, משקיעים ימהרו גם בחודש הקרוב לבקש מהבנקים משכנתאות ויחצו ביוני את רף ה־5 מיליארד שקל.

האחראי על העליות האלה הוא ככל הנראה נגיד בנק ישראל סטנלי פישר, שמקפיד לשמור על סביבת ריבית נמוכה. בפברואר האחרון ניסה המפקח על הבנקים לנקוט בעוד צעד שאמור היה לצנן את השוק. הוא דרש מהבנקים להגדיל את היקף ההון שהם מרתקים בעת הענקת משכנתאות על מנת לחזק את היציבות שלהם, לאור הסיכון הגדל כי לקוחות ימצאו את עצמם ללא יכולת להחזיר את ההלוואות שלקחו. ההחלטה הזו היתה אמורה לייקר את המשכנתאות ב־0.2%–0.3% על משכנתא חדשה, שכן הבנקים רצו לשמור על שיעור התשואה על ההון ממנו הם נהנו גם לפני ההוראה.

ריבית בנק ישראל הופחתה מאז המחאה החברתית מ־3.25% לרמה של 1.25%. מפברואר, עת נקיטת הצעד האחרון של זקן, הופחתה הריבית ב־0.5%. בכך הפכה המגבלה של המפקח על הבנקים לחסרת משמעות.

הלקוחות המבוססים מובילים את הביקושים

 

אז מי אחראי לעלייה החדה בביקושים למשכנתאות? מדו"חות הבנקים עולה כי בזמן שעליות המחירים מקשות על רוב הציבור לגייס את הסכום הדרוש לרכישת דירה, הביקוש גודל בעיקר בקרב הלקוחות המבוססים שככל הנראה מעדיפים לנצל את הריבית הנמוכה במשק להשקעה בדירה במקום להשקיע בשוק ההון או בפיקדונות שהבנקים מגייסים מהציבור.

בנק הפועלים, המוביל בשנים האחרונות בתחום הפעילות הקמעונאית במערכת הבנקאית (משקי בית, בנקאות פרטית ועסקים קטנים), מראה שנכון לסוף מרץ יתרת המשכנתאות שהוא העניק עמדה על כ־54.2 מיליארד שקל: 67% מהסכום מקורו בהלוואות שהוענקו למשקי בית, 25.4% הוענק ללקוחות הבנקאות הפרטית, והיתרה למשכנתאות שנטלו עסקים קטנים. לעומת דצמבר האחרון, מדובר בעלייה של 518 מיליון שקל ביתרת המשכנתאות הכוללת, כש־87% ממנה נעוצים במשכנתאות חדשות שהוענקו ללקוחות הבנקאות הפרטית המוגדרים בבנק כלקוחות בעלי עושר פיננסי בינוני־גבוה.

מסתכנים באי יכולת להחזיר את המשכנתא

 

אחת הבעיות הגדולות ביותר בשוק המשכנתאות הנוכחי היא הנטייה של ציבור נוטלי המשכנתאות להתצבר במסלולי הריבית המשתנה. במקרה של עלייה חדה בשיעור הריבית של בנק ישראל, סביר להניח שמספר לא מבוטל של משקי בית יתקשה לעמוד בתשלומי החזר המכנתא. אם ההאטה במשק תחריף ותביא לפיטורי עובדים רבים ועלייה בשיעור האבטלה, הקושי בהחזר תשלום המשכנתא יגדל.

באר שבע, צילום: חיים הורנשטיין באר שבע | צילום: חיים הורנשטיין באר שבע, צילום: חיים הורנשטיין

ההערכות במערכת הבנקאית הן שהריבית תישאר ברמתה הנמוכה גם בחודשים הקרובים וייתכן שאפילו תמשיך לרדת. עם זאת, לא סביר שהריבית תישאר ברמתה הנוכחית לאורך כל תקופת החזר המשכנתא, הנפרסת לרוב על פני שנים רבות.

על הסיכון הזה ניתן ללמוד מנתוני שיעור ההחזר הממוצע בתיק האשראי לדיור של בנק מזרחי טפחות, הבנק המוביל בשוק המשכנתאות. לפי דו"חות הבנק, בסוף מרץ שיעור ההחזר הממוצע בתיק האשראי לדיור של הבנק עמד על 30.8%, עלייה קלה לעומת הרבעונים הקודמים. העובדה שמדובר בממוצע המשקלל משכנתאות היסטוריות מלמד כי שיעור ההחזר במשכנתאות שהוענקו ברבעון הראשון גבוה יותר מ־30.8% ונובע בעיקר מהעלייה החדה במחירי הדירות בשנים האחרונות.

בינתיים ההאטה במשק אינה מאפשרת לבנק ישראל להעלות את הריבית, אך הבנקים מצדם פועלים לצמצום היקף האשראי שניתן בריבית צמודת פריים המשתנה בהתאם לריבית בנק ישראל. כך, למשל, אם במהלך 2011 עמד שיעור האשראי החדש לדיור שהעמיד בנק לאומי במסלולי הריבית המשתנה מכלל המשכנתאות על 66%, ברבעון הראשון של 2013 עמד שיעור זה על כ־33%, בדומה לממוצע ב־2012.

הנחיית המפקח על הבנקים ממאי 2011, המגבילה את חלק ההלוואה שניתן בריבית משתנה ל־33.3% מסך ההלוואה לכל היותר, תרמה גם היא להמשך הצמצום של מתן הלוואות בריבית משתנה ולהפחתת הסיכון בתחום זה. אולם ברבעונים האחרונים נראה כי סביבת הריבית הנמוכה מעודדת רבים לחזור למסלולי הריבית המשתנה, ובעיקר למסלול הריבית המשתנה שלא צמוד למדד.

במקביל לעלייה בביקושים למשכנתא בריבית משתנה, הדו"חות הכספיים של בנק לאומי מלמדים כי רבים מנוטלי המשכנתאות החדשים מנצלים את הריבית הנמוכה ומקבעים את הסיכון על ידי בחירה באפיק משתנה בריבית קבועה לא צמודה.

עדות אפשרית ראשונה להתממשות הסכנה

 

בינתיים, כישלון של נוטלי המשכנתאות לעמוד בהחזרי ההלוואה שנטלו כמעט ולא ניכר בדו"חות הכספיים שפרסמו הבנקים. נוטלי משכנתאות נוהגים לקחת משכנתא כשמצבם הכלכלי בעת ההתחייבות מאפשר להם, להערכתם, לעמוד בהחזרי התשלומים.

בשנים האחרונות נרשמה ירידה בהיקף האשראי הבעייתי שהעניקו הבנקים, אולם בבנקים מספרים שגם לקוחות שמתקשים בהחזר המשכנתא יעדיפו לקחת הלוואות נוספות מהבנקים, מחברות אשראי חוץ־בנקאי, ממשפחה ומחברים במטרה לעמוד בתשלומי המשכנתא. לכן, לקוחות שכבר כשלו בהחזר המשכנתא הם לרוב כאלה שעברו חודשים רבים מאז שלקחו את ההלוואה ועד שהתקשו לעמוד בהחזריה.

היקף המשכנתאות שהחזר התשלומים שלהם נמצא בפיגור של יותר מ־90 יום נותר יציב יחסית במהלך השנים האחרונות. בדו"חות בנק הפועלים לשלושת החודשים הראשונים של השנה מופיעה, לראשונה מזה שנים, עלייה של כ־16% בהשוואה לסוף השנה שעברה כאשר הסכום העומד בפיגור של יותר משלושה חודשים עומד על 178 מיליון שקל.

במונחים אבסולוטיים, מדובר בעלייה של 24 מיליון שקל בהיקף החוב שבפיגור, כך שמדובר בעשרות בתי אב הנמנים על לקוחות בנק הפועלים שהצטרפו למעגל הלווים שלא עמדו בתשלומי המשכנתא יותר משלושה חודשים, נכון לסוף מרץ.

הדו"חות הכספיים שכלל הבנקים יפרסמו ברבעונים הבאים, ובמיוחד בנק הפועלים, יקבעו האם מדובר בעלייה מקרית וחד־פעמית או שהרבעון הראשון של השנה סימל את תחילת בריחת האוויר מבועת הנדל"ן לדיור. 

תגיות

43 תגובות לכתיבת תגובה לכתיבת תגובה

43.
הבנקים באשליה...
יש לי הרגשה שכל בנקים מסתירים מידע...אם אכן שיש אנשים שמתקשים להחזיר את חוב תוך כדי לוקחים הלוואה אחרת והלאה... בעצם הבנקים "חיים" על הנייר ועל הכסף מצוי... חייב חייב שתהיה שיטה כמו בארה"ב למי שיש מינוס בחשבון כל לקוח בנק ואין לו כסף לשלם! מוכרים את הבית שלו! ! כאן מפחדים שיגיע המצב הזה...חומר על המחשבה...
גילה , רמת גן  |  03.06.13
42.
חחח אנחנו כאלו עלובים
אנשים חיים בסרט כאילו מישהו שומע את זעקתם בטוקבקים, מוכנים להשקיע כמה שניות למרר בבכי על שלושה ילדים ועל זה שהם בשכירות או לא גומרים ת'חודש, עממה לא יצאו לרחובות...אפילו בני הדודים שלנו ואפילו הטורקים השכילו להבין שכנראה מה שלא הולך במוח הולך בכוח ורק כאן כמו לפלפים אנחנו עושים "מחאה" וואי....כל כך תרבותי וליברלי...משהו. תמשיכו ליילל ולהמשיך במסלול החיים שאחרים מכתיבים לכם צבא-תואר ששווה לתחת-נישואים שעולים הון-לקחת משכנתא מטורפת-גירושין מכוערים. תמשיכו לממן אחרים והעיקר שיתנו לכם אינטרנט לבכות בו. אה ושמתי לב שיש קטע כזה שתמיד יש איזה טוקבק עם "הציבור מטומטם לכן הציבור ישלם" כולנו מטומטמים ולכולנו משלמים וזה מה שאף אחד לא הבין, בגלל כל הקטע של לדאוג לתחת של רק עצמנו אין לנו את הכוח שיש לנו ביחד לעשות דברים. ממש אופי גלותי בארץ ישראל.
היהודי הנודד  |  03.06.13
41.
לבנקים קל מאוד להבחין, הם לא רוצים
כשהבנקים רואים חייל בן 19 קונה דירה ב1.5 מליון ש"ח שאין לו. כשאין לו הכנסה מעבר למשכורת צבאית, אבא שלו ערב להלוואה ומחזיק יפוי כוח מלא, ברור כשמש שמדובר בקומבינה על מגבלות המינוף ובעיקר על רשויות המס. אבל הבנק יודע שהאבא הוא זה שבאמת לוקח את המשכנתא והוא ערב מצוין ורוצה לתת לו הלוואה גדולה ככל שניתן.
מאיר , נתניה  |  03.06.13
לכל התגובות