שאלת מס: עיוות לטווח הרחוק

בשבועות האחרונים אנו עדים לדיונים בלתי פוסקים בשאלת ההצדקה לפטור ממס שבח על דירת מגורים ולשימוש בביטול הפטורים ובהגברת המסים בגין דירות המגורים לצינון קצב עליית מחירי הדירות. לאחרונה פרסם משרד האוצר את הפרק הנוגע למיסוי מקרקעין בטיוטת חוק התקציב. כצפוי, פרק זה כלל מהפכה של ממש בכל הנוגע למשטר המס החל על דירות מגורים.

ירושה ללא פטור

כל המעורה בהיבטי המיסוי של שוק הנדל"ן יודע כי בשנים האחרונות עבר תחום המיסוי על דירות מגורים טלטלות רבות, אם כי השפעתן על המחירים היתה שולית, אם בכלל. כעת הצעת חוק התקציב מבקשת לעשות רביזיה נוספת בפטורים ולשנות סדרי עולם. לגישת משרד האוצר, הפטור כיום רחב מאוד ומנוצל כמעט בכל מכירות דירות המגורים.

בהתאם להצעה יועלו שיעורי המס החלים ברכישת דירת מגורים הן עבור יחידים שזו לא דירת המגורים הראשונה שלהם (משפרי דיור) והן עבור תושבי חוץ. כמו כן נקבעה מדרגת מס רכישה מיוחדת של 8% על החלק העולה על 5 מיליון שקל ברכישת דירת מגורים יקרה.

השינוי העיקרי המוצע, שהוא משמעותי מאוד בתחום, הוא הביטול המוחלט של הפטור הרגיל הניתן פעם בארבע שנים. לפי ההצעה, הפטור יינתן רק במכירת דירת מגורים שהוחזקה בידי המוכר 18 חודשים טרם המכירה, בתנאי שהמוכר לא החזיק דירות נוספות במועד מכירתה (רק דירה יחידה תזכה בפטור). לעניין זה: החזקה בשליש או פחות מדירת מגורים, החזקה בדירה שהושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני 1.1.1997, החזקה בדירה שנרכשה כתחליף לדירה שנמכרה ב־18 החודשים שקדמו למכירה וכן החזקה בדירת ירושה מההורים או מהורי ההורים ואשר היתה דירתו היחידה של המוריש בעת פטירתו - כל אלה לא נחשבות להחזקת דירה נוספת.

אם כן, כל מי שמחזיק במועד המכירה בדירת מגורים נוספת לדירת המגורים הנמכרת לא יזכה בפטור ממס שבח (למעט החריגים לעיל).

רק הדירה האחרונה מבין דירותיו של המוכר תזכה בפטור, שכן היא תהווה באותו מועד דירת מגורים יחידה. כך, אם התקבלה מחצית מדירת מגורים קטנה בירושה מהדודה והיורש מבקש למכור את הדירה שהתגורר בה עם משפחתו כל חייו כדי לעבור לדירה מרווחת יותר, הוא לא ייהנה מהפטור מכיוון שדירת מגוריו אינה דירתו היחידה. מוכר כזה ייאלץ למכור את דירת הירושה, אחרת עלול למצוא את עצמו משלם מס ובלא שנותר לו די כסף לרכוש את הדירה המרווחת שתכנן לרכוש.

לצד צמצום הפטורים נקבע כי שיעור החבות במס במכירת דירת מגורים שאינה פטורה ממס יהיה 25% ויחול על הרווח שנצבר מיום 1.1.2014. שיטה זו עשויה להיטיב עם בעלי דירות מגורים שממילא לא היו זכאים לפטור, שכן היא פוטרת ממס את כל הרווח שנצבר עד 31.12.2013 (בעיקר על מכירות מיום 1.1.2018). ואולם, לצד הוראות אלה נקבעו הוראות מעבר מורכבות לשנים 2014–2017, אשר עלולות לגרום במקרים רבים לתוצאות הפוכות מאלה הרצויות. כך למשל, משום שהוראות המעבר חלות עד תום שנת המס 2017, נראה כי בעלי דירות מגורים שמחזיקים בהן לטווח ארוך יעדיפו לדחות את המימוש עד שנת 2018, מפני שמאותה השנה תקטן החבות במס משמעותית.

החיפזון של האוצר

נראה כי הצעה זו, הגם שתכליתה ומטרתה מוצדקות, נעשית ככל הנראה בחיפזון וללא הבאת מלוא ההשלכות ארוכות הטווח בחשבון. אכן הגיע הזמן לבחון מחדש את הפטורים ממס על דירת מגורים ואת ההצדקות לקיומו, אך שינויים משמעותיים כאלה נעשים לאחר שמיעת המלצות של גורמים רלבנטיים. נראה כי גזירות אלה, שכוונו כלפי משקיעים ויחידים עתירי נכסים, עלולות לפגוע גם באזרחים הפשוטים. השינויים יחייבו היערכות מתאימה ותכנון של המכירות כדי לנצל, ככל הניתן, את משטר הפטורים ולא להימצא במצב שבו דירות שנרכשו מלכתחילה תחת משטר הפטור מחויבות במס שבח הכולל מידה רבה של רטרואקטיביות (במיוחד ב־2014–2017).

הכותב הוא שותף ומנהל מחלקת מיסוי נדל"ן בפירמת BDO זיו האפט