"נשבר מחסום פסיכולוגי במשרדי רמת החייל"

ברמת החייל נרשמה ירידה בהיקף השטחים הפנויים מ־12% בסוף הרבעון הרביעי של 2012 ל־2% בסוף הרבעון הראשון השנה, כך עולה מסקירה של חברת אינטר ישראל, נציגתה של חברת קושמן אנד וייקפילד הבינלאומית. לפי החברה, "אפקט 10% השטחים הפנויים", היוצר מחסום פסיכולוגי שגורם לירידת מחירי שכירות המשרדים, נשבר למעשה ברבעון הראשון. באינטר ישראל מציינים כי המחסום הפסיכולוגי יצר לחץ ניכר על בעלי נכסים במתחם להוריד מחירים, אך כעת, בעיקר בגלל העסקה שבה שכרה כלל ביטוח כ־42 אלף מ"ר במגדל עתידים, מגמת יציבות המחירים תישמר והמתחם צפוי להפוך לאחד מצירי העסקים הראשיים של תל אביב.

לדברי יורם בלומנטל, מנכ"ל אינטר ישראל, "רק כעת יש איזון של ביקוש והיצע ברמת החייל, והשוק חזר למצב נורמלי. לפני כן היתה תפוסה של 86%, גורם שלחץ את רמות המחירים מטה".

"רבעון פעיל מאוד"

רמת החייל היא הסימן הבולט לפעילות ערה בשוק המשרדים ברבעון. עסקאות בולטות נוספות בהיקף של כ־30 אלף מ"ר נרשמו בפתח תקווה וצמצמו את היקף השטחים הפנויים. מדובר בעסקת ההשכרה של משרד הביטחון בפרויקט סיטי פלאזה של דרבן השקעות ובעסקת אקסלנס נשואה במגדל אמות פלטינום. באור יהודה הסתיים שיווק שלב א' בפארק העסקים של חברת ויתניה, טרמינל פארק, הכולל שני מבנים בהיקף כולל של כ־45 אלף מ"ר. עם השוכרות באזור זה נמנות החברה הלאומית לדרכים וחברת תהל מהנדסים, אשר שכרו כ־13 אלף מ"ר ברבעון הנוכחי. בעסקה בולטת נוספת שכרה חברת ארנסט אנד יאנג כ־30 אלף מ"ר בפרויקט מידטאון בתל אביב.

לדברי בלומנטל, "הרבעון היה פעיל מאוד בהשוואה לרבעונים קודמים. עם זאת, יש בצנרת כמות בנייה כזו שתשנה את כללי המשחק מ־2017 ואילך. מהמצב הטוב בשוק הנוכחי לא ניתן להסיק בנוגע לכדאיות בבניית מבני משרדים", הוא אומר. לדבריו, "בשוק המשרדים מעולם לא היה משבר בגלל עודפי היצע. השוק היה במשבר בשל משברים כלכליים כמו התפוצצות בועת הדוט־קום למשל".

בניין עתידים ברמת החייל | צילום: אוראל כהן

לעומת זאת, בראש העין מסתמנת מגמה הפוכה לזו שברמת החייל - נטישת חברות והגדלת היצע שטחי המשרדים. מדובר במשרדי חברת בטר פלייס שנמצאת בהליכי פירוק, בצמצומים בחברת אורנג' ובעזיבתה של נטוויז'ן. "שוק המשרדים בראש העין בבעיה שלא תיפתר במהירות ונראה את ההשפעה על כך במחירים כבר ברבעון הבא. החברות שהשפיעו קודם לכן לטובה בכניסתן משפיעות כעת לרעה בעזיבתן. הדבר היחיד שיסייע למזער את הנזקים הוא שאין פרויקטים בהקמה, אבל להערכתי הקיימים יידרשו להוריד מחירים", אומר בלומנטל.

עלייה קלה ברוטשילד

מהסקירה עולה כי שוק המשרדים הצליח לשמור על יציבות מחירים גם ברבעון הראשון. כך, בהרצליה היה מחיר השכירות למ"ר ברמת המעטפת 60 שקל, ברמת החייל 58 שקל, בבני ברק 58 שקל, ברעננה 55 שקל ובאיירפורט סיטי 46 שקל - מחירי שכירות זהים לאלה שנרשמו ברבעון הרביעי של 2012.

עוד עולה כי שדרות רוטשילד הן עדיין האזור היקר בתל אביב: מחירי השכירות בו עלו מ־113 שקל למ"ר ל־114 שקל למ"ר ברבעון הראשון למרות ירידה של כ־3% באחוזי התפוסה מ־97% ל־94%. באזור קו החוף בתל אביב, שמחירי השכירות בו הם הנמוכים ביותר בעיר (78 שקל למ"ר), נרשמה ירידה דומה באחוזי התפוסה - מ־99% ל־95%. ציר שאול המלך, הכולל בין היתר את מגדל המוזיאון, הצליח לשמור על רמת מחירים גבוהה אשר אף עלתה במעט ועומדת על כ־110 שקל למ"ר. יתר האזורים בתל אביב שמרו גם הם על יציבות, הן בשיעורי התפוסה והן בדמי השכירות. כמו כן, לפי אינטר ישראל, באזורים אלה התאושש קצב ההתחייבויות לאכלוס והגיע לכ־21 אלף מ"ר (ללא רמת החייל ובני ברק), לאחר שברבעון הקודם היה קצב הההתחייבויות לאכלוס 13.5 אלף מ"ר וברבעון השלישי של 2012 17.5 אלף מ"ר.

לפי אינטר ישראל, ברבעון הראשון של 2013 פתח תקווה, רמת החייל ובני ברק המשיכו להיות אלטרנטיבה לגופים עסקיים משמעותיים שבעבר פסלו על הסף את האפשרות להתמקם מחוץ למרכז תל אביב. לדברי בלומנטל, "בבני ברק אף ייתכן עודף היצע נקודתי בטווח הקצר, ובטווח הארוך יאוכלסו שטחי המשרדים והסביבה הטובה שמתפתחת כיום תהיה יתרון על פני מתחמים אחרים".