מכה להיצע הדירות

בימים האחרונים התפרסמה הצעת חוק התקציב שבה פרסם משרד האוצר את הגרסה האחרונה, נכון לעכשיו, של שינויי החקיקה הצפויים בתחום המיסוי.

בשל היקף השינויים העצום חלק מהנושאים המשמעותיים לא זכו להתייחסות, ונדמה כי הם עשויים להיות מאושרים בהיעדר דיון מספק סביבם.

דירה למכירה בתל אביב (ארכיון) | צילום: דוד הכהן

דוגמה בולטת לשינוי כזה היא ההצעה למסות הקצאות באיגוד מקרקעין. איגוד שכל נכסיו (למעט חריגים) הם מקרקעין, נחשב לאיגוד מקרקעין. פעולה במניות האיגוד נחשבת כעסקה במקרקעין ומחויבת במס בהתאם. עד שנת 2001 גם הקצאה באיגוד מקרקעין סווגה כעסקה חייבת במס שבח ומס רכישה (וכן מס מכירה עד ביטולו). בתיקון 50 לחוק שנועד להסיר חסמים בשוק הנדל"ן תוקנה הגדרת פעולה באיגוד, ונקבע כי הקצאת מניות באיגוד מקרקעין לא תיחשב כפעולה באיגוד בהתקיים תנאים מסוימים. הטעם העיקרי לתיקון היה שבהקצאת מניות באיגוד מקרקעין אין מימוש אמיתי של המקרקעין, שכן אף שזכויותיו של בעל המניות הקודם קטנו, הרי ששווי האיגוד עלה כתוצאה מתמורת ההקצאה שהוזרמה לאיגוד על ידי המשקיע החדש.

ואכן נראה כי שינוי זה הוכיח את עצמו והסיר חסמים מסוימים שהוטלו על שוק הנדל"ן. לדוגמה, איגוד מקרקעין שבכוונתו ליזום בנייה על מקרקעין בבעלותו ואשר בעל מניותיו חפץ להכניס, באמצעות הקצאת מניות, שותף חדש שישתתף עמו במימון פרויקט הבנייה לצורך השלמת ביצועו ומכירתו. במצב החוקי טרם תיקון 50 (כלומר עד 7 בנובמבר 2001) היה בעל המניות המקורי משלם מס שבח בשל הפעולה, ואילו המשקיע החדש משלם מס רכישה - דבר אשר היווה ללא ספק חסם כבד. תיקון 50 הסיר חסם זה ואפשר הוצאתן לפועל של עסקאות מעין אלו. בצד ההקלה נקבעו בהמשך גם חובות דיווח בכל הקצאת מניות באיגוד מקרקעין כדי למנוע תכנוני מס והערמות על החוק, באופן שכל הקצאה דווחה לרשויות מיסוי מקרקעין, כולל מסמכים ומאזנים, בצורה המאפשרת להן את בדיקת העמידה בתנאי החוק.

כיום מבקש משרד האוצר להחזיר את הגלגל לאחור, אם כי לא באופן מלא. בהתאם להצעה, הקצאת מניות באיגוד מקרקעין תיחשב כפעולה באיגוד לעניין החבות במס רכישה בידי בעל המניות החדש. מנגד, לא יוטל מס שבח על בעלי המניות הקיימים. מס רכישה במקרה זה מוטל בשיעור של 5% משווי המקרקעין שבבעלות האיגוד (ברוטו לפני ניכוי התחייבויות), בהתאם לשיעור זכויותיו של בעל המניות החדש. מס הרכישה, שהנו מס עקיף, נחשב לאחד החסמים המהותיים כיום בשוק הנדל"ן בישראל, ואשר ההצדקה העיקרית להטלתו נובעת מהיקף הגבייה ולא מיעילותו לשוק הנדל"ן או לצדק החלוקתי.

החזרת מס הרכישה על הקצאות באיגוד היא מכה נוספת לציבור. הטלת מס רכישה על הקצאת מניות באיגודים תקטין בהכרח את כדאיות ההקצאה, וצפויה במקרים מסוימים למנוע את יציאתם לפועל של שיתופי פעולה הנחוצים לבניית פרויקטים תקועים. התוצאה היא הכבדה נוספת על יציאתם לפועל של פרויקטים המגדילים את היצע דירות המגורים בשוק.

משרד האוצר נימק את הצעתו להחזרת מס הרכישה על הקצאות באיגודים בכך שרכישת הזכויות באיגוד משקפת בעקיפין גם רכישת זכויות במקרקעין. אין ספק שעובדתית משקפות המניות שנרכשו על ידי המשקיע החדש, תיאורטית ובעקיפין בלבד, חלק מהזכויות במקרקעין, אך אין בכך להצדיק הטלת מס רכישה בכל הקצאה באיגוד. צריך לעודד הקצאות אמיתיות לטובת המשק, גם אם הן משקפות בעקיפין זכויות מסוימות שאילו נרכשו במישרין היה מוטל עליהן מס רכישה.

הכותב הוא שותף ומנהל מחלקת מיסוי נדל"ן בפירמת BDO זיו האפט