פאהן קנה מציגה: הערכת שווי מנותקת לאלביט הדמיה

בתחילת השבוע הציגה אלביט הדמיה הערכת שווי שביצעה חברת פאהן קנה לנכסי החברה. על פי הערכה זו, שווי הנכסים של אלביט הדמיה עומד על 2.8 מיליארד שקל, והוא דומה לערך ההתחייבויות של החברה. לכן, לפי אלביט הדמיה, במתווה הסדר החוב כמעט ואין תספורת למחזיקי האג"ח.

מנגד, האג"ח של אלביט הדמיה נסחרות כעת בשערים המשקפים תספורת של כ־70% ומצביעות על כך שהשוק לא קונה את הערכת השווי של פאהן קנה. מחיר האג"ח של אלביט הדמיה מגלם שווי כולל של כ־1.05 מיליארד שקל לנכסים של החברה, נמוך בכ־62% מהערך שפאהן קנה נתנו לאותם נכסים.

רק לפני שבועות בודדים נתנו בפאהן קנה הערכה לשווי הנכסים של אי.די.בי פתוח. בפאהן קנה טענו ששווי הנכסים באי.די.בי פתוח גבוה ב־1.9–3.3 מיליארד שקל משווי ההתחייבויות של החברה. הערכה זו היתה אופטימית בהרבה משתי הערכות אחרות שבוצעו לחברה. פאהן קנה מסתמן כמעריך השווי שייתן לך בדיוק את השווי שאתה מבקש.

ההערכה של פאהן קנה של השווי של פלאזה סנטרס - אולי הנכס המהותי ביותר של אלביט הדמיה - כללה סיכום פוטנציאל נכסים פעילים, ופרויקטים בתכנון ובביצוע. לפלאזה סנטרס יש שבעה קניונים קטנים פעילים, אך רווחיותם הנוכחית נמוכה מאוד. פאהן קנה מניחה השבחה שלהם ומתמחרת אותם לפי הערך העתידי לאחר השבחה.

הבעיה קשה עוד יותר עם מלאי הקרקעות העצום של פלאזה סנטרס במזרח אירופה ובהודו. אבל בפאהן קנה מתמחרים את הקרקעות לפי ערכן לאחר פיתוח עתידי. "נמסר לנו, כי פעילותה הנוכחית של פלאזה סנטרס מורכבת מנכסים מניבים וכן ממלאי קרקעות שעליהן מתכננת החברה ליזום ולפתח פרויקטים בייעודים שונים בשנים הקרובות", כותבים מעריכי השווי. "משמעות הדבר הוא כי בנוסף על פעילותה בתחום המניב, החברה מעריכה כי תוכל ליהנות מהרווח היזמי הצפוי בפרויקטים אלו". וכך, קרקעות עלומות ברומניה, הונגריה והודו קיבלו ערך של מאות מיליוני יורו.

קשה להתייחס ברצינות להערכה האוהדת הזו של פאהן קנה לגבי האנשים שהובילו את אלביט הדמיה לחדלות פירעון.

המציאות, כמובן, מעט שונה: אפילו פאהן קנה מעריכה את שווי הפעילות הישיר של אלביט הדמיה בהודו בכשליש מההשקעה של החברה בקרקעות בהודו. חלק מהותי מהפעילות של פלאזה סנטרס בהודו נעשה במשותף עם אלביט הדמיה. הנדל"ן ברומניה והונגריה קפוא, ויש קושי רב בקבלת מימון לפרויקטים של נדל"ן. לפלאזה סנטרס עומס התחייבויות גדול בשנתיים הקרובות, הגבוה בהרבה מהמזומן שבידי החברה, ולכן יכולתה להשקיע בפיתוח אותן קרקעות אפסי.

שוק ההון מזהה את המצוקה של פלאזה סנטרס, ומסרב להתייחס להערכות השמאי הגבוהות לקרקעות שהסיכוי שיפותחו בקרוב נמוך ביותר. מניית פלאזה סנטרס נסחרת כעת לפי ערך שוק של 75 מיליון פאונד בלבד. לכן, שווי השוק של מניות פלאזה סנטרס שבידי אלביט הדמיה (62.5%) עומד על 265 מיליון שקל - הפרש של 1.1 מיליארד שקל מהערכת פאהן קנה.