מנכ"ל גזית גלוב: "החברה מספיק נזילה, ולכן אנחנו מוכנים למשבר הבא"

רוני סופר, מנכ"ל קבוצת הנדל"ן גזית גלובשהמניה שלה עמדה בעין הסערה בשבוע החולף, לא כל כך מתרגש מהמהומה. "בסך הכל אני אופטימי", הוא אמר בראיון ל"כלכליסט", "המצב בעולם טוב יותר מאשר היה לפני 4-3 שנים, אבל בכל אופן אני תמיד מתכונן למשבר הבא, וזו הסיבה להקטנת המינוף שאנחנו מבצעים בשנים האחרונות".

לאחרונה השלימו חברות הקבוצה גיוסים בהיקף של 4 מיליארד שקל. החברה־הבת סיטיקון (Citycon - CTY) השלימה הנפקת אג"ח לציבור בהיקף של 500 מיליון יורו (2.4 מיליארד שקל), בשבוע שעבר גייסה גזית גלוב 500 מיליון שקל בהנפקת מניות ו־860 מיליון שקל נוספים בהנפקת אג"ח באמצעות הרחבת אג"ח סדרה יא' של החברה, הנושאת ריבית שנתית קבועה של 5.35% וצמודה למדד, האג"ח הונפקו בפרמייה במחיר המשקף 3.56% תשואה.

תחילתה של הסערה ביום שלישי האחרון, כאשר גזית גלוב הודיעה כי בכוונתה לגייס הון באמצעות הנפקת מניות לציבור בהיקף של כ־250 מיליון שקל, במחיר מינימום של 48.9 שקל למניה ששיקף דיסקאונט של 4.2%. בתגובה שלחו המשקיעים את המניה, שעלתה ב־40% בשנה האחרונה, לירידות שהסתכמו ב־3.73% במחזור של 92 מיליון שקל.

רוני סופר | צילום: עמית שעל

מגבירים ביקושים

למחרת, בלחץ המוסדיים, הורידה גזית גלוב את מחיר המינימום בעוד 3.88%, ל־47 שקל למניה (מחיר הכולל הנחה נוספת של 1.5% עבור התחייבות מראש). הפעם המוסדיים החלו להזרים ביקושים, ובמקביל החלה מכירת מניות בהיקף גדול בשוק. בסופו של יום רב־תהפוכות השלימה המניה צלילה נוספת של 2.88% במחזור מסחר עצום של 182 מיליון שקל, כמעט פי 14 ממחזור המסחר היומי הממוצע במניה.

זו אינה הנפקה במחיר גבוה?

"הגיוסים האחרונים באו בעיקר כדי להחליף חוב לזמן קצר בחוב לטווח ארוך ולהגדיל נזילות. זה חלק מאסטרטגיה שאנו מיישמים בשנים האחרונות. בדרך כלל עשינו את העסקאות הטובות בתקופות הרעות. אם אתה רוצה להיות מוכן למשבר, אתה צריך להיות מספיק נזיל".

שווקים עצבניים

גם אקוויטי 1, הזרוע בארה"ב, השילה כ־14% מערכה בשבועיים

"המהלך התחיל מהנאום של יו"ר הפד ברננקי שגרם לעליית תשואות אג"ח ברחבי העולם, דבר שפגע בעיקר במניות ריט ובנקים. אולם, בשנה וחצי האחרונות ישנה התאוששות אטית בארה"ב, שיעור התפוסה של נדל"ן להשכרה עולה והמצב יותר טוב מאשר היה לפני 4–3 שנים. אני לא חושב שיש כאן מגמה או משבר, אלא עצבנות בשווקים. אקוויטי 1 נסחרת במכפיל גבוה מהממוצע בענף הריט והציבור האמריקאי ממשיך להשקיע בחברה".

החל מ־2008 הורדתם את המינוף מרמה של 65% ועד ל־55.6% כיום. האם החברה היתה ממונפת מדי?

"הגענו למשבר נזילים יחסית וראינו הזדמנויות של פעם בחיים. היינו לא ממונפים עם גמישות פיננסית חזקה, מה שאפשר לנו לרכוש נכסים חדשים ולהגדיל השקעה בחברות שלנו. רמת המינוף הגבוהה נובעת מניצול הזדמנויות אלו, ומאז אנחנו פועלים בהתמדה להקטין מינוף בחזרה. גם באירופה אנחנו מזהים הזדמנויות השקעה בשנה וחצי האחרונות. המפתח הוא להחזיק הנהלות מקומיות, כך ניתן לראות את תמונת המצב בכל רגע נתון ולנצל הזדמנויות".

האם אתה שבע רצון מקצב ההתפתחות של אטריום, זרוע הנדל"ן שלכם במזרח אירופה?

"שיעור התפוסה שלנו באירופה הוא כ־96%. אנחנו מתמקדים בערים ראשיות, שם הצמיחה הפנימית גבוהה הרבה יותר בשל הגירה פנימית בתוך המדינות לערים הגדולות. ההשקעה באטריום מראה שיפורים בכל הפרמטרים. גם כאן היה גיוס חוב לא מבוטח של יותר מ־350 מיליון יורו (בעלות שנתית של 4% לתקופה של שבע שנים -ע"ס).

התזרים של אטריום גדל מאוד מהתקופה שקנינו את החברה ב־2009. ה־NOI (הכנסות משכירות ודמי ניהול בניכוי הוצאות תפעול) ב־2010, השנה המלאה הראשונה שגזית גלוב ניהלה את אטריום, עמד על כ־134.5 מיליון יורו, ב־2011 על כ־154.9 מיליון יורו וב־2012 על כ־181.3 מיליון יורו, כך שסך הכל אנחנו מאוד מרוצים".