האם עדיין כדאי לקנות נכס להשקעה בארה"ב?

הביקוש לנדל"ן למגורים – דירה או בית צמוד-קרקע – נמצא בשיאו מזה 5 שנים. הדבר נכון לרוב האזורים בארה"ב, למעט מספר מועט של אזורים שלא חוו עלייה במחירים. משקיעים רבים שרכשו בתים או דירות להשקעה בין השנים 2009-2012 במגוון שווקים בארה"ב שמחו לראות זינוקי מחירים בשנה וחצי האחרונות. השאלה הגדולה שמטרידה את רוב המשקיעים שהמתינו ולא מצאו את ההזדמנות הנכונה עד כה היא: האם עכשיו עדיין זמן טוב לרכוש נכס להשקעה בארה"ב?

הסיבה העיקרית של רוב המשקיעים הישראלים להשקעה בארה"ב היא תשואה משכירות עם מטרה משנית של עליית ערך עתידית. הפער בין שכירות הגבוהה ומחיר נמוך הפכו את הנדל"ן האמריקאי לאטרקטיבי במיוחד למשקיעים. ככל שהמחירים עלו בתקופה האחרונה פער זה הצטמצם ואיתה, התשואה על ההשקעה. ברוב השווקים ישנו קושי אמיתי לרכוש נכסים למגורים המניבים תשואות דו-ספרתיות, ומשקיעים רבים שואלים את עצמם האם השקעה זו עדיין כדאית והאם לא פספסו את זינוק המחירים המיוחל?

תנופת מחירים = צמצום סיכון

ב-2009 – שיאו של משבר הנדל"ן האמריקאי – היצע הנכסים ברוב ארה"ב היה עצום. הפער בין השכירות למחיר היה בשיא כל הזמנים, עת שהכלכלה הייתה בשפל וגל עיקולים הלך והתגבר מיום ליום היה בעיצומו. התחושה באותם ימים הייתה שמחירי הנדל"ן אינם יציבים ועלולים לרדת לשפל נוסף ושייקח שנים רבות עד להתאוששות הכלכלה. לכן רוב המשקיעים פחדו מלהיכנס להשקעה האפופה באי-וודאות. קומץ המשקיעים האמיצים שהעז לרכוש נכסים נהנה מתשואה נאה על ה"סיכון" שנטל. היום, המצב התהפך. אמנם הכלכלה לא התאוששה אבל היום "יותר כסף רודף אחרי פחות נכסים" והמשמעות היא עליית מחירים ושחיקת התשואה. למעשה, היות שמדובר על תנופה של עליית מחירים, התשואה הנמוכה היום היא סימן לצמצום הסיכון ברכישת נכס.

פרספקטיבה רחבה וארוכת-טווח

אם נסתכל על מחירי בתים פרטיים בארה"ב לאורך עשרות שנים נוכל לראות שבאופן כללי ישנה מגמה של עליית מחירים נאה. במבט לעבר התקופה הנוכחית נראה שמחירי הנדל"ן לא חזרו לשפל שהיו בשנת 2009 אבל הם גם לא מאוד רחוקים ממנו. כלומר, הסיכון על רכישת נכסים טובים באזורים טובים עדיין נחשבת לאטרקטיבית ככלי השקעה ארוך-טווח.

בהתחשב באלטרנטיבות היום, הנדל"ן האמריקאי ככלל עדיין נחשב לאטרקטיבי מאד, מבחינת מחיר. ישנם אזורים בהם המחירים כמעט לא ירדו, כגון מנהטן וסן פרנסיסקו. יש גם אזורים שהזינוק במחירים החזירם ל"מחיר מלא" והסיכוי לזינוק גדול נוסף, קטן מאד. מלבד אלה, בהסתכלות ארוכת-טווח עדיין ניתן למצוא אזורים בעלי הזדמנויות מצויינות להשקעה.

ללכת אחרי הכסף הגדול

שווקי הנדל"ן באירופה אינם יציבים, הבורסות בעולם מתנדנדות והמשבר הכלכלי שפקד את המערב מאז 2008 עוד לא חלף. גם בישראל – שנחשבה לכזו שהמשבר חלף מעליה – מסתבר שיש גירעון עמוק, נדל"ן באי-וודאות וגזירות כלכליות. בארה"ב מרחפת עננת אינפלציה גדולה מעל השוק ורבים חוששים משחיקתו של הכסף בעתיד הקרוב.

במצב כזה של היעדר חלופות וצורך במכשיר גידור נגד האינפלציה, מצאו קרנות רבות הזדמנות בהשקעה בנדל"ן האמריקאי מתוך מחשבה שעליית ערך משמעותית תגרוף אליהן רווחים נאים. קרנות אלה הגיעו למסקנה שאין מקום טוב יותר להגן על הכסף ואין כיום כלי השקעה בטוח יותר מהנדל"ן האמריקאי המניב תשואה נאה. ההסתערות שלהן על שוק הנדל"ן האמריקאי העלה משמעותית את הביקושים ואת מחירי הנדל"ן. היום החשש הוא שקרנות אלה יחליטו לממש את נכסיהן בבת אחת, דבר שיגרום למחירים לחזור לרמתם ה"נורמלית" – שהיא נמוכה מרמת המחירים הנוכחית.

ייתכן שבמספר אזורים מסויים הדבר יקרה, אולם כל עוד לא יימצא כלי גידור אחר מול האינפלציה הצפויה לגאות, מהלך זה לא צפוי לקרות באופן גורף בארה"ב ובינתיים מתווספות לרכישות קרנות גידור מדי יום מרחבי העולם. דבר זה צפוי לייצר "רצפת מחירים" כל עוד הביקושים נשמרים.

נדל"ן בהתאוששות, כלכלה (עדיין) חלשה

הנדל"ן האמריקאי למגורים אמנם קיבל "זריקת-עידוד" בשנה וחצי האחרונות אולם הכלכלה האמריקאית טרם התאוששה. לכן עולה השאלה, האם הזינוק בביקוש הוא אמיתי ונובע מבעלי-בתים לעתיד שמרגישים שהכלכלה התחזקה או שמא מדובר במשקיעים שרואים הזדמנות בשוק ומעלים את הביקושים?

למעשה, תמיד אלה המשקיעים שרואים את ההזדמנות להשקעה ומושכים אחריהם משקיעים פרטיים "קטנים" ולבסוף מגיעים בעלי הבתים (בד"כ אחרי התאוששות כלכלית) ומעלים את הביקושים. בשוק הנוכחי, למרות שמחירי הנדל"ן למגורים והריביות האטרקטיביות על משכנתאות הפכו את הנדל"ן לבר-השגה, כמות רוכשי נדל"ן למגורים-עצמיים נמצא בשפל שלא נראה כמותו מאז 1995.

כאשר הכלכלה תתאושש יעלה הביקוש לדירות להשכרה

בכלכלה תקינה, בוגרי האוניברסיטה עוברים מהשכרת דירה תוך כדי עבודתם הראשונה לרכישת דירה או בית לעצמם. כיום, כשאין יצירת מקומות עבודה, נאלצים רבים לעבור מבתיהם אל דירות שכורות או בחזרה להורים. כלומר, היום אנו במצב של כלכלה לא-תקינה והתהליך תקוע בשלב חיפוש העבודה והשכירות. ככל שהכלכלה תתאושש ייווצרו יותר שוכרים ושנים לאחר מכן, יותר בעלי בתים. בשלבי ההתאוששות שוכרים אלה "יציפו" את שוק ההשכרה למגורים וכתוצאה מכך יעלו את מחירי השכירות. בשלב הבא, התאוששות הכלכלה תייצר יותר ביקושים לנדל"ן למגורים ואלה יעלו את מחירי הבתים והדירות למגורים לרמה תקינה ויציבה. ככל שהכלכלה תתאושש באופן אמיתי (קרי, יצירת מקומות עובדה), המהלכים האלה צפויים ליצור לחץ חיובי על מחירי השכירות ועל מחירי הנדל"ן למגורים.

ככלל, הנדל"ן האמריקאי נמצא בתנופת מחירים מזה כשנה וחצי. אלה שרכשו קודם לכן נהנו מתשואות שוטפות נאות וכן זינוק במחירי הנכסים במספר אזורים. בשוק הנדל"ן למגורים ישנן עדיין הזדמנויות מצויינות, אולם לא בכל האזורים ולא עבור כל סוגי הנדל"ן. היום למעשה, הסיכון ברכישת נדל"ן אמריקאי למגורים הוא נמוך יותר מבעבר היות שאנו בתקופה בה תנופת המחירים היא בשיאה עם מרווח נאה לעליות נוספות ככל שהכלכלה האמריקאית תתאושש.

רואי קלנר הוא בעלים-שותף בחברת Kellner Investments המבצעת השקעות נדל"ן בארה"ב ובישראל