להרוס בניינים, לא עסקאות

בתקופה האחרונה החלו לצוץ ברחבי הארץ פרויקטים רבים של פינוי־בינוי. במסגרת הפרויקט נחתמים בדרך כלל חוזי פינוי־בינוי בין בעלי הזכויות במתחם לבין היזם המבצע. חוזה תקין ושלם מסתיים לרוב ברישום הערת אזהרה לטובת היזם על זכויותיו של הבעלים - מתוך תקווה כי התנאים המתלים בחוזה יתמלאו והפרויקט ייצא לדרך.

בנקודה זו מתחילה מערכת יחסים הדוקה בין בעלי הזכויות ליזם, שבמסגרתה על כל דיספוזיציה במקרקעין שיבקש בעל הזכויות לבצע יידרש אישור מהיזם. נושא המשכנתאות הנו מהותי בכל הנוגע למערכת יחסים זו.

לדוגמה, בעל הזכויות המבקש למחזר משכנתא. הבנק יבחן את נסח הטאבו של הנכס, ויבקש מבעל הזכויות להפנות ליזם התחייבות שלפיה תירשם משכנתא מדרגה ראשונה לטובת הבנק אשר תהא קודמת להערת האזהרה הרשומה לטובת היזם, ולמשכנתא שתינתן בעתיד ליזם במסגרת ליווי בנקאי. נוסף על כך, ידרוש הבנק מהיזם להעמיד לטובת הבנק ערבות אוטונומית בלתי מותנית.

דרישות הבנק בעייתיות בלשון המעטה. ראשית, בהיבט של נושא קדימות המשכנתא. פרויקט פינוי־בינוי, ככל פרויקט קבלני, יבוצע באמצעות ליווי בנקאי של בנק מממן ליזם. סבירות גבוהה לכך שהבנק לא יאפשר את מימון הפרויקט, כאשר השעבוד שלו על הקרקע הנו מדרגה שנייה.

שנית, בהיבט של נושא הערבות האוטונומית הבלתי מותנית. ערבות מסוג זה דורשת מהיזם הון עצמי גבוה מהצפוי, שמשמעותו גדלה היות שמדובר בהון שיופקד ולא ישוחרר בדרך כלל לכל משך הפרויקט.

אנו מציעים לבנקים למשכנתאות לא "לתפוס" את היזם בעת כזו ולחייבו למתן ערבות בנקאית אוטונומית, אלא להתייחס לדייר כמו אל כל דייר אחר בבניין שאין בו פרויקט, ולזכור כי פרויקט שכזה רק משביח את זכויות הדייר ומקטין את החשיפה של הבנק. בנוסף נציע כי בעת יציאתו לפועל של הפרויקט, תירשם לטובת הבנק למשכנתאות משכנתא מדרגה שנייה בלבד, שתוכל להיות ממומשת רק לאחר המשכנתא הראשונה שניתנה ליזם.

הנושא עדיין מצוי בצעדיו הראשונים ומשרד השיכון ממשיך לערוך דיונים עם נציגי הבנקים בנושא. התחושה היא כי כאשר יבשילו פרויקטים כאלו לכדי הצורך במימון בנקאי, ייאלצו הבנקים למצוא פתרונות.

 

הכותב הנו שותף במשרד עו"ד גינדי־כספי