קואופ תבנה דירות מעל סניפים שכונתיים

רשת קואופ ישראל, המחזיקה ב־46 סניפים ברחבי הארץ, מתכננת מהלך מקיף להשבחת נכסי הקבוצה, כך נודע ל"כלכליסט". ההשבחה תתבצע באמצעות ניצול זכויות הבנייה במבני הרשת והקמה של כמה קומות מגורים מעליהם ועל ידי הרחבת הסניפים עצמם.

במסגרת המהלך צפויה הרשת להגיש תוכנית פיתוח לבנייה על גבי הנדל"ן הקיים שבבעלותה לטובת שטחי מסחר ומגורים. חלקה הראשון של תוכנית זו יכלול כחמישה נכסים וצפוי להניב לרשת רווחים של יותר מ־100 מיליון שקל. לצורך התוכנית נשכרו חברת הייעוץ הכלכלי צ'מנסקי בן שחר, שהעריכה את הפוטנציאל הכלכלי של הנכסים, והשמאי יוסי אגסי, שהעריך את שווי נכסי הקבוצה בכ־250 מיליון שקל לפני ההשבחה.

כצעד ראשון להנעת המהלך מתכוונת הרשת למכור את חלקה (50%) בבניין המשביר לצרכן ברחוב המלך ג'ורג', באחד מקודקודי "המשולש הירושלמי", בקרבת גן העצמאות ומגדל העיר. את הבניין בנתה ב־1973 הכשרת הישוב, שחולקת את הבעלות עליו עם קואופ ישראל. לפי הערכות, שוויו של בניין המשביר עומד על כ־110–117 מיליון שקל, כך שהקואופ צפויה לקבל כ־56 מיליון שקל, שישמשו כהון עצמי ראשוני שיקל עליה לקבל את המימון להמשך ההשבחה.

עופר פיינשטיין, מנכ"ל קואופ ישראל | צילום: יוני רייף

המיקום בלב השכונות יסייע להליך ההשבחה

קואופ ישראל היא אגודה שיתופית אשר נוסדה בשנות החמישים. קואופ מוחזקת על ידי כ־13 אלף בעלי מניות, שלכל אחד מהם מניה אחת בלבד. חברי הקואופרטיב בוחרים באופן דמוקרטי את מוסדות האגודה. כל מחזיק מניה מקבל הנחה קבועה של 6% בסניפי הרשת ויכול למכור אותה בכל רגע נתון תמורת המחיר ששילם, בתוספת הצמדה וריבית. כיום מחיר מניה עומד על כ־500 שקל.

ברשת צופים כי בזכות השבחת נכסי הנדל"ן שלה יעלה ערך החברה והמניות, ובהתאם גם יכולת הרשת להעניק למחזיקי המניות הנחות גדולות יותר. לקואופ אין בעל שליטה, והיא הגוף המסחרי הגדול ביותר בישראל שבו מתקיים ביזור מלא של אחזקותיו, מנגנון המקובל בעולם אך נעלם מהנוף הישראלי.

החלק המרכזי של שלב ההשבחה הראשון יהיה ניצול זכויות בנייה בארבעה סניפי קואופ בירושלים ובסניף אחד במעלה אדומים הסמוכה, שבמסגרתו יוקמו כמה קומות למגורים שיכללו עשרות יחידות דיור. פרויקט ההרחבה הראשון מתוכנן לקום בשכונת הגבעה הצרפתית בירושלים, שבה פועל סניף קואופ ומעליו משרדי ההנהלה. הסניף ממוקם ברחוב ההגנה, בצמוד לקמפוס האוניברסיטה העברית בהר הצופים. בשנים האחרונות עברה שכונת הגבעה הצרפתית שינויי תכנון רבים, ומאז 2011 מקדם מינהל התכנון תוכניות לפיתוח השכונה ולהגדלת מלאי הדירות בה. בעקבות תוכנית זו מספר יחידות הדיור בשכונה צפוי לגדול בשנת 2014 ב־500 יחידות לפחות.

גלריית כלכליסט: (4 תמונות)

שטח הסניף שבבעלות קואופ בשכונה הוא 1,975 מ"ר, ובכוונת הרשת להגיש בקשה לשינוי תב"ע במטרה להגדיל את אחוזי הבנייה למגורים בו ב־240%. במסגרת התוכנית, ובהתאם לתוכנית המתאר השכונתית, יוקם מעל הסניף מבנה בן שש קומות שיכלול חמש קומות מגורים בשטח כולל של 4,600 מ"ר. לפי התוכנית יכלול הבניין 65 דירות. על פי הערכות כלכליות, שוויו של הנכס הקיים עומד על כ־13.4 מיליון שקל, ולאחר השבחתו צפוי לעמוד על 104 מיליון שקל, כלומר תוספת ערך של כ־90 מיליון שקל.

ברשת אמרו כי בשל הקרבה לאוניברסיטה הם בוחנים להפוך את חלק המגורים בבניין למפעל מאושר של דירות להשכרה. במסגרת התוכנית משרדי הרשת שבקומה הראשונה יועתקו למקום אחר.

הנכס השני שייכנס באופן מיידי להליך השבחה הוא הסניף ברחוב קליינמן 14 בשכונת קריית יובל. תוכנית המתאר החדשה של עיריית ירושלים מאפשרת להגדיל את זכויות הבנייה בשכונה, כך שבכוונת הרשת להרוס את המבנה הקיים ולבנות במקומו קומת מסחר חדשה של 450 מ"ר ועליה חמש קומות מגורים בשטח של 2,250 מ"ר שבהן כ־20 יחידות דיור. השווי המוערך של המתחם לאחר בנייתו מחדש עומד על 27 מיליון שקל – 22 מיליון שקל עבור שטחי המגורים ו־5 מיליון שקל עבור המסחר.

נכס נוסף של קואופ ממוקם ברחוב ש"י עגנון בשכונת גבעת האורנים בירושלים. בכוונת הרשת לבנות חמש קומות מגורים מעל שטח המסחר הקיים בשטח של כ־7,000 מ"ר ו־55 יחידות דיור. לאחר ההשבחה יעמוד ערכו הכלכלי של הנכס על כ־129 מיליון שקל. חלקה של הרשת יעמוד על 77 מיליון שקל מתוך זה .

פרויקט נוסף מתוכנן לקום בשכונת נווה יעקב, ובמסגרתו יוקמו בסניף ארבע קומות מגורים בשטח של 4,400 מ"ר. ערכו של הנכס לאחר השבחה יעמוד על כ־40 מיליון שקל.

נכס נוסף שייכנס לרשימת הנכסים שיושבחו בשלב א' ממוקם במעלה אדומים, בכיכר יהלום שסמוכה לקניון. את הנכס משכירה כיום קואופ למכבי שירותי בריאות ולשוכרים מסחריים נוספים. בכוונת הרשת להפוך אותו לשטח למגורים או מסחר. לפי החברה, יתר הנכסים שבבעלותה ייבחנו בשלב ב', שבמסגרתו צפוים להתבצע הליכי בנייה בחמישה סניפים נוספים.

דירות להשכרה מעל הסניף השכונתי

מבחינה מסחרית עיקר כוחה של קואופ כיום הוא בתחום הסניפים השכונתיים. רוב הסניפים של הרשת ממוקמים באזורי מגורים ומשתרעים על שטח של 600–800 מ"ר בממוצע, פרט לכמה סניפים גדולים של כ־3,000 מ"ר.

אולם מבחינת מימוש הנדל"ן של הרשת, יכולה קואופ ישראל להתרחב רק באזור ירושלים, שכן ביתר הארץ היא שוכרת את הסניפים ואינה הבעלים של הקרקע.

הסיבה לכך היא הפיצול בחברות שהרכיבו בעבר את הקואופרטיב. עד שנות התשעים פעלו בארץ שלושה קואופים - קואופ רבוע כחול, קואופ צפון וקואופ ירושלים - אולם בשנת 2000 הוגשה תביעה ייצוגית נגד רבוע כחול בטענה שפעילותה המסחרית נותקה מהאגודה השיתופית.

כתוצאה מכך, נסגרה קואופ צפון, ורבוע כחול התנתקה מהקואופרטיב. קואופ ירושלים הפכה לקואופ ישראל והמשיכה לפעול בעיקר בתחום רשתות השיווק.

באותה שנה החלה לראשונה גם קואופ ירושלים לפעול מחוץ לגבולות הבירה, וכיום היא פרוסה מנהריה וקצרין בצפון ועד גדרה בדרום.

במהלך שנת 2012 עברה הרשת הליך מיתוג במטרה לבסס את עצמה כרשת שכונתית. בחודש שעבר החלה הרשת במהלך שבמסגרתו היא משווקת 75% מהמוצרים לצרכניות במושבים. בקואופ העריכו כי המהלך יזרים כ־30 מיליון שקל למחזור המכירות השנתי, שהסתכם בכמיליארד שקל.

מיקום הסניפים בלב השכונות הוא גורם משמעותי בהליך ההשבחה של קואופ, שכן חלקם שוכנים על שטחים היסטוריים בבירה, שמעולם לא עברו טיפול עסקי שבמסגרתו נבחן פוטנציאל ההשבחה הנדל"ני.

במהלך השנים שינתה עיריית ירושלים את תוכניות בניין העיר העירוניות ואפשרה להרחיב את זכויות הבנייה בחלקים רבים בעיר. עם זאת, כחלק מהמהלך תידרש הרשת להגיש תוכניות בניין עיר נקודתיות לאישור הוועדה המקומית.

"כחלק מתוכנית אסטרטגית לצמיחת החברה, החלטנו להשביח את הנדל"ן שבבעלותנו ולייצר הרחבות לטובת שטחי מסחר חדשים ומגורים על גבי הנכסים הקיימים שלנו", אמר ל"כלכליסט" מנכ"ל קואופ ישראל עופר פיינשטיין. "אנו רואים בכך צעד נוסף לעידוד צמיחת הרשת ולהצעדתה למחוזות חדשים. אנו צופים שהמהלך יניב לחברה יותר מ־100 מיליון שקל בשלב הראשוני".