ההבטחות בגרסת לפיד, המציאות בגרסת אורי אריאל

שיווק קרקעות לבנייה בירושלים וביהודה ושומרון לא ישנה את פני ענף הנדל"ן בישראל ולא יסייע להורדת מחירי הדירות, בניגוד לדבריו של שר השיכון אורי אריאל.

בדיון בוועדת הכספים אתמול אמר אריאל כי "המפתח לבלימה מיידית של עליית מחירי הדיור הואבנייה מסיבית בירושלים ובגושי ההתיישבות ביהודה ושומרון. הימנעות מבנייה בירושלים מעלה דרסטית את המחירים, מבריחה זוגות צעירים ועשויה להפר את האיזון הדמוגרפי בעיר. בין 2008 ל־2012 עלו מחירי הדירות בעיר ב־41%, ואילו בשאר חלקי הארץ ב־27%". שר השיכון הוסיף כי "כל המהלכים לפתרון משבר הדיור יישאו פירות בעוד שנה ושנתיים. בית אריה, עופרים, אלקנה ויישובים נוספים הם מרכז הארץ, ואנחנו ערוכים לשווק שם 10,000 יחידות דיור מיידית", אמר אריאל.

שר השיכון אורי אריאל | צילום: אלכס קולומויסקי

לדבריו, "הבעיה המרכזית היא עליית מחירי הדיור, שמשפיעה גם על מחירי השכירות. הפעולות שלנו אינן לטווח המיידי למרות מחויבותנו לתשובות בהקדם. ההתמודדות עם ההתייקרות היא תהליך ארוך ואטי, ואנחנו נשקיע בייצוב המחירים כבר בשנה הבאה".

אריאל הביע תרעומת על כוונת הממשלה להעלות את המס המוטל על משפרי הדיור. הוא ציין כי המשרד פנה לאוצר בעניין הזה וכן בדרישה לחדש מענקים של 100 אלף שקל ב־27 ערים בפריפריה: "זה נגמר ויש לחדש את זה, כי זה עושה טוב לפריפריה".

אריאל התייחס למשכנתאות זכאי משרד השיכון ואמר כי המיצוי שואף לאפס, כיוון שריביות השוק נמוכות יותר. הוא ציין: "אנחנו מציעים שהממשלה תיתן ריבית אטרקטיבית במעט מזו של השוק. גם בעניין הדור השני של עולי אתיופיה פנינו לאוצר. אין להם הורים שיכולים לסייע להם. בדרך כלל לילדים יש לפחות קצת סיוע מההורים. צריך שהמשכנתאות לעולי אתיופיה יהיו כאלה שניתן לממש, כדי שהם יוכלו לרכוש דירות. זה תלוי רק באוצר. אם לא יהיו סינכרון בין משרדי הממשלה והתאמה בפעילויותיהם, לא תהיה פריצת דרך בתחום, ואנחנו מקדמים את שיתופי הפעולה הבין־משרדיים".

מנכ"ל משרד השיכון שלמה בן אליהו הוסיף כי "לצורך ההתמודדות עם מצוקת הדיור מתוכננת בנייתן של 230 אלף יחידות דיור, שנמצאות בשלבי התכנון השונים".

ירושלים כבר מובילה במספר התחלות הבנייה

ההצהרה של אריאל מתנגשת עם היעדים שהציג שר האוצר יאיר לפיד, שעומד גם בראש קבינט הדיור. על פי לפיד, מחוזות תל אביב, המרכז, ירושלים, חיפה וכן נפת אשקלון יוגדרו כאזורי הביקוש בתוכנית הדיור הממשלתית, ואילו יהודה ושומרון כלל לא צוינו. בלשכת שר האוצר סירבו להגיב.

נוסף על כך, שר השיכון הציג רק חלק מהנתונים, והמציאות בשטח היא לעתים שונה ומורכבת מהתיאור שלו. בניגוד לדברי אריאל מסתמן כי בשנים האחרונות השקיע משרד השיכון רבות בשיווק קרקעות במחוז ירושלים, עד כדי כך שהיקף התחלות הבנייה במחוז ירושלים זינק מאז שנת 2008 ב־120% - גבוה יותר מבכל יתר המחוזות. לשם השוואה, במחוז חיפה נרשמה באותה תקופה עלייה של 83%, ובמחוז תל אביב עלה מספר התחלות הבנייה ב־28% בלבד.

יאיר לפיד. במסלול התנגשות עם אורי אריאל | צילום: אלכס קולומויסקי

נכון לשנת 2012 מדובר בהתחלות בנייה של 4,197 יחידות דיור, לעומת 1,908 יחידות שבנייתן החלה בשנת 2008. ברשימת היישובים הבולטים בהיקף התחלות הבנייה נמצאת ירושלים במקום השני, ורק תל אביב מעליה. בסך הכל מאז שנת 2009 נבנו בבירה 8,918 יחידות דיור, לעומת 7,801 יחידות דיור בפתח תקווה ו־6,642 יחידות דיור בנתניה, הנמצאות במקומות השלישי והרביעי, אחרי ירושלים.

בחינה של המכרזים שיצאו לשיווק בחודשים הראשונים של 2013 מוצאת כי בניגוד לשנים עברו, שבהן מחוז ירושלים לא תמיד הצליח להתברג לראש הטבלה, בתקופה זו עמדו שיווקי הקרקעות במסגרת מכרזים (כולל קרקעות בפטור ממכרז) במחוז ירושלים במקום השני בזכות קרקעות ל־3,260 יחידות דיור; רק במחוז חיפה שווקו יותר קרקעות.

עם זאת, בכל הקשור ליהודה ושומרון אכן ניתן לראות בבירור ירידה בהתחלות הבנייה ובשיווקי הקרקעות.

כך למשל, בשנת 2012 שווקו קרקעות ל־853 יחידות דיור, לעומת 1,104 בשנת 2011 ו־2,324 יחידות דיור בשנת 2008. ההיצע הנמוך שהגיע לשוק במקרה זה היה מנוגד לנעשה ביתר המחוזות ונבע בעיקר משיקולים פוליטיים.

כמו כן, בהתחשב בעובדה שבחמש השנים האחרונות היקף הבנייה באזור זה לא עלה על 2,500 יחידות דיור, ובהסתמך על הערכות משרד השיכון שבשוק חסרות כ־100 אלף יחידות דיור, גם חזרה להיקפים של שנת 2008 ושיווק של כ־10,000 יחידות דיור ביהודה ושומרון לא יסייעו לפתרון המצוקה.

התמקדות באזור אחד לא הוכיחה את עצמה בעבר

חשוב מכך, הצהרתו של אריאל מוכיחה כי לא השכיל ללמוד מטעויות העבר: המציאות בשנים האחרונות הוכיחה כי התמקדות באזור כזה או אחר אינה נכונה וכי יש לשווק בכל מקום שרק ניתן.

כך למשל, בזמן תקופת ממשלת אולמרט הופסק לגמרי התכנון באזור המרכז על מנת לעודד הגירה לפריפריה, מהלך שהתברר ככישלון היות והמעבר לפריפריה לא התבצע, בהיעדר תשתיות מתאימות. מנגד באזור המרכז נוצר מחסור ביחידות דיור, שלא הצליח לצמצם את הפער עד היום.

"המהלך של שר השיכון ישיג תוצאה הפוכה"

בענף הנדל"ן לא נותרו אדישים. החשש הוא כי מדיניותו הנוכחית של אריאל, גם אם אינה מתורגמת כהוראה מפורשת לאנשי משרדו ולמינהל מקרקעי ישראל, עלולה להטות את הכף לאזורים מסוימים, כאשר בפועל קיים צורך בפיתוח כלל ארצי, עם דגש על מרכז הארץ. מדיניות זו היא גם הקו שמוביל מינהל התכנון במשרד הפנים, שמבקש להגדיל באופן משמעותי את היקף יחידות הדיור שישווקו במרכז הארץ.

במקביל, בדיקה של מחירי הדירות מצביעה על כך שלמרות מחסור במיקום כזה או אחר בארץ, קצב עליות המחירים דומה במרבית המחוזות. כך למשל במחוז חיפה, למרות העלייה בהיקף השיווק, נרשמו מאז 2008 עליות בשיעור של 62% ואילו ביהודה ושומרון, שבה היקף השיווק הצביע על ירידה, עלו המחירים ב־63%.

ם לדבריו של אריאל. ירון ביבי, מי שעמד עד לאחרונה בראש מינהל מקרקעי ישראל, אמר בשיחה עם "כלכליסט" כי אריאל חוזר על הטעות של אולמרט, רק שבמקום לקרוא לזה פריפריה עכשיו מדברים על מקום אחר. לפי ביבי, הצהרות כאלה גורמות לציבור להבין כי מעתה המשקל של הרשויות שאמונות על תכנון ושיווק קרקעות יוטה לאזורים מסוימים. דבר זה עלול להגדיל את חוסר הוודאות ולגרום לפעולה הפוכה, שבה רוכשי דירות יבינו כי כדאי להם לרכוש דירות במרכז, בצפון או בדרום, כי אלה המקומות שבהם ייווצר מחסור בשנים הקרובות.

לדברי ביבי, "אחת הבעיות הגדולות של שוק הנדל"ן היא שכל אחד מלהטט בפטישים באוויר ולא מבין שזה משפיע בטווח הקצר ובטווח הארוך אין לו כלים אמיתיים להתמודד עם זה והוא זורק עוד ועוד אנשים לשוק לרכישת דירות".

ביבי הוסיף כי הגיע הזמן שהממשלה תקיים דיון רציני על סדרי העדיפויות שנוגעים למיקום השיווקים ולהשקעות. "הרי אי אפשר להגיד שצריך לשווק בפריפריה או ביהודה ושומרון מבלי להזרים לשם כספים שיושקעו בתשתיות וביצירת מקומות תעסוקה. המדינה צריכה להחליט האם היא רוצה 4 מטרופולינים או גוש דן אחד. דבר נוסף שצריך לדון עליו הוא האם המדינה מעודדת שכירות או בעלות. אחרי שיתקבלו כל ההחלטות ויתוו מדיניות אנשים יוכלו לתכנן את חייהם בהתאם".

בנוגע לשיווק קרקעות ביהודה ושומרון אמר ביבי "הרי זו לא הפעם הראשונה שממשלה בישראל מפנה אנשים להתנחלויות או לאזורים מסוימים אחרים. בתקופה של שרנסקי למשל ניתנו מענקים למעבר לפריפריה, אלה הכוונות אבל זו לא התפישה של מדינת ישראל אלא זינובים".