אתר זה עושה שימוש בעוגיות על מנת להבטיח לך את חוויית הגלישה הטובה ביותר.
ראש תחום נדל"ן בארנסט אנד יאנג: "אתם לא בבועה, שהממשלה לא תתערב" צילום: שאולי לנדר

ראש תחום נדל"ן בארנסט אנד יאנג: "אתם לא בבועה, שהממשלה לא תתערב"

הווארד רות', ראש תחום נדל"ן בארנסט אנד יאנג, סבור שדרישות הבנקים בארץ להון התחלתי לדירה מגנות מפני בועה, משוכנע שהתערבות הממשלה רק תזיק, ומתקשה להאמין שמחירי הדירות בישראל יירדו בקרוב

16.07.2013, 11:21 | הדס שפר

"קשה לומר שישראל נמצאת בבועת נדל"ן. אמנם המחירים עולים אבל עדיין יש הרבה מקום לפתח מסביב לערים, כך שיש הרבה דרישה לעומת ההיצע הקיים וכל הדירות שנבנות נמכרות". כך אומר ל"כלכליסט" הווארד רות', ראש תחום הנדל"ן העולמי של פירמת רואי החשבון ארנסט אנד יאנג, שהשתתף לאחרונה בכנס נדל"ן שנערך בארץ.

קראו עוד בכלכליסט

לדבריו, "אני חושב שיש כמות הון משמעותית של יהודים שמגיעים לכאן לאו דווקא לגור, ויותר ויותר יהודים מרחבי העולם יחפשו להשקיע ולהיות פה בעסקים. אני חושב שהדרישות להון התחלתי של הבנקים סבירות ונראה שזה ימשיך, לכן אני לא חושב שאתם הולכים לכיוון של בועה".

יש פוטנציאל שהמחירים עוד יעלו?

"אני חושב שכן, במיוחד כשהריבית מאוד נמוכה. אני גם חושב שאמנם אתם לא מדינה גדולה, אבל יש לכם מנוע כלכלי מדהים, חדשנות וטכנולוגיה, וזה משהו שמעלה את היכולות של מעמד הביניים והופך הרבה אנשים לעשירים. העובדה היא שהבניינים שהוקמו בעשר השנים האחרונות עוד לא מספקים את הביקוש".

רות רות'. "הממשלה לא צריכה להתערב בשוק הכלכלי הפרטי, זה בדרך כלל הגורם הראשוני שמביא לבעיות או לבועות" | צילום: שאולי לנדר רות

"פה זה יותר כלכלי"

 

אולי בישראל מתפתחת בועת נדל"ן כפי שהיה בארה"ב?

"אני חושב שיש הבדלים בדרישות של מה שרוכש דירה צריך להציג. הבועה בארה"ב לא נוצרה כתוצאה מריבית נמוכה, אלא כי אנשים יכלו ללוות כסף ללא בדיקה של המשכורות שלהם, ללא מסמכים בהלוואת נון ריקורס (כשהבטוחה היחידה על הנכס היא הנכס עצמו – ה"ש) של 90% או 100%. המדיניות הממשלתית היתה לסבסד בכל מיני צורות בעלות על דירה וזה מה שיצר את הבועה. אני לא מקבל פה את התחושה שאם מישהו רוצה לקנות דירה הוא יקבל את התנאים הללו. כאן הוא צריך לשים 20%–30% הון עצמי, זה עדיין יותר כלכלי. אני לא מאמין שהבנק לא בודק את ההכנסה של הרוכש".

אבל מה שקורה פה זה שכשאתה לוקח הלוואה בריבית נמוכה, כשהריבית תעלה ההחזרים של המשפחה יעלו ואנשים לא יוכלו להחזיר, ואז נהיה בבעיה.

"אם לא תהיה עלייה דרמטית ממש בריבית, ולאנשים ששמו את ההון ההתחלתי על הדירה תהיה עבודה, אז יכול להיות שיהיו כמה דיפולטים (defaults) תקופתיים, אבל זה לא מה שיוצר בועה. מה שיצר את הבועה בארה"ב זה שאנשים לא שמו כסף התחלתי, אנשים עם משכורות של 30 אלף דולר בשנה קיבלו הלוואה לבית שעולה מעל מאה אלף דולר, זה היה כל כך לא מציאותי".

לקניית דירה ממוצעת בישראל נדרשות 131 משכורות ממוצעות בעוד שבארה"ב נדרשות בסביבות 59 משכורות. כך שאם אין סיוע מההורים, לא תצליח לקנות דירה. לכן יש תחושה בעיקר בקרב מעמד הביניים שמשהו שמשהו לא סביר מתרחש כאן.

"הנושא של סיוע מההורים קורה גם בארה"ב. אתם לרוב לא תקנו בית שאתם לא יכולים להרשות לעצמכם אז כן, אולי לא תקנו בית ותאלצו לשכור".

הממשלה בישראל עסוקה במציאת פתרונות למצוקת הדיור ובייצוב המחירים, אתה חושב שהיא צריכה להתערב? שהבנק המרכזי צריך להתערב?

"הממשלה לא צריכה להתערב בטרנזקציות בשוק הכלכלי הפרטי, זה בדרך כלל הגורם הראשוני שמביא לבעיות או לבועות. בנושא הדיור אני מבין שיש עניין חברתי, שהממשלה מנסה לסבסד בדרך מסוימת כדי לעזור לשוק לרדת כדי שאנשים צעירים יוכלו לרכוש בתים. זה הטרייד אוף בין המצב הכלכלי מול המטרה החברתית שהם מנסים להשיג. אני מאמין יותר בשוק חופשי. ממשלות נוטות להתערב ותמיד יש לזה אפקט שלילי בסוף הדרך, אבל אני יכול להבין שלאנשים ממעמד הביניים קשה לקנות דירות אפילו בפרברים".

"תמיד יש הזדמנויות"

שוק הדיור האמריקאי ממשיך להתאושש ולא מעט ישראלים מצאו את עצמם משקיעים בארה"ב – החל במוסדיים שרכשו בנייני משרדים, דרך קבוצות נדל"ן, וכלה במשקיע הקטן שביקש לקנות דירה ולקבל תשואה גבוהה יותר מזו שיקבל בישראל.

כשישראלי כמשקיע פרטי קטן רוצה להשקיע בארה"ב, לאילו תחומים ואזורים כדאי לו להיכנס?

"לפעמים אני חושב שהשוק הקטן הפרטי הוא השוק הכי גדול בארה"ב. לפעמים הדרך הטובה ביותר להשקיע היא לשים את הכסף בחברות הציבוריות שמשקיעות בנדל"ן כי אז הכסף נזיל. מובן שצריך להעריך את החברה והמניה וללמוד עליה. במקבצי דיור, החברות הציבוריות עשו תשואה יפה מאוד. כל דבר אחר חוץ ממקבצי דירות יהיה קשה להשקעה באופן אינדיבידואלי. אני לא אשקיע כאדם פרטי בבניין משרדים מסחרי, בתי מלון - שם זה כבר הון מוסדי. הצפי ששיעור הריבית יעלה בזמן הקרוב, כך שיכול להיות סיכון שצריך להביא בחשבון בנושא הריבית. הרעיון הכי טוב הוא לקחת מימון בריבית קבועה לטווח ארוך, ולמצוא השקעה באזור עירוני כזה שלא יכול לייצר עוד היצע של בתים ושיש בו ביקוש".

תגיות

150 תגובות לכתיבת תגובה לכתיבת תגובה

149.
"אנשים עם משכורות של 30 אלף דולר בשנה
קיבלו הלוואה לבית שעולה מעל מאה אלף דולר, זה היה כל כך לא מציאותי". 30,000$ בשנה זה 9,250ש"ח לחודש. בית שעולה מעל 100,000$ זה למשל בית במחיר 400,000ש"ח. אז אם היום ישראלי שמרוויח 9,250ש"ח לחודש מקבל הלוואה לדירה שעולה 400,000ש"ח, זה לא מציאותי? אוי ווי...
הייטקיסט , הרצליה קיפוח  |  17.07.13
147.
126 טועה. הוא שוכח שהכסף שהוא מדבר עליו לא משולם בשנה אלא ב20 + ואין משכנתא על כל הדירה
הכל עניין של היצע וביקוש. אין מספיק דירות, המחיר עולה. אל תשכחו שזו התוכנית הכלכלית של הליכוד, מינימום התערבות ממשלתית. גם ריכוז המגורים באמצע הארץ קיים משום שרק בשנים האחרונות התחילו לפתח אמצעי תחבורה יעילים יותר לכיוון צפון ודרום. זה המפתח העיקרי. אני מוכנה לגור בבאר שבע ולעבוד במרכז אם תהיה רכבת מהירה ויעילה כמו שצריך. אנילא לבד ואפילו יכולה לנדוד לירוחם ומצפה רמון אם יהיו תשתיות מתאימות כמו בתי חולים נוספים בנגב, אוניברסיטאות וכו. מי יכול לעשות את זה אנשים פרטיים? לא רואה מי יעשה את זה. לשם כך יש ממשלות ומיסים ! ונחזור כרגע לגישה של הליכוד ודומיו על מינימום התערבות ממשלתית=מינימום השקעה= מינימום בניה ופיתוח ... זו הבועה.
לא בועה ולא נעליים  |  17.07.13
לכל התגובות