חשיפה לצפון: עיריית ת"א מונעת את חיזוק השכונות בדרום

התחדשות עירונית בתל אביב? לא בשכונות הדרומיות. יזמים המקדמים בימים אלה חיזוק מבנים במסגרת תוכנית המתאר הארצית תמ"א 38 מגלים כי בכמה שכונות, לרבות שכונת התקווה, לא מאפשרת עיריית תל אביב להוסיף דירות לבניין המחוזק - התמריץ המשמעותי ביותר ליזמים להיכנס לפרויקטים מסוג זה.

כדי לממן את הפרויקט - חיזוק והרחבת הבניין והוספת מעלית וממ"דים - ולהשיא רווח מעוניינים היזמים למכור את הדירות החדשות שיוקמו במסגרת פרויקטים של תמ"א 38 לציבור הרחב. מי שכבר העז ליזום פרויקט בשכונת התקווה - שם נמכרות בימים אלה דירות 3 חדרים בכ־700 אלף שקל, מחיר הנמוך בהרבה מהממוצע לדירות בגודל זה בעיר, 1.8 מיליון שקל - גילה להפתעתו שניתן לבצע רק חיזוק והרחבה, ללא תוספת קומות.

לפי מסמך המדיניות שעדכנה לאחרונה עיריית תל אביב, בשכונות התקווה, עזרא, בית יעקב והארגזים, בחלקים מיפו ומשכונת שפירא, ברובע לב העיר ובנווה צדק לא ניתן להוסיף קומות. זאת בשונה משכונות כמו רמת אביב, נאות אפקה ב', יד אליהו, נווה שרת ונחלת יצחק, שבהן ניתן להוסיף שתי קומות. צעד זה נוגד את הצהרות העירייה בדבר רצונה לפתח את דרום העיר.

לדברי עו"ד ענת בירן, מומחית לדיני מקרקעין המייצגת יזמים בתחום ההתחדשות העירונית, המדיניות של העירייה לכל הפחות תמוהה. "רוצים לחזק את הדרום? מדוע כמעט לכל שכונות עבר הירקון מעניקים תוספות בנייה של שתי קומות ובשכונות בדרום אפס קומות? משאירים ליזמים את חובת החיזוק מבלי לתת תמריץ כלכלי. למה דווקא בדרום לא נותנים תמריצים? גם בלב העיר - איזה היגיון יש בהריסה ובנייה (מכוח תיקון 2 לתמ"א 38) מבלי להוסיף קומות?".

בירן טוענת שמדובר גם בסוגיה חברתית. "יש פה הזדמנות יוצאת דופן להתחדשות עירונית, לדירות חדשות באיכות גבוהה, לחיזוק. אפשר לקחת שכונה דרומית ולחדש את פניה ותוך כדי כך לספק דירות זולות יחסית לציבור, משום שבדרום ערכי הקרקע נמוכים יותר".

עו"ד ענת בירן | צילום: עמית גושר

מלבד זאת, התמריץ הכלכלי להוסיף דירות למכירה נדרש דווקא עבור יזמים שמעוניינים לפתח את דרום העיר, טוענת בירן, המייצגת יזמים בשכונת התקווה. "למה שתמ"א 38 יהיה פתרון רק לעשירים? למה לא להציע אותו גם לשכבות החלשות כדי לשדרג את תנאי המגורים שלהן ולהזרים לשכונות אוכלוסיות חדשות. זה יכול להיות יוצא מהכלל להגדלת היצע יחידות הדיור בעיר".

גם במסגרת תוכנית הרבעים מעוררת המחלוקת, שעדיין נידונה בוועדות התכנון, מוענקת ליזמי תמ"א 38 במרכז העיר תוספת קומה אחת בלבד, שאינה תמריץ כלכלי מספיק, לטענת רבים מהם.

"תמ"א 38 מעניקה לוועדה המקומית שיקול דעת ושומרת על זכותה לקבוע אילו תוספות בנייה לאשר לכל מבנה ולסרב לתת היתר בנייה הכרוך בתוספת זכויות משיקולים תכנוניים, אדריכליים ונופיים, משיקולי כושר נשיאה של תשתיות וכדומה", נכתב במסמך מדיניות רשמי של עיריית תל אביב לפני כמה חודשים.

אורלי אראל, סגנית מהנדס העיר תל אביב, לא מסתירה את סלידתה מתמ"א 38. "תוכנית המתאר הארצית הזאת היא תוכנית נדל"ניסטית, שהפכה את כל תושבי המדינה לנדל"ניסטים ולא מבחינה בין אזורים כמו עמק בית שאן, המועד לרעידות אדמה, לבין תל אביב. כולם קיבלו את אותן הזכויות".

אראל מסבירה שהשיקולים של העירייה לשלול את זכויות הבנייה הנוספות בשכונות מסוימות מגוונים - מעיצוב, שטח וגובה הבניין הקיים ועד תשתיות ויכולת הנשיאה של מגזרים ואזורים. "בית יעקב ושכונת התקווה הסמוכות הן הכי צפופות בעיר ויש בהן הכי מעט שטחי ציבור. זה אזור מורכב שיש בו הרבה מבנים בני שתי קומות ששטחם עד 400 מ"ר, שזה תנאי הסף. בשטח קטן מזה ניתן לחזק ולהרחיב את הבניין ב־25 מ"ר". נוסף לכך, "בשכונות התקווה ועזרא יש לבצע פרצלציה מחדש וזה תהליך ארוך". בשכונות אחרות בדרום מתוכננים פרויקטים של פינוי־בינוי. "המטרה של תמ"א 38 היא לחזק, לא לעשות התחדשות עירונית, את זה אנחנו עושים במסגרות אחרות. הכלי להתחדשות עירונית הוא לתת שטחי ציבור, מסחר, חינוך וחניה, ולא דרך תמ"א 38, אפילו שפינוי־בינוי אורך זמן רב יותר".

לדברי עו"ד עמיר רייסמן ממשרד רייסמן בלחרסקי, העוסק בפרויקטים של תמ"א 38, "המצב מותיר את הדיירים בשכונות הדרומיות בפני ברירה יחידה שהיא עסקת פינוי־בינוי קלאסית, שהסיכויים לממשה אפסיים. גם אם אכן ניתן יהיה לבצע עסקה כזו, מימושה יהיה בעוד חמש־עשר שנים לפחות". הוא מסביר כי "יש ביקוש לעסקאות תמ"א 38 תיקון 2 (הריסה ובנייה), אך ההגבלות שיצרה העירייה במסמך המדיניות מבטלות את התמריצים לביצוע עסקה כזו", שכן ברוב השכונות לא ניתן להוסיף קומות גם אם הורסים ובונים מחדש.

בתגובה לחשיפת "כלכליסט" על מדיניות עיריית תל אביב המונעת את פיתוח הדרום, מסר אהרון מדואל, חבר מועצת העיר תל אביב, ראש וועד שכונת כפר שלם ומועמד "עיר לכולנו" לראשות העיר, כי "מדובר במדיניות מפלה בין תושבי הדרום לתושבי הצפון, ובהחלטה מודעת וחסרת אחריות של עיריית תל אביב המסכנת את חיי תושבי הדרום. תמ"א 38 היא תוכנית שנועדה להגן על חיי האזרחים מרעידות אדמה, אבל נראה כי מעדיפים לחנוק את דרום תל אביב ולהמשיך בתנופת הפיתוח בצפון, בגלל האינטרסים הכלכליים של מחירי הנדל"ן".

מדואל, שמתכוון לפנות למבקר המדינה, ידרוש גם לבצע בדיקה של המדיניות בוועדה המקומית לתכנון ובנייה. "מדובר באחת ההחלטות הבלתי סבירות ביותר שהתקבלו בישראל. עיריית תל אביב מתנהלת כמו אחרון הטייקונים ומתעלמת מרוב הציבור בעיר שרוצה מהפך חברתי בגישה", מסר מדואל.