איך מפרקים שותפות במקרקעין?

מה יעשה משקיע נדל"ן שרוצה לעזוב את קבוצת ההשקעה? מה יעשו יורשים של נכס שהסתכסכו? ומה יעשו חברים שרכשו ביחד חלקת אדמה ומעוניינים לפרק את השותפות? פירוק שיתוף במקרקעין הוא לא עסק מסובך כל-כך כמו שנהוג לחשוב.

הזכות לפירוק השיתוף במקרקעין מעוגנת בחוק המקרקעין, על-פיו כל שותף זכאי בכל עת לדרוש את פירוק השיתוף. אם השותפים מסכימים לבקשת הפירוק, ההליך יהיה קצר ומהיר: השותף המבקש ימכור את חלקו לשותפים האחרים או לצד שלישי וכולם יפעלו לפירוק חלק ומהיר. כך, למשל, בני זוג שמוכרים דירת מגורים משותפת לצד ג', למעשה מבצעים פירוק שיתוף בהסכמה, בדרך של מכירה.

אולם מה קורה כאשר ישנו שותף אחד לפחות שמתנגד להליך הפירוק? מערכת המשפט בישראל מעודדת פירוק שותפות במקרקעין ורואה בזכות זו "עקרון על". לכן, כל שותף במקרקעין - כולל מי שהוא בעל זכויות בעלות או חכירה או זיקת הנאה – זכאי לדרוש את פירוק השותפות בכל רגע נתון, גם אם בבעלותו אחוז אחד בלבד מהזכויות במקרקעין. במקרים אלו, אין תחולה לדיני ההתיישנות.

חוק המקרקעין או חוק המיטלטלין?

מבקש הפירוק צריך לבחון תחילה היכן רשומים זכויותיו: אם המקרקעין רשומים בטאבו, תוגש התביעה לבית המשפט השלום באזור בו הם מצויים, ותתבצע על-פי הוראות חוק המקרקעין, גם אם המדובר במקרקעין ששווים מיליונים.

אם המקרקעין רשומים במנהל מקרקעי ישראל או בחברה קבלנית בלבד, התביעה תוגש לבית המשפט השלום או המחוזי בהתאם לשווי המקרקעין, ותתבצע על-פי הוראות חוק המיטלטלין. הכלל הוא, שמקרקעין בשווי של עד 2 מיליון שקל יטופלו בבית המשפט השלום ובית המשפט המחוזי יטפל במקרקעין ששווים למעלה מזה.

מאידך, אם השותף הוא בן משפחה שעמו מבקש הפירוק מסוכסך, הרי שהתביעה תידון בבית המשפט לענייני משפחה, ללא התחשבות בשווי המקרקעין או היכן הם רשומים.

כיצד יבוצע הפירוק?

הדרך העדיפה לפירוק השיתוף במקרקעין היא חלוקה פיסית של הקרקע בין השותפים, כל עוד אופי הנכס והוראות חוקי התכנון והבנייה מאפשרים זאת. החלוקה הזאת מכונה בחוק "חלוקה בעין" ובית המשפט רשאי, בהתאם לנסיבות, לקבוע תשלומי איזון לשם השוואת חלקיהם הנפרדים של השותפים בנכס קודם החלוקה.

לשם ההמחשה, נניח שנדרש פירוק שותפות בשתי דירות בעלות ערך שונה בין שני שותפים בעלי חלקים שווים בדירות. במקרה כזה, כל אחד מהשותפים יקבל דירה אחת והשותף שקיבל את הדירה בעלת הערך הגבוה יותר ישלם – בנוסף – לשותף השני, עד להשוואת חלקו בנכסים.

במידה והמקרקעין אינם ניתנים לחלוקה פיסית, או במידה וחלוקה כזאת תגרום נזק או הפסד ניכר לאחד השותפים או כולם, ניתן למכור את הקרקע לצד שלישי. פירוש הדבר, שגם אם אחד מהשותפים למשל הוא מנהל מקרקעי ישראל, גם הוא לא יזכה לעדיפות על פני שאר השותפים.

ברוב המקרים, יועמד המקרקעין למכירה פומבית על ידי כונס נכסים, תוך חלוקת הפדיון בין השותפים. יחד עם זאת, בית המשפט רשאי להורות על אופן ביצוע המכירה בדרך אחרת שנראית לו יעילה וצודקת יותר. כל, למשל, אם אחד השותפים מעוניין להישאר כבעלים של הנכס ומוכן לשלם שווי שוק או יותר, באופן מיידי, לשאר השותפים. גם כאשר השותפים מעוניינים לבצע התמחרות ביניהם, עליהם לשכנע את בית המשפט כי יש מקום לעשות כן מטעמי צדק ויעילות ולהוכיח שהליך המכירה יהיה מהיר יותר והתמורה לשותפים המבקשים את הפירוק תהיה גבוהה יותר מאשר הליכי כינוס.

פירוק שלא בתום-לב

בית-המשפט אינו מחויב לדון בכל בקשת פירוק: אם הבקשה הוגשה בחוסר תום לב, מתוך כוונה להפעיל לחץ על השותפים או לשם עשיית רווח לא הוגן, רשאים השותפים המתנגדים להגיש לבית-המשפט ראיה, כי נסיבות הגשת הבקשה מהוות שימוש לרעה בזכות. אם הראיה תתקבל, בית המשפט לא ידון בבקשת הפירוק. כך גם במקרה של נכסים בהם יש עדיפות לבעלות משותפת, כמו שביל גישה משותף או קיר משותף שלא ניתן לחלוקה.

אם נחתם הסכם שיתוף בין השותפים, המגביל את פירוק השיתוף, יוכל בית המשפט להורות על הפירוק רק שלוש שנים לאחר חתימת ההסכם, ורק אם הפירוק נראה לו מוצדק. עם זאת, אם אחד מהשותפים הקים מבנים כמו גדר או קרוואן במקרקעין המשותפים ללא הסכמה או זכות, יכול כל אחד מהשותפים האחרים לבקש פירוק, גם אם ההסכם מגביל זאת.

במקרים של פירוק שיתוף בדירת מגורים של בני זוג (שלא בהסכמה) שיש להם ילדים קטינים, החוק דורש להסדיר לקטינים מקום מגורים מספק, בטרם תאושר המכירה.

כיצד לעקוף חומה אנושית?

ואיך מתגברים על "קומבינה" של שותפים סרבנים? באמצעות התיקון בתקנות המקרקעין. עד לאחרונה, נמנעו שותפים-בכוח מלרשום את זכויותיהם במקרקעין על פי ירושה או צוואה, כאסטרטגיה למניעת פירוק שיתוף מצד בני משפחה אחרים, שירשו אף הם זכויות במקרקעין. תקנות המקרקעין משנת 2011 חידשו חידוש, הקובע ש"צד מעוניין" יכול להביא לרישום הירושה על שם יורש אחר - כלומר אותו שותף סרבן - ובכך לממש את זכותו של הצד הרושם לדרוש את הפירוק.

הנה דוגמא: שני אחים ירשו חנות ברמת-גן, ואח אחד נמנע מלרשום את זכותו במקרקעין מכוח הצוואה. האח השני הגיש בקשה לרשמת בתל אביב לרשום את האח הסרבן כיורש בחנות, בהתאם לתקנות החדשות. בקשתו התקבלה וכך נסללה בפניו הדרך לפרק את השותפות עם אחיו הסרבן.

לסיכום

אין צורך להיבהל ממה שנראה כסבך ביורוקרטי אינסופי. זכות הפירוק, כאמור, היא זכות בסיסית, הזוכה לתמיכת הערכאות השיפוטיות. מומלץ להתייעץ עם עורך-דין העוסק בתחום, שיסייע למצות כראוי את זכויות המבקש ולמנוע ממנו הפסדים בטווח הארוך.

* הכותבת היא עורכת-דין העוסקת בדיני מקרקעין.

** המידע המוצג במאמר הנו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.

 

המאמר באדיבות אתר המשפט הישראלי פסקדין, http://www.psakdin.co.il