"הממשלה יכולה להוריד את מחירי הדיור גם ללא פגיעה בגביית המסים"

קצב השתנות הדברים בטלנובלה הכלכלית של מדינת ישראל מהיר ומסחרר - נגיד בא, נגיד הולך, עוד נגיד בא ועוד אחד הולך. אבל רק דבר אחד שלמרות שכולם חושבים שצריך להשתנות, כבר שנים נשאר ללא שינוי - העלייה במחירי הדירות.

אז למה המחירים לא יורדים? אולי זה בכלל בלתי אפשרי, אולי זה לא משרת את האינטרס הציבורי, אולי זה בעצם יגרום לאסון כלכלי. בראיון ל"כלכליסט" מספק אלון גלזר, מנהל מחלקת המחקר בלידר שוקי הון, תשובות לחלק מהשאלות העולות בקשר לעתיד שוק הדיור בישראל וההשלכות הצפויות על המשק.  

מי שאין לו דירה, היה רוצה לראות מחירי הדירות יורדים. מה לגבי היתר?

"למדינת ישראל יש אינטרס ברור להוריד את מחירי הנדל"ן משתי סיבות עיקריות. אחת, אם יש מקום שבו הפערים אצלנו הם עצומים וגדלו באופן דרמתי בשנים האחרונות, זה בין אלו שיש להם דירה לבין אלו שאין להם דירה. לדעתי, אחד התפקידים של המדינה זה לנסות ולסגור את הפער הזה והיא צריכה לשאוף לכך מנימוקים של צדק חברתי לאזרחיה.  

הפער הגדול הזה שנוצר, גורם לכך שאלו שאין להם דירות, משלמים שכר דירה גבוה מאוד או שיאלצו לקנות דירה עם משכנתאות גבוהות ובכך בעצם לקחת הימור".

"הסיבה השנייה סובבת סביב אחד החששות הגדולים שלנו מהתפוצצות של בועה והתרסקות של מחירי נדל"ן. בהקשר זה, ככל שהמחירים יהיו גבוהים יותר, כך החשש להתפוצצות בועה ונפילה דרמטית במחירים הוא משמעותי יותר. מעבר לכך, בראיית מאקרו, עדיף להביא לירידת מחירים הדרגתית כל זמן שהמצב טוב. כרגע האבטלה עדיין  נמוכה והמשק בסך הכל במצב סביר, לכן עכשיו זה זמן נכון. כלומר אם ירידות המחירים יתרחשו בתקופה של עלייה באבטלה ומשק במצב קשה אז המכה תהיה הרבה יותר כואבת".

"על השיקולים הללו, צריך להוסיף גם את הנימוק הפוליטי הפשוט. ברור שאחד הדברים שאנחנו מצפים מהממשלה החדשה הוא להוריד את מחירי הדיור, לכן קיום האינטרס הפוליטי, מחזק את ההערכה שדברים אכן יקרו".

 

האם הממשלה יכולה להוריד את מחירי הדיור ללא פגיעה בהיקף גביית המיסים?

"כן, אולי גביית המיסים אף תעלה כי אנחנו עשויים לראות יותר עסקאות ובסופו של דבר, לפחות בטווח הקצר אנחנו נראה עלייה בהיקף גביית המיסים. לצורך כך, על המדינה לשווק יותר קרקעות במחיר נמוך יותר. אמנם המדינה תקבל סכום נמוך יותר עבור הקרקע, אבל היקף הגבייה יגדל". 

"ישנה הדעה השגויה הרווחת בקרב רבים מהאוכלוסייה, לפיה מחירי הדירות תמיד עולים. חלקם של מחזיקי הדעה, אשר ידם משגת, ממהרים לרכוש דירה למרות המחירים הגבוהים. אולם מתוך נתונים שפרסם בנק ישראל ניתן לראות כי ריאלית בין השנים 1997 עד 2007 למשל, ירדו ריאלית ב-22% מחירי הדירות. מתוך כך, ראוי לקחת בחשבון את האפשרות שמחירי הדירות עלולים לרדת (לפחות מבחינה ריאלית) בהדרגה במשך השנים הבאות".

 

מי שלקח משכנתא גבוהה ורכש דירה למגורים, האם הוא יפגע מירידת מחירי הדירות?  

"ברור שיש פגיעה במי שלקח משכנתא גבוהה ושווי הדירה יורד. הרי מה שמהווה הגנה עבור מי שלקח משכנתא זו הדירה. אדם יודע שגם אם פתאום יסתבך, יאבד את עבודתו ויגלה שאינו יכול לעמוד עוד בתשלומים, תמיד ישנה האפשרות למכור את הדירה ולהחזיר את עצמו למצב שהיה בו מלכתחילה".

"בניגוד למדינות אחרות בעולם, אנחנו לא יכולים להשאיר את המפתחות של הדירה על שולחנו של פקיד הבנק ולהגיד לו, תסתדר. אנחנו צריכים לשלם את הכסף, לכן מי שלקח משכנתא גבוהה, גם במידה ומחירי הדירות ירדו, יצטרך לשלם את החוב וזה לא כיף. להערכתי, אם תהיה ירידה דרמתית במחירים, אנחנו כן נראה, ללא קשר למצב הכלכלי, גידול בפיגורים. כי בסופו של דבר, לאדם יש פחות תמריץ לשלם עבור דירה ששווה הרבה פחות מהחוב שעומד כנגדה".

"בניגוד לתחושה האינטואיטיבית שזה טוב להם שהמחירים עולים, האמת היא דווקא הפוכה מכך. בדרך כלל מי שגר בדירה, ירצה לשדרג אותה, למשל משלושה לארבעה חדרים וכו' ואז ככל שהמחירים יהיו נמוכים יותר, הפער אותו הוא יצטרך להשלים בשדרוג הדירה יהיה קטן יותר. מעבר לכך, אנשים בדרך כלל עוזרים לילדים שלהם לרכוש דירה וגם אז יהיה להם קל יותר ככל שהמחירים יהיו נמוכים".

האם מי שיש ברשותו כמה דירות שרכש לצורך השקעה יפגע מירידת מחירי הדירות?  

"השקעה בשוק הדיור מהווה אלטרנטיבה להשקעה בשוק ההון, לאורך השנים האחרונות הלך והתגבר המיסוי בגין רווחי הון בבורסה ושיעורו עומד כיום על 25% מהרווחים, מה שהקטין את אטרקטיביות ההשקעה בשוק ההון. למעשה, זוהי אחת הסיבות להסטה של כספי משקיעים לשוק הדיור, מה שהביא מחד לזינוק במחירי הדירות והקטנת התשואה על ההשקעה בדיור (הנעה כיום סביב 3% תשואה) ומצד שני להקטנת מחזורי המסחר בבורסה".

"לכן, בכדי לקבוע את כיוון ההשפעה של מחירי הדירות על שוק ההון, יש לשאול את השאלה, מהי ההשפעה על התשואה להשקעה בדירות? כלומר, במידה והממשלה תפשיר כמות מספקת של קרקעות, היצע הדירות יגדל, המחירים ירדו ואיתם גם התשואות על השקעה בדירות. לחילופין, במידה והממשלה תגדיל את שיעור המס על ההכנסה הנובעת מדירות להשקעה, גם אז תקטן התשואה להשקעה בדירות, ובמקרים אלו נראה חזרה של משקיעים לשוק ההון".  

"ההנחה לפיה מחירי הדירות תמיד עולים - שגויה"

המחאה החברתית שהחלה לפני כשנתיים עם פעולת מחאה של דפני ליף כנגד מצב שוק הדיור בישראל, שינתה את השיח הציבורי בישראל, ואף הביאה למינויו של יאיר לפיד, אדם ללא רקע פוליטי וללא ידע מוכח בכלכלה, לעמוד בראש המפלגה השנייה בגודלה ולכהן כשר אוצר. כעת, תוך חיפושי דירה בגוש דן, עדיין ניתן לפגוש צעירים רבים החיים בגפם או אפילו בזוג, בדירות שחולקו בצורה כזאת שניתן לקבוע בקלות כי השיקול העיקרי של בעל הדירה היה השאת התשואה על הנכס, ללא התחשבות באיכות חייו של השוכר. כך למשל אחד הטרנדים הלוהטים הוא ניצול מרפסת השירות בצורה יותר "יעילה", מה שמביא את השוכר לחמם את ארוחת הערב על פלטה חשמלית במטבחון דחוק עם חלון לשירותים.

האם הממשלה יכולה להוריד את מחירי הדיור בצורה מיידית?  

"לא מיידית, אבל בהחלט יותר מהר ממה שנעשה עד כה ומהאיומים שמפוזרים על ידה במדיה. לממשלה יש בנק קרקעות גדול ועל ידי שיווק אגרסיבי יותר והסרת חסמים בירוקרטיים, יכולה להביא לכך שגם אם הבנייה לא תתחיל בפועל, אנחנו נראה אופק של דירות שעתידות להגיע לשוק וזה כבר משהו שיכול לבלום את עליית מחירי הדירות ואף להביא להורדת מחירים. להערכתי בטווח של שנה עד שנתיים זה אפשרי. אני מאמין שאם אריק שרון היה שר הבינוי או ראש הממשלה אז היינו רואים שיווק אגרסיבי יותר של קרקעות".