אתר זה עושה שימוש בעוגיות על מנת להבטיח לך את חוויית הגלישה הטובה ביותר.
השיטה האנגלית לרכוש דירה גם כשמתנפחת בועה צילום: בלומברג

דיור עכשיו

השיטה האנגלית לרכוש דירה גם כשמתנפחת בועה

מחירי הדירות בבריטניה רשמו ביולי זינוק של 2.6% לשיא. בתגובה לעליות המחירים המתמשכות מעודדת הממשלה תוכניות דיור בר־השגה שנועדו לאפשר גם לתושב הממוצע להגשים את חלום הדירה - אפילו בלונדון היקרה

11.08.2013, 15:36 | יואב בורנשטיין, לונדון

מצוקת הדיור בבריטניה, ובעיקר בלונדון, דומה ביותר ממובן אחד למצוקת הדיור בישראל: כמיליון משקי בית במדינה אינם יכולים להרשות לעצמם לקנות או לשכור דירה שמתאימה בגודלה לכל בני המשפחה, בעוד שמחירי הבתים מטפסים ורשמו בחודש שעבר שיא חדש - מחיר ממוצע של כ־233 ליש"ט (כ־1.3 מיליון שקל) לדירה. בהשוואה לשנה שעברה, מדובר בעליית מחירים של כ־2.6% שרובה נגרמה כתוצאה מזינוק המחירים בבירה. מבלי לכלול את לונדון בחישוב, עלו מחירי הדיור בבריטניה ב־1% בהשוואה לשנה שעברה.

קראו עוד בכלכליסט

לפי בדיקה שנעשתה לאחרונה עבור המגזין "Inside Housing", כדי לגור בשכירות במרכז לונדון בימינו בדיור שמוגדר על ידי הממשלה "בר־השגה", צריך להרוויח יותר מ־100 אלף ליש"ט (יותר מחצי מיליון שקל) בשנה. בבריטניה אמנם נהוגה מסורת ארוכה של דיור ציבורי, אך מערכת זו, שסיפקה דיור למיליוני משפחות במאה הקודמת, יובשה לאורך השנים על ידי הממשלות השונות, החל מתקופת כהונתה של מרגרט תאצ'ר בשנות השמונים. נכון ל־2009, 1.7 מיליון משקי בית בבריטניה נמצאים ברשימות ההמתנה לדיור בר־השגה.

כעת המדינה מציעה כמה פתרונות נוספים שנועדו לאפשר לאנשים שאינם יכולים להרשות לעצמם לרכוש דירה להשיג בכל זאת דריסת רגל בשוק הנדל"ן. אחד הבולטים שבהם, תוכנית בשם "בעלות משותפת", מאפשרת לרכוש נתח מבית או מדירה ולשלם את השכירות על החלק שנותר, ובעתיד ישנה האפשרות לרכוש את יתר הנכס. התוכנית אמנם קיימת מאז 1979, אך לאחרונה היא מקודמת באגרסיביות על ידי הממשלה ובעיקר על ידי עיריית לונדון. בנסיעה בכל חלקי העיר כמעט אפשר לראות דירות חדשות רבות הנבנות במסגרת התוכנית, ביין היתר משום שקבלנים שרוכשים קרקע לבנייה מרשות מקומית בבריטניה מחויבים לכלול בה אלמנט כלשהו של דיור בר־השגה.

בתי מגורים בלונדון. המחירים שוברים שיאים, צילום: בלומברג בתי מגורים בלונדון. המחירים שוברים שיאים | צילום: בלומברג בתי מגורים בלונדון. המחירים שוברים שיאים, צילום: בלומברג

 

לקנות דירה בשלבים

 

שיטת הבעלות המשותפת פשוטה: הדירות נבנות על ידי אגודה ציבורית ומוצעות לקנייה בחלקים. כך למשל, אדם שיבחר לרכוש דירה במסגרת התוכנית יכול לקנות נתח של 25% מהנכס, והיתר נשאר בידי האגודה. זו גובה מהרוכש שכר דירה על 75% מהנכס ומאפשרת לו לרכוש ממנה את החלק הנותר, כאשר ירצה ובהדרגה.

בכל פעם שירצה לרכוש חלק נוסף, תתבצע הערכת שמאי לנכס ומחירו של החלק ייקבע בהתאם. לחלופין, אדם יכול למכור את החלק שברשותו לאדם אחר באותו האופן. במקרים מסוימים, כאשר הרוכש נקלע לקשיים כלכליים, הוא יכול למכור חלק מהנכס בחזרה לאגודה הציבורית. שיטה זו אטרקטיבית במיוחד לצעירים: הגיל הממוצע של רוכש דירה ראשונה בבריטניה גבוה יחסית, ועומד על 37. לעומת זאת, הגיל הממוצע של רוכש דירה בבעלות משותפת הוא 32.

"עבורנו בלונדון, שם המשחק הוא דיור בר־השגה", אומרת טרודי קווין, מנהלת השיווק והמכירות של קרן פיבודי, אחת מאגודות הדיור הגדולות והוותיקות בלונדון, בשיחה עם "כלכליסט". "אנשים רוצים להמשיך לגור בלונדון. המטרה שלנו היא לעזור לאנשים עם הכנסה סבירה לחיות איפה שהם רוצים. היתרון של בעלות משותפת הוא שהפיקדון הוא רק 10% מהנתח שאותו אתה קונה, במקום 10% מערך השוק המלא של הנכס. אז זה הבדל גדול".

לדברי קווין, רוכשים רבים שמתחילים ברכישת נתח קטן של דירה קונים בסופו של דבר את הנכס כולו או דירות אחרות בשוק הפתוח, לאחר שערך הנתח שהיה ברשותם גדל. הדירות בבעלות משותפת לרוב זולות יחסית, כיוון שהן נבנות במפרט נמוך יותר. הרכיב המסובסד בהן אינו מחיר הרכישה של הדירה, אלא השכירות. "אנחנו קרן צדקה" מסבירה קווין, "ארגון ללא מטרת רווח, אז כל הכסף שאנחנו כן מרוויחים מושקע כולו בחזרה בנכסים שלנו ובמטרות צדקה אחרות שיש לנו".

מהם החששות של הלקוחות שלכם?

"הפחד שלהם הוא שזה יכול להיות בסופו של דבר יקר יותר מעסקת רכישה רגילה. הם רואים את האלמנט של השכירות וחוששים שזה מגדיל הוצאות, אבל אנחנו מבהירים להם שזו שכירות מסובסדת. כשמסתכלים על ההוצאות רואים שזה זול יותר מלקחת משכנתא על הסכום כולו".

אף שתוכניות הבעלות המשותפת צוברות תאוצה, לאורך השנים התגלו בהן כמה בעיות וקשיים. ראשית, נטען כי המחירים המוצעים בהן עדיין לא זולים מספיק כדי להתאים לעשירונים התחתונים, ורוב הרוכשים הם בני המעמד הבינוני ותושבי לונדון המעוניינים להשקיע בנדל"ן.

מעבר לתלונות על חוסר רצון של אגודות הדיור לבצע תיקונים בנכסים ועל כך שהסכמי הבעלות המשותפת מנוסחים באופן חד־צדדי על ידי עורכי הדין של האגודות, בעיה נוספת בתוכנית היא חוסר התאמה לציפיות הרוכשים. הזכויות של רוכשי נתח מהדירה מוגבלות: למשל, הם אינם יכולים לעזוב את הנכס ולהשכיר אותו למישהו אחר. ההסכם כובל אותם לגור באותו מקום גם אם החליפו מקום עבודה לדוגמה, והם יכולים לצאת ממנו רק אם ימכרו את חלקם או ירכשו את הנכס כולו.

הסיכון ברכישה אמנם נמוך, אבל רוכשים רבים המצפים לרכוש את שאר הנכס בתוך שנים מעטות יכולים להתאכזב. מחירי הנדל"ן בלונדון עולים בהתמדה, וקצב עלייתם גבוה מקצב עליית השכר. בהתאם לכך, מחירו של כל נתח נוסף מהנכס עולה עם השנים.

לא פתרון לטווח ארוך

 

תוכנית נוספת להקלה על מצוקת הדיור בשם "עזרה בקנייה" הושקה בבריטניה רק בחודש יוני האחרון. לפי התוכנית, המיועדת לאנשים המחזיקים בהון עצמי של 5% מערך הנכס, הממשלה מציעה לרוכשים הלוואה בגובה 20% מערך הדירה החדשה ללא ריבית לחמש השנים הראשונות, בשנה השישית ישלמו הרוכשים ריבית של 1.75% מערך ההלוואה, אשר תגדל בהדרגה אך תישאר נמוכה מהריבית בשוק הפרטי, והשאר (75%) ימומן באמצעות משכנתא מהשוק הפרטי. גם בתוכנית זו קיימת מגבלה שלפיה הרוכשים לא יוכלו להשכיר את דירתם.

למרות הנגשת חלום הדירה לאנשים רבים, קיימת גם לא מעט ביקורת על תוכניות אלו. קרן המטבע הבינלאומית, לדוגמה, הזהירה כי "עזרה בקנייה" לא תגשים את מטרתה לעזור לרוכשי דירה ראשונה, אלא רק תעלה את מחירי הדירות על ידי הגדלת הביקוש.

נגיד הבנק המרכזי של בריטניה לשעבר מרווין קינג השווה את התוכנית למצב הקיים בשוק הדיור האמריקאי, שבו הממשלה ערבה למשכנתאות. לדברי קינג, "הם מחפשים נואשות דרך החוצה מהפוזיציה הזו", והתוכנית הבריטית צריכה להיות מהלך זמני בלבד.

שיתוף בטוויטר שיתוף בוואטסאפ שיתוף בפייסבוק שיתוף במייל

תגיות

22 תגובות לכתיבת תגובה לכתיבת תגובה

22.
דיור בבעלות משותפת
לא בדיוק! אכן- משלמים משכנתא(בתעריף החזר מיוחד שהממשלה סיכמה עם הבנקים על החלק בבעלות. משלמים דמי שכירות מופחתים/חברתיים על היתתרה. המפתח הוא עלות זולה ליחידות הדיור, כיון שמפתחות אותן אגודות משכנות ציבוריות המקבלות מימון הן מהממשלה, הון מהרשויות המקומיות והן מתרומות. האגודות המכנות אינן יזמים, אלא מלכ"רים ללא מטרת רווח, וכל עניינן- החזר הוצאות. העלות נשמרת נמוכה: העמותות מקבלות את הקרקע בסבסוד- כיון שבכל תכנית של יזם, 20% מהיחידות צריכות להיות לדיור בר השגה. היזמים עושים עסקות אטרקטיביות עם הארגונים המשכנים, התכנון והמפרט הנם די בסיסיים- כך שעלות בניה נשמרת שפויה, ובשל הי=עובדה שזה דיור מיוחד לקבוצה מוגדרת, השומה כבסיס לשווי ה25% בבעלות- שפויה.העלות הכוללת נשמרת בקפדנות ל30% מהשכר נטו של משק הבית.. עם הזמן- ערך הנכס עולה- וכך עולה ערך חלקו של הדייר/בעלים. שכ"ד נשאר קבוע, עם עליות מזעריות. תכנית זו הייתה והנה מאד פופולארית ומצליחה לזוגות צעירים, אבל קודמו גם יחידות לדיור מוגן במתכונת זו והיו להיט היסטרי! יהיה מעניין מאד כיצד תבוצע היוזמה כאן, בארץ זבת חלב ודבש זו שלנו....
בי  |  13.08.13
21.
דיור בהישג יד כמנוף להתחדשות חברתית
כמי שהייתה אחראית לניהול פרוגרמות תכנון ובניה גדולות בערי/פרברי לונדון בשנים שבין 1980 ו- 1997 אני יכולה להעיד שניתן לייצר בכל רשות רשות מקומית מספר גדול ו מגוון רחב של יחידות מגורים לדיור בהישג יד ולהשתמש ביוזמות אלה כמנוע ומנוף לקידום תכניות בניה גדולות פרטיות , וכך ליצור שכונות הטרוגניות במרקמן החברתי- הגילי והכלכלי. בבריטניה קידמתי באינטנסיביות רבה דיור בבעלות חלקית, אך גם יוזמות אחרות, כבית ראשון, בית מעטפת גמיש, בניה עצמית/חלקית ואפילו דיור להשכרה הכתבה סיפרה רק חצי סיפור: המפתח להצלחה טמון באמצעי הפעולה: הדרך האנגלית היא פעולה באמצעות שותפות פעילה בין מגזרית בין הסקטור הציבורי, הסקטור העיסקי והסקטור הוולונטארי. באמצעות מסגרת זו משולבות יוזמות דיור בר השגה ביוזמות פרטיות וציבוריות. יש סבסוד ציבורי קטן - הן לבניה והן לשכר הדירה, אך ההחזר בתשלומי מיסים, ועוד יותר- בשיקום העירוני, בהפחתת הפשיעה ובשימור האאינטגרציה החברתית מצדיקים והצדיקו זאת אפילו אצל מרגרט ת'אצ'ר, אם אימות ההפרטה! אגב- כשהגעתי לארץ וניסיתי להציע גם כאן (למשרדי ממשלה שונים)- מצאתי אוזןחרשת ונפש אטומה. אני שמחה שלפחות עכשיו ממציאים פה שוב את הגלגל...
בי , תל אביב  |  12.08.13
20.
אני לא מבין כלום, הרי אם מדובר בדירה בלונדון ששווה נניח 10 מליון שקל, ואני קונה 25 אחוז ממנה
כלומר משלם 2.5 מליון שקל ויש לי הון עצמי של 10 אחוז מה 2.5 מליון כלומר 250 אלף שקל, אז לקחתי הלוואה של 2.25 מליון שקל אותה אני מחזיר ובנוסף להחזר ההלוואה אני משלם את השכירות על נכס בשווי 7.5 מליון הנותרים?
12.08.13
19.
כנסו והפנימו ומהר
אתמול אנשים מחו בתל אביב יצאו לרחוב אבל הבעייה שאף אחד לא תומך בהם הם היו כ-100 במיספר, ואז עושים מהם מפגרים כאילו הם סתם מפונקים, אבל אם היה יוצא מיליון לרחוב, אלפים בכל עיר אני מבטיח לכם המצב היה מישתנה במהרה כי אז הממשלה היתה משקשקת ומבינה שיש לה עסק עם אנשים בעלי דעה ולא עדר כבשים . הסינים מוכנים ליבנות אלפי דירות ב 400 אלף ש"ח ל 4 חדרים. רק מחאה אמיתית
שלום , חדרה  |  11.08.13
18.
זהירות מדיור למעוטי יכולת.
בסאן פרנסיסקו מחויבים קבלנים לדיור בר השגה נוצר מצב שצורך זה מייקר את יתרת הדירות. וכך העשירים יכולים להרשות לעצמם לקנות במחיר מלא מעוטי היכולת מקבלים את הדיור בר ההשגה במחירים מסובסדים וכך מעמד הביניים נדפק פעמיים. פעם ראשונה שאינו יכול לקנות דירה ופעם שניה שהמיסים שלו מסבסדים את מעוטי ההכנסה. ומי שבוכה שקשה לפתוח עסק בישראל שינסה בסן פרנסיסקו העיר עם הביורוקרטיה הכי גדולה בארה״ב. אבל כמו בישראל גם כאן מסלול שונה ומהיר למקורבים.
נהג מונית , סאן פרנסיסקו  |  11.08.13
לכל התגובות