דנמרק: השקעה בסיכון נמוך לבעלי כיס עמוק

המשבר הכלכלי שפקד את אירופה הוביל את המשקיעים הזרים לחפש חלופות, ודנמרק היא הכתובת, בזכות הכלכלה היציבה וענף הנדל"ן שנחשב למסוכן פחות לעומת שאר המדינות באירופה. עיר הבירה קופנהגן ופרבריה הפכו ליעד מועדף, וכעת החלה גם זליגה לערים אחרות.

כך לדוגמה, משקיעים זרים הם אלה שאחראים לארבע מתוך חמש עסקאות נדל"ן שנרשמו בדנמרק ב־2012 בהיקף של יותר מ־130 מיליון יורו, ול־43% מהעסקאות בסכום הגבוה מ־5.4 מיליון יורו.

אלא שלא הכל ורוד עבור המשקיעים הזרים: ללא אישורים רשמיים הם עלולים להיתקל בקשיים ברכישת נדל"ן, וזאת מכיוון שמשקיע זר צריך את אישור בית המשפט כדי לרכוש נכס. לכן, רצוי כי אותו משקיע יקים חברה מקומית בע"מ, כאשר העלויות הכרוכות בכך הן 10–15 אלף יורו, ובאמצעות אותה חברה ירכוש את הנכס. כך גם יהיה קל יותר למשקיע לקבל מימון מבנקים מקומיים, אף שהוא יידרש לתת בטוחות והתחייבויות כדי להוכיח את חוסנו הכלכלי.

כמו כן, רכישת מקרקעין על ידי משקיע זר בדנמרק דורשת אישור מיוחד. ניתן לייתר את הצורך באישור כזה, אם רכישת הנכס להשקעה נעשתה באמצעות חברה המאוגדת בדנמרק. לרוב רכישת הנכס ממומנת באשראי מיוחד, ובדרך כלל הרכוש משועבד ב־60% בריבית נמוכה לטווח של 20–30 שנה. 40% הנותרים ממחיר רכישת הנכס ניתנים לתשלום במזומן, ולרוב ממומנים באמצעות הלוואה בנקאית רגילה.

קופנהגן. היעד העיקרי של משקיעים זרים בדנמרק | צילום: בלומברג

חובת המס תלויה באמנה למניעת כפל מס, ואכן בין ישראל לדנמרק קיימת אמנה תקפה מספטמבר 2009.

משקיעי חוץ הבאים עם תמיכה כלכלית רחבה הם השולטים כיום בשוק - הם כמעט לא נפגעו מהמשבר הכלכלי והם אינם תלויים בבנקים לקבלת מימון. לכן, הבנקים הקשיחו את עמדותיהם בכל הנוגע למתן הלוואות ולתנאיהן.

לאור זאת, משקיעים פרטיים, חברות קטנות ודומיהם מתקשים כיום לקבל הלוואות לצרכים מסחריים. זה משאיר קבוצה קטנה של משקיעים בשוק שכולם מאופיינים בהשקעות סולידיות לטווח ארוך ובקניית מבני פרימיום המושכרים לטווחים ארוכים, בעיקר באזור העסקים הראשי של קופנהגן.

מחירי השכירות, בעיקר במרכז קופנהגן, מתחילים לעלות מעט. הנחת המוצא היא כי השכירות בנכסי הפרימיום תשמר את מחירם הנוכחי עם אפשרות לעלייה קלה. הנכסים המשניים נמצאים בסיכון של ירידת מחירים וחלקם אף כבר ירדו באופן דרסטי, זאת בשל היעדר ביקוש לשכירות במקומות אלה והסיכונים הנלווים להם.

הכותב הוא שותף מנהל בפירמת עוה"ד HjulmandKaptain, החברה ברשת International Jurists המיוצגת בישראל בידי משרד סטריקובסקי גל ברוך ושות'