מדד הבאזז: "הכשרת הישוב" - פוטנציאל לזינוק של עשרות אחוזים?

פרסום דו"חות טובים שהציגו שערוכי נדל"ן חיוביים העלו בשבוע החולף את מניית הכשרת היישוב על "מדד הבאזז" של בית ההשקעות אקסלנס, עם קפיצה מרשימה של רמת האזכורים במדד הבאזז. כל זה, מעלה את התהיה מדוע חברת אחזקות בעלת נכסים איכותיים, הפזורים מבחינה ענפית, עסקית וגיאוגרפית אינה מצליחה לייצר ערך למשקיעים? והאם בכל זאת מדובר "במציאה" בבורסה המקומית?  

מניית הכשרת הישוב אינה מצליחה להתאושש והקבוצה נסחרת בשווי של כ- 300 מיליון שקל בלבד, לאחר שבשיאה נסחרה בשווי של למעלה ממיליארד שקל. קבוצת האחזקות פועלת במגוון תחומים בישראל ובחו"ל, הכוללים נדל"ן מניב ויזמי, תקשורת ומלונאות. בבעלות הקבוצה מספר נכסים איכותיים ביותר, דוגמת קניון שבעת הכוכבים בהרצליה ופארק המילניום בפולין, הכולל מחסנים לוגיסטיים בשיעורי תפוסה גבוהים המושכרים לשוכרים איכותיים.

הפוטנציאל הגדול מאחורי נכסי החברה טמון דווקא בנכסים הלא מושבחים. הכשרת הישוב פועלת להשבחת ערך הקרקעות שברשותה ויוזמת פרויקט מגורים ענק בבירת פולין, שאמור לכלול מעל 1,000 יח"ד. בנוסף, לקבוצה קרקעות בישראל שהן פוטנציאל להשבחת ערך משמעותית בהיותן באזורי הביקוש (בני ברק, יפו). יש לציין כי הנכסים הללו הינם משוערכים לפי השווי ההוגן, אבל לא מבטאים את מלוא הפוטנציאל הכלכלי לאחר השבחה ושינויי תב"ע לעיתים, כגון בית מעריב - כך שעם השלמתם הקבוצה צפויה לרשום רווחים משמעותיים.

ובכל זאת, לא הכל "עובד" מבחינת שוק ההון המקומי. שווי החברה עומד כיום על 44% מהונה העצמי בלבד.

לקבוצה יש חוב ענק שעומד על סכום עתק של 2 מיליארד שקל נטו, כמעט פי 3 מההון העצמי. אומנם דירוג האשראי של החברה עומד על "BBB+" שהוא בסך הכל סביר, אבל אין ספק שהקבוצה סובלת מגמישות פיננסית בינונית כאשר תשואות האג"ח שלה דו ספרתיות.

ודווקא בנקודה זו טמון הפוטנציאל למשקיעים: חשוב לציין כי למרות היחסים הפיננסיים הבעייתיים משהו, הקבוצה עלתה על פסי תזרים שוטף חיובי ויש לה יתרות נזילות וגמישות פיננסית סבירים, מה שמשפר מאוד את הסיכוי לכך שהחברה תצליח בכל זאת להציף ערך. לדעתנו, תמחור המניה לא משקף נכונה את השיפור הזה ובטח לא את הפוטנציאל הטמון בשווי נכסיה. בהינתן כי חברת האחזקות תוכל לשרת את החוב האדיר, שווי השוק צפוי לטפס כלפי מעלה ולסגור את "הפער" ביחס להון העצמי של הקבוצה.

מדד הבאזז של אקסלנס מאתר את על האזכורים של מניה ספציפית ברמה יומית שבועית וחודשית בבלוגים מקצועיים, פורומים מקוצעיים ואתרי אינטרנט שונים.

הכותב הוא הכלכלן הראשי של אקסלנס.