חוזה ללא חתימה: זו לא אופציה

האם ניתן לחייב מימוש אופציה בעסקת נדל"ן גם כשחסרה חתימה של אחד הצדדים? בפסיקה עקרונית של בית המשפט העליון נגד מדינת ישראל בעניינו של מרדכי פרידמן הוא קיבל באופן חלקי ערעור על סעד הצהרתי בנוגע למימוש האופציה שהוקנתה בהסכם לרכישת נכס וסעד של אכיפה. בית המשפט העליון קבע כי הסכם נדל"ן מחייב גם אם אין הוא מקיים תנאים אשר יש בהם כדי לגבש את רכיב המסוימות הנדרש, רכיב ההכרחי לקיומו של חוזה מחייב. עוד נקבע כי יש להכיר בקונה כצד לחוזה, אף שחתימתו חסרה. אין ספק כי להחלטה זו השלכה עקרונית על חיוב מימוש אופציה בהסכמי מקרקעין גם אם לא כל הסעיפים מולאו כדין.

חוזה מחייב

חוזה האופציה מעניק לצד אחד זכות בחירה לרכוש נכס או לשכור נכס. מדובר בחוזה מחייב, שתוקפו נובע מהסכמת הצדדים לו. אחד הצדדים לחוזה יכול להיות מחויב לפי רצונו או חוסר רצונו של הצד האחר. כשמדובר ברכישת נכס והאופציה ניתנת לקונה, אין הקונה חייב לרכוש את הנכס, הוא זכאי לרכוש אותו ויכול לא לבחור בכך. בכל מקרה, נותן האופציה כבול להתחייבותו ואינו רשאי לחזור בו ממנה.

במצב המשפטי בישראל זה שנים רבות אופציה לרכישת נכס מקרקעין היא כמו התחייבות לעשות עסקה במקרקעין כמשמעותה בחוק המקרקעין, כך שכשיש הסכם אופציה לרכישת נכס מקרקעין מדובר למעשה בעסקת מקרקעין. על כן כדי שיינתן תוקף מחייב יש צורך שהסכם האופציה יכיל את כל התנאים ההכרחיים והחיוניים להתקשרות בעסקה שכזו. כדי שייקבע כי נחתם הסכם מחייב בין צדדים יש להוכיח את קיומם של שני רכיבים. האחד, כוונת הצדדים ליצור קשר חוזי מחייב ביניהם. השני, קיומה של הסכמה על הפרטים המהותיים של העסקה. ההיגיון מורה כי נוכח היות הסכם האופציה עסקת מקרקעין לכל דבר, סביר היה להניח כי הדרישות להכרה בהסכם כחוזה מחייב יחולו גם על הסכם האופציה.

ביהמ"ש קבע כי יש להכיר בקונה כצד לחוזה, אף שחתימתו נעדרת. כמו כן, בחינת נוסחו של ההסכם מלמדת כי הצדדים התחייבו להתקשר בעסקת מכר | צילום: shutterstock

בחינת הכוונה

לאחרונה קיבל בית המשפט העליון באופן חלקי ערעור שעניינו סעד הצהרתי בנוגע למימוש האופציה שהוקנתה בהסכם לרכישת נכס וסעד של אכיפה. לעניין כוונת הצדדים קבע העליון כי בחינת נוסחו של ההסכם מלמדת שצדדים התחייבו להתקשר בעסקת מכר ככל שתמומש האופציה. בפרט ציין בית המשפט כי בעובדה שאין בהסכם התייחסות לכוונה לחתום בעתיד על נוסחו של חוזה פורמלי נוסף יש כדי לחזק לכאורה את הכוונה להתחייב כבר באותו שלב במסגרת חוזה סופי. באשר למעמדו של הקונה בהסכם ללא חתימתו נקבע כי יש לראות בו צד להסכם האופציה נוכח הלשון המפורשת של המסמך.

אנו סבורים כי מקרה זה הוא אזהרה חשובה בעסקאות מקרקעין - שגם אם לא התקיימו כל התנאים במסגרת הסכם מימוש אופציה, בית המשפט יכול במקרים מסוימים להכיר במימוש אופציה, לכפות אותו ולקיים את העסקה. במקרה זה הכיר העליון חלקית בערעור מכיוון שהנכס כבר נמכר לצד אחר ויכלה להיות פגיעה בצד שלישי.

הכותב הוא עו"ד, מומחה נדל"ן ושותף מייסד במשרד עורכי הדין דורון טיקוצקי צדרבוים