אתר זה עושה שימוש בעוגיות על מנת להבטיח לך את חוויית הגלישה הטובה ביותר.
משרד השיכון: תחזיות אופטימיות ללא כיסוי צילום: אוראל כהן

פרשנות

משרד השיכון: תחזיות אופטימיות ללא כיסוי

הנתונים מעידים על המשך החגיגה, אך משרד השיכון שבוי בקונספציה אחרת ומייחס לבנק ישראל השפעה מהותית על צינון הביקושים

23.09.2013, 06:55 | שניר הנדלר

נתוני משרד השיכון מתארים את מה שנוטלי המשכנתאות מרגישים מזמן. "בחינת היקף ההלוואות לדיור בהשוואה לשכר מלמדת על עליית החוב הריאלי של משקי בית לדיור מאז 2005 בשיעור של 37% לעומת עלייה קלה בלבד בשכר (3%)", נכתב בסקירה שפרסם אתמול משרד השיכון.

קראו עוד בכלכליסט

אך הפרשנות שמציבים כותבי הסקירה לנתונים מעלה שאלות מדאיגות לגבי ההכרה במשרד בהתפתחותה של בועת נדל"ן למגורים ובביקוש הגואה לדירות. לדברי כותבי הסקירה, הזינוק החד בחוב משקי הבית לדיור על רקע העלייה המזערית בשכר "מקטין יכולת רכישה של דירות במחירים גבוהים יותר". נתון זה, לדעתם, צפוי להביא לירידה בביקוש לדירות. מדובר במסקנה לגיטימית, אך כזאת שאולי מתאימה למחוזות אחרים, שבהם גדלים שלושה דורות בדירה אחת. הצורך הכה ישראלי להחזיק דירה בבעלות אף פעם לא היווה מכשול בפני זוגות צעירים ורוכשי דירה ראשונה להגשים את החלום, גם במחיר של החזרים גבוהים על תשלומי המשכנתא.

דירות חדשות (ארכיון), צילום: ענר גרין דירות חדשות (ארכיון) | צילום: ענר גרין דירות חדשות (ארכיון), צילום: ענר גרין

בנוסף, הנתונים עצמם מלמדים אחרת. כאמור, על פי נתוני המשרד, מ־2005 נרשמה עלייה קלה בשכר של 3% לצד עלייה של יותר מ־80% במחירי הדירות. כלומר, עד עתה הסטגנציה בשכר לא עצרה את רוכשי הדירות מלשלם את המחירים שדורשים היום בשוק. אם כן, למה שזה יקרה עכשיו?

ובכל זאת, יש חדשות מרעישות בסקירה של משרד השיכון: שם מעריכים כי הוראות בנק ישראל החדשות המגבילות את שיעור ההחזר מההכנסה יביאו לירידה בביקושים לדירות. זה טוב להניח הנחות אך זה הופך לבעייתי כשהן לא עומדות במבחן המציאות. בפעמים הקודמות שהמפקח על הבנקים הטיל מגבלות על הבנקים זינקו הביקושים וב־2013 הם צפויים לגדול ב־13% לעומת השנה הקודמת, ולהגיע לשיא של 53 מיליארד שקל.

על אף הנתונים היבשים שמעידים על המשך החגיגה, משרד השיכון נראה שבוי בקונספציה אחרת. שם מייחסים השפעה מהותית לבנק ישראל וליכולתו לצנן את הביקושים. וכך הם כותבים: "ההיקפים הנמוכים יחסית ברבעון הראשון של 2013 הושפעו מהוראות בנק ישראל שלפיהן חלו הגבלות על משכנתאות בשיעורי מימון גבוהים". אז בדקנו. אכן, ברבעון הרביעי של 2012 העניקו הבנקים משכנתאות בהיקף של 12.1 מיליארד שקל - 280 מיליון שקל יותר מהיקף המשכנתאות שהעניקו הבנקים ברבעון הראשון של 2013. אך מה ששכחו במשרד השיכון הוא שחודש דצמבר נחשב מסורתית חודש חזק יחסית. למעשה, בחודש דצמבר לבדו ניטלו משכנתאות בהיקף של כ־4.7 מיליארד שקל - סכום הגבוה ב־660 מיליון שקל מהיקף המשכנתאות החודשי הממוצע בחודשים אוקטובר 2012־מרץ 2013.

אם כן, הסעיף המשמעותי ביותר שעשוי להביא לירידה בביקוש לדירות הוא זה שלא ראינו בסקירת משרד השיכון: הבטחה לפעולה מסיבית שתביא לעודף היצע של דירות ולירידת מחירים.

שיתוף בטוויטר שיתוף בוואטסאפ שיתוף בפייסבוק שיתוף במייל

תגיות

6 תגובות לכתיבת תגובה לכתיבת תגובה

5.
משחררים את קרקעות המנהל ומפשטים את תהליכי הבנייה.
דרושה הפרדה בין דיור למדינה - להוציא את הפוליטיקאים מתחום הבנייה. יוקר המגורים בישראל הוא תוצאה של מעורבות ממשלתית רבה ונרחבת בשוק המקרקעין. באופן ייחודי לישראל, מעל ל-90% משטח המדינה מוחזק בידי גוף ממשלתי - מנהל מקרקעי ישראל. אין תחום כלכלי דומה בהיקף האיסורים, המגבלות, הפיקוח, התכנון הממשלתי והביורוקרטיה כמו ענף הבנייה והקרקעות. מצב זה מונע את גדילת היצע הדירות בהתאם לביקוש ואת התאמת מיקום הבנייה ואופי הדירות לטעמם של הצרכנים. יש להוציא למכרז את כל קרקעות מנהל מקרקעי ישראל, לאפשר בנייה רוויה ועירוב שימושים ולהקל את תהליכי אישור הבנייה בכדי לאפשר באמצעות מנגנון השוק דיור זול לכל אזרח.
רועי  |  23.09.13
3.
עוד כתבה שמנסה להוסיף שמן למדורה?
אין על האינטרסנטים האלה. כולם יודעים שיש בועת נדל"ן אימתנית והמחירים עומדים לפני התרסקות (כפי שכבר קרה מספר פעמים בארצנו הקטנטונת.. אבל מנסים להעלים את זה מההיסטוריה..) כולם יודעים שיש בועת נדל"ן החל בראש הממשלה, דרך שר האוצר, דרך שר השיכון, דרך מנהל מקרקעי ישראל, דרך כל מנהלי הבנקים שלא ישנים בלילה מהסיוטים שעוברים להם בלילות ללא שינה, דרך כל הנדלניסטים שמנסים לסחות את הטיפה האחרונה של הענף המתרסק, וכן - אפילו הזוגות הצעירים שרוכשים את הדירות במחירים מופקעים, אבל הם חושבים שאין ברירה כי באותה עלות חודשים של שכירות הם רוכשים דירה (ועל הדרך מרוששים את ההורים..). כן - כולם יודעים שיש בועת נד"ן, אבל יש כתבות אינטרסנטיות שעדיין מנסות להמשיך לטפטף את טיפות השמן האחרונות למדורה.... אין בושה?
טדי , שרון  |  23.09.13
2.
הזיה של פרשנים וחוסר רצון לראות באמת
מדוע אין פרשן אחד שסוקר את מצב הבניה לאורך רוב שנותיה של המדינה? הסיבה סקירה שכזו תלמד אותנו כי מרמים אותנו באופן מתמשך משנות ה60 והסיבה הרצון לשמר את התייקרות הנכסים כי מקבלי ההחלטות לא שונים מכם נוטלי משכנתאות אחרים כל ניסיון לשנות את מחירי הנדל"ן בארץ ללא החלטות מקיפות גם לגבי אלו שיש בידם משכנתאות יהוה בעיה קשה לפיכך חוסר רצון להיכנס לאותה סוגיה בעייתית באופן מורכב הינו הסיבה שאין רוצים לראות בנו אזרחי המדינה כבעלי הנכסים של המדינה והמערכת הממשלתית מוניציפלית מופקדת למעננו ולא למען הפקידות והפוליטיקאים אלא שהם כמונו נוטלי משכנתא מדוע שיבצעו פגיעה ברכושם ובעצמם? לפיכך המנהל מספסר בקרקעות הממשל מונע בינוי על ידי מיסים הזויים על הבניה הועדות המקומיות באופן הנ"ל מחזיקות כוח עצום לקביעת כללים ודרישות שלא תואמים כלום ובמקום להוזיל יוצרים ייקור מטורף במחירי נדל"ן ואנחנו הציבור מהחיים המתמשכים במערכות משחיתות ובעתיות מלמדות חיים בקומבינה ובהנחה הדי נכונה שלא יהיו שינויים עד לרגע בו הבנקים יקרסו מחוסר יכולתה של המדינה לסחוט יותר את המשק האזרחי כי אין מאיפה כרגע אנחנו האזרחים חיים לומדים מחנכים לקומבינה ולהישרדות בכוונה והכוונה מגמתית ועם הפרשנים האזרחים לא יראו דרך לשנות המצב ילך ויורע כאמור עד נפילת לוקחי המשכנתאות ודרכם הבנקים וכן הלאה ואז מה ארה"ב תציל אותנו? או ניפנה לבורא עולם שיתרחש נס. כאשר הדרך הינה פשוטה יותר וניתנת ליישום ומיד.
אבי , מרכז  |  23.09.13
לכל התגובות