משרד השיכון: תחזיות אופטימיות ללא כיסוי

נתוני משרד השיכון מתארים את מה שנוטלי המשכנתאות מרגישים מזמן. "בחינת היקף ההלוואות לדיור בהשוואה לשכר מלמדת על עליית החוב הריאלי של משקי בית לדיור מאז 2005 בשיעור של 37% לעומת עלייה קלה בלבד בשכר (3%)", נכתב בסקירה שפרסם אתמול משרד השיכון.

אך הפרשנות שמציבים כותבי הסקירה לנתונים מעלה שאלות מדאיגות לגבי ההכרה במשרד בהתפתחותה של בועת נדל"ן למגורים ובביקוש הגואה לדירות. לדברי כותבי הסקירה, הזינוק החד בחוב משקי הבית לדיור על רקע העלייה המזערית בשכר "מקטין יכולת רכישה של דירות במחירים גבוהים יותר". נתון זה, לדעתם, צפוי להביא לירידה בביקוש לדירות. מדובר במסקנה לגיטימית, אך כזאת שאולי מתאימה למחוזות אחרים, שבהם גדלים שלושה דורות בדירה אחת. הצורך הכה ישראלי להחזיק דירה בבעלות אף פעם לא היווה מכשול בפני זוגות צעירים ורוכשי דירה ראשונה להגשים את החלום, גם במחיר של החזרים גבוהים על תשלומי המשכנתא.

דירות חדשות (ארכיון) | צילום: ענר גרין

בנוסף, הנתונים עצמם מלמדים אחרת. כאמור, על פי נתוני המשרד, מ־2005 נרשמה עלייה קלה בשכר של 3% לצד עלייה של יותר מ־80% במחירי הדירות. כלומר, עד עתה הסטגנציה בשכר לא עצרה את רוכשי הדירות מלשלם את המחירים שדורשים היום בשוק. אם כן, למה שזה יקרה עכשיו?

ובכל זאת, יש חדשות מרעישות בסקירה של משרד השיכון: שם מעריכים כי הוראות בנק ישראל החדשות המגבילות את שיעור ההחזר מההכנסה יביאו לירידה בביקושים לדירות. זה טוב להניח הנחות אך זה הופך לבעייתי כשהן לא עומדות במבחן המציאות. בפעמים הקודמות שהמפקח על הבנקים הטיל מגבלות על הבנקים זינקו הביקושים וב־2013 הם צפויים לגדול ב־13% לעומת השנה הקודמת, ולהגיע לשיא של 53 מיליארד שקל.

על אף הנתונים היבשים שמעידים על המשך החגיגה, משרד השיכון נראה שבוי בקונספציה אחרת. שם מייחסים השפעה מהותית לבנק ישראל וליכולתו לצנן את הביקושים. וכך הם כותבים: "ההיקפים הנמוכים יחסית ברבעון הראשון של 2013 הושפעו מהוראות בנק ישראל שלפיהן חלו הגבלות על משכנתאות בשיעורי מימון גבוהים". אז בדקנו. אכן, ברבעון הרביעי של 2012 העניקו הבנקים משכנתאות בהיקף של 12.1 מיליארד שקל - 280 מיליון שקל יותר מהיקף המשכנתאות שהעניקו הבנקים ברבעון הראשון של 2013. אך מה ששכחו במשרד השיכון הוא שחודש דצמבר נחשב מסורתית חודש חזק יחסית. למעשה, בחודש דצמבר לבדו ניטלו משכנתאות בהיקף של כ־4.7 מיליארד שקל - סכום הגבוה ב־660 מיליון שקל מהיקף המשכנתאות החודשי הממוצע בחודשים אוקטובר 2012־מרץ 2013.

אם כן, הסעיף המשמעותי ביותר שעשוי להביא לירידה בביקוש לדירות הוא זה שלא ראינו בסקירת משרד השיכון: הבטחה לפעולה מסיבית שתביא לעודף היצע של דירות ולירידת מחירים.