המדריך לבדיקת חברות יזמיות לקראת תמ"א 38
החלטתם לשפץ את הבניין במסגרת תמ"א 38, אבל מי החברה שתעשה זאת? האם הקבלן עם המשרד הכי יפה או זה שהברושור שלו הכי מעוצב? כך תקבלו את ההחלטה הנכונה ביותר
הצעה מתאימה אינה מסתכמת בתמורה המסחרית הטובה ביותר ואין לשכוח כי החברה עמה בוחרים לעבוד הופכת באחת לשותפה בעלת זכויות קנייניות ועניין בקרקע של הבניין לאורך זמן. הדבר דומה לבחירת השותף העסקי המתאים ביותר וכדאי להחליט על כך באמצעות כלים אובייקטיביים והשוואה נטולת משוא פנים בין החברות היזמיות.
רגע לפני שבוחרים את החברה היזמית כדי לשים לב למספר פרמטרים:
ניסיון, מוניטין, הנהלה
חברות יזמיות דורשות את אמונכם, ואתם בוודאי לא תיתנו אמון במישהו שאינכם מכירים. בדקו את ניסיונה של החברה היזמית בבנייה ואת עברה: כמה שנים החברה פעילה? אילו סוגי פרויקטים ביצעה ומה רמת מורכבותם? היכן ניתן להתרשם מהם? האם החברה מתמחה בתחומה או מתפזרת על פני מספר תחומים? האם היא בקיאה בתחום התמ"א (38/1, 38/2) על בוריו?
החברה הנבחרת על ידכם צריכה להכיר את התחום לעומק ולהציג "תיק עבודות" ולקוחות מרוצים. כל מוניטין חיובי שיש לחברה נרכש בעמל רב, וכדאי לסקור כתבות אודותיה, ביקורות, חוות דעת, המלצות, תביעות משפטיות וכן הלאה.
באותה הזדמנות, בררו מיהם בעלי המניות, הדירקטורים, המנכ"לים ואנשי המפתח הנוספים בחברה, ובדקו גם אותם על בסיס קריטריונים של ניסיון, מומחיות, מקצוע, תארים אקדמיים וכו'.
היקף אחריות החברה היזמית
ישנן חברות יזמיות הפועלות גם כגוף מבצע של עבודות קבלניות בפרויקטים אחרים וישנן חברות הפועלות בתחום הייזום בלבד ושוכרות חברה קבלנית נפרדת לשם ביצוע הבנייה בפועל.
הדבר משפיע, כמובן, על היקף האחריות של החברה היזמית על הפרויקט ועל כן גם על איכותו. הוסיפו לרשימת הבדיקה שלכם: האם החברה היא יזמית בלבד או גם קבלנית? אם החברה רק יוזמת את הפרויקט, יש לבדוק מיהו הקבלן המבצע ו/או כיצד יתבצע המכרז לביצוע העבודות הקבלניות ולעקוב אחר התוצאות ואחר נסיונו של הקבלן המבצע.
מסתכלים בתוך הקנקן
על מנת לבחון את הפרויקט לעומק, כדאי לבדוק את מספר הדירות המתווספות לבניין ותמהילן, את שטחן ואת התמורה שמקבלים הדיירים הקיימים והחדשים. את זאת ניתן לעשות באמצעות בדיקת המפרט הטכני של פרויקט דומה אחר שמבוצע על ידי החברה, שתכלול גם את זהות נותני השירות – קבלן הביצוע ומשרד האדריכלים, את חומרי הבנייה בהם נעשה שימוש, את טיב המוצר המוגמר וכו'. בדיקות כגון אלו מומלץ להפקיד בידי יועץ מקצועי מוסמך – מהנדס או אדריכל – ובכך לחסוך עגמת נפש בעתיד.
הכל מתחיל ונגמר בכסף
אל תחתמו על שום מסמך לפני שבדקתם מהו חוסנה הכלכלי של החברה. דרשו מנציגי החברה את הנתונים הרלוונטיים ובצעו בדיקות משלכם: האם עומדות נגד החברה תביעות כספיות? האם יש לה חשבונות מוגבלים? אולי שעבודים?
גם הליווי הבנקאי אינו דבר של מה בכך - בדקו מי הבנק המלווה את החברה ובקשו לקבל ממנו אישור בכתב על מתן ליווי בנקאי לחברה בפרויקטים דומים ובפרויקט המבוקש.
הצעה טובה מול חברה אמינה
קבלת החלטה על החברה היזמית האמינה ביותר היא דבר אחד וקבלת החלטה על ההצעה הטובה ביותר היא דבר אחר לגמרי. רוב בעלי הדירות הפוטנציאליים נוטים לבלבל בין השניים ומתפתים אחר הצעות טובות "על הנייר" בלבד.
על כן, מומלץ לעבוד בשני שלבים: בשלב הראשון, יש לבדוק את הגופים העסקיים עמם בעלי הדירות מעוניינים לנהל מו"מ. בתהליך הבדיקה חברות לא מעטות יימחקו באופן טבעי מהרשימה. בשלב השני, מבין החברות האמינות שנותרו, יש לבדוק מי מציעה את ההצעה הטובה ביותר.
באופן זה, תוכלו לקחת החלטה מושכלת ונכונה, ממש כמו גוף עסקי אחראי.
המאמר באדיבות אתר המשפט הישראל פסקדין.
* עו"ד רועי בר יוסף - שותף במשרד עורכי דין אלמוג - בר יוסף, עוסק בתחום דיני מקרקעין ותכנון ובנייה.**המידע המוצג במאמר זה הנו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמור.
6 תגובות לכתיבת תגובה