הקרב על הקרקע בקיבוצים יוכרע על ידי תו המחיר

בחודש הבא צפויה הוועדה שהקים שר השיכון אורי אריאל לבחינת הבעלות על הקרקע המשמשת למגורים בקיבוצים להגיש את מסקנותיה. סלע המחלוקת העיקרי, שיקבע כנראה אם ההמלצות יצליחו להסדיר את הנושא הסבוך או יושלכו לפח ההיסטוריה, הוא גובה התשלומים שיעבירו הקיבוצים על אותן קרקעות. 

עיקר המחלוקת שהתגלעה בין עמדת הוועדה לזו של התנועה הקיבוצית הוא גובה תשלומי ההיוון שאותם יידרשו הקיבוצים לשלם עבור הקרקעות. בעוד בקיבוצים דורשים שהתשלום יהיה זהה לתשלום דמי ההיוון בערים ויעמוד על 3.75% מערך הקרקע, במינהל דורשים תשלום של 33% מערך הקרקע.

לפי בכירי התנועה הקיבוצית וגורמים העוסקים בהליכי שיוך דירות בקיבוצים, אם ברשות יתעקשו לא להתפשר על האחוזים שהם מבקשים לגבות, להסכם לא תהיה כל משמעות משום שרוב הקיבוצים לא יוכלו לעמוד בו. "אני לא בטוח שהצדדים מדברים על אותם פרמטרים כלכליים לעסקה הזו", אמר "לכלכליסט" גורם המכיר מקרוב את עבודת הוועדה. "מדובר בהרבה מאוד כסף שהקיבוצים יידרשו להביא. ייתכן שתהיה פריסת תשלומים, אבל המחיר והזכויות בהחלט יהיו שיקול אם המהלך יקרה או לא".

הליך שיוך הדירות נכשל

בעבר הרחוק, בהתאם להסכם בין הקיבוצים למדינה, לא נדרשה הסכמת המינהל לבנייה בשטחי קיבוצים, והדבר היה נתון לשיקולו הבלעדי של הקיבוץ בכפוף לחוק התכנון והבנייה ולאישורי ועדות התכנון. אלא שלפני כשני עשורים החלו קיבוצים רבים בהליך הפרטה מואץ ובמינהל החליטו שמוטב להם להישאר בתמונה.

במינהל התקבלו כמה החלטות שאפשרו לחברי הקיבוצים לשייך לעצמם את הדירות שבהן הם מתגוררים במסגרת ההפרטה. ב־1996 קבע המינהל החלטה ראשונה בנושא, ולפיה מי שהיה רשום כחבר קיבוץ לפני מועד ההחלטה יוכל לשייך לעצמו את ביתו תמורת דמי היוון בגובה 66% מהשווי השמאי של הקרקע שעליה הוא בנוי. לפי ההחלטה, כל שנת חברות זיכתה את חבר הקיבוץ בהנחה של 2%, ובכל מקרה התשלום המינימלי הוא 11% מהשווי. חברים שהצטרפו לאחר המועד הקובע נדרשו לשלם 91% מהערך השמאי של הקרקע.

ב־2007 החליט המינהל החלטה נוספת, ולפיה חברי הקיבוצים יכולים לשלם על ביתם דמי היוון של 3.75% כמקדמה ועוד 33% משווי המגרש כתשלום הסופי. לכל קיבוץ ניתנה האפשרות לבחור לפי איזו משתי ההחלטות לבצע את שיוך הדירות בשטחו.

אלא שהחלטות המינהל לא הובילו לקידום הליך העברת הנכסים לידי חברי הקיבוץ. התנועה הקיבוצית כוללת כיום 274 קיבוצים - כ־200 מהם מתנהלים כ"קיבוצים מתחדשים", כלומר קיבוצים שבהם בוצע תהליך הפרטה. כ־150 קיבוצים מתחדשים החלו בהליך שיוך דירות, אך רק 20 מהם גם השלימו אותו - רובם בפריפריה, שבה שווי הקרקע הוא אפסי.

בשל דרישת המינהל לתשלום של 33%, בקיבוצים שאינם בפריפריה לרוב החברים לא היה כסף לשלם עבור השיוך. בקיבוצים הנושקים לשולי הערים מחירי המגרשים מתקרבים למיליון שקל למגרש, כך שגם חבר קיבוץ ותיק נדרש להביא כ־300 אלף שקל מכיסו. למרבית החברים אין סכום כזה.

מעבר לבעיה הכספית, בקיבוצים לא אהבו את תהליכי השיוך שהתנהלו באופן ישיר בין החברים למינהל, ללא שליטת האגודה הקיבוצית. הקיבוצים חששו מפגיעה באורח החיים - מאיבוד שליטה על זכויות הבנייה, ובעקבות זאת בנייה של וילות מנקרות עיניים בשטחיהם.

במידה מסוימת, ההחלטה שהקיבוצים מבקשים לקדם כעת מחזירה אותם אחורה. בניגוד להליכי שיוך קודמים, לפי ההסכם החדש קרקעות המגורים יוחכרו על ידי הקיבוצים עצמם, וחברי הקיבוץ יתנהלו מולם ולא מול המינהל. מבחינת הקיבוצים, מטרת המהלך היא שהקיבוץ לא יידרש לקבל את אישור המינהל כדי לבנות בשטחו, ויהיה למעשה הגוף שמחכיר קרקעות לחברים. גם בתנועה הקיבוצית מבינים כיום כי המינהל יבקש להתייחס לסוגיית השליטה והפיקוח על הקרקעות ביום שאחרי, כיוון שיש גורמים שלא יראו זאת בעין יפה.

"ברור לנו שהשאלה הזו תגיע, לכן אנו מציעים לוועדה לשתף אותנו בסיעור המוחות כיצד מונעים 'פרצה' בהסכם, שלכאורה תאפשר לנו להתעשר על חשבון קרקעות המדינה. אנחנו מבינים שכקיבוצים אנחנו חייבים לקבל 'עונש' בהשוואה לעיר", אומר עו"ד מיכי דרורי, היועץ המשפטי של התנועה הקיבוצית.

יידרשו לשלם עשרות מיליונים

שר הבינוי והשיכון הקים את הוועדה בחודש מאי וקצב לה חצי שנה להגיש מסקנות. הוועדה כוללת את מנכ"ל משרד השיכון, את רשם האגודות השיתופיות עו"ד מירון הכהן, וכן נציגים מטעם משרדי החקלאות והאוצר, פרקליטות המדינה והחטיבה להתיישבות. כדי למנוע לחצים וניגוד עניינים לא הורשו חברי קיבוצים להשתתף ברוב הדיונים.

בקיבוצים כבר נערכים למסקנות הוועדה ומנסים לצמצם את גובה תשלום דמי ההיוון, או לפחות להפחית את דרישות המינהל. אף שטרם התקבלה החלטה סופית, בקיבוצים כבר בוחנים את המשמעות שהחלטה לדרוש תשלום של 33% מערך הקרקע תייצר, וכן דרכים אפשריות לגיוס הכספים. בין היתר נשקלת מכירת נכסים של קיבוצים, וכן מימון ההסכמים עם הרשות באמצעות ארגונים כלכליים שבשליטת כמה קיבוצים, למשל התאגיד הקיבוצי גרנות.

אם דרישות המינהל יתקבלו, ההערכות לגבי הסכום שיידרשו הקיבוצים לשלם למדינה משתנות מקיבוץ לקיבוץ, בהתאם לשווי הקרקע באותו האזור. לפי הערכות, קיבוץ ממוצע ישלם סכום של 20–30 מיליון שקל לרשות, פרט לקיבוצים באזורי עימות בפריפריה שבהם הקרקע מתומחרת לרוב לפי שווי אפס.

עו"ד דרורי אומר כי "אפשר להעריך בזהירות שבאזורים כמו עמק יזרעאל מדובר ב־5 מיליון שקל, בעוד באזורים שבשולי ערים גדולות הסכום צפוי להגיע ל־50 מיליון שקל. בקיבוצי המרכז הסכומים יגיעו לממדים בלתי נתפסים. מובן שמבחינתנו זה בלתי מתקבל על הדעת וזה לא יקרה".

רו"ח דורון שטיין, ראש מגזר התיישבות בחברת BDO זיו האפט, סבור גם הוא כי דרישות הרשות מהקיבוצים אינן סבירות. "ההפרש הוא אדיר ובלתי מתקבל על הדעת, במיוחד כשהמינהל מאפשר לאדם בסביון לשלם 3.75% על הקרקע שלו ודורש מהקיבוצניק לשלם 33%", הוא אומר. "אם המינהל יעמוד על שלו לגבות 33% אני מתקשה לראות קיבוצים שעומדים בתשלום ולא רק בגבולות גדרה־חדרה. יש גם קיבוצים בצפון ובדרום שבהם הקרקע יקרה. ייתכן שאפשר יהיה לעשות משהו משולב לשיוך של שטחים שהם שטחים משקיים".

המדינה החליטה להחליט

מה שהניע את שר השיכון למנות ועדה בנושא הוא הסוגיה הבלתי נגמרת של זכויות המגזר הכפרי, ובעיקר הקיבוצים, אל מול רשות מקרקעי ישראל. בעוד בערים וביישובים הקהילתיים המגמה הברורה היא לעודד את ההתנתקות מהמינהל כדי להקל עליו לטווח הארוך ולרשום את הבתים בטאבו על שם בעליהם, בכל הקשור לקיבוצים המגמה של המדינה לאורך השנים היתה לא להחליט.

"החידוש הגדול שמתגבש הוא העובדה שלראשונה המינהל מודה שהקיבוץ הוא ישות משפטית וחברתית שראוי שתנהל לבדה את נכסיה מול כל דייר, בשונה מהנהוג בערי ישראל ואף במושבים", מודה שטיין. "מובן שבמינהל ירצו תשלום על כך. חברי קיבוץ רוצים שני דברים עיקריים: להרחיב את הבית, דבר שלא ניתן לעשות היום ללא אישור המינהל, ולהוריש את הבית לילדים".

מעבר לרצון של המדינה לסיים את סאגת הקיבוצים, גם בקרב מקבלי ההחלטות הבינו כי כאשר הכל קפוא ואין בנייה בקיבוצים גם אין הכנסות. בשוק הנדל"ן מעריכים כי שחרור החסמים בקיבוצים יאפשר בנייה של אלפי יחידות דיור חדשות, וגם נקודה זו דוחפת להגיע לפתרון.

בתנועה הקיבוצית מדגישים כי מבחינתם, מעבר להיבטים הכספיים יש חשיבות רבה לשמירה על הגרעין הקיבוצי ואופי החיים שהורגלו אליו, שנמצא בסיכון לדבריהם בהליכי השיוך הקיימים. לשם כך חייבים הקיבוצים לשלוט בבנייה בשטחם ולא גורם חיצוני, אומרים שם.

בתוך כך, הן לחברי הוועדה והן לאנשי התנועה הקיבוצית ברור שכל הסכם עתידי הוא עדיין יעד רחוק מאוד. על פי הערכות, גם אם הסכם כזה יתגבש כבר מחר, רוב הסיכויים שבדומה להחלטה 979, הוא יותקף על ידי כמה גופים כגון האגודה לצדק חלוקתי, וההכרעה בעניינו תגיע לבג"ץ.