גבעת שמואל: 1,800 יח"ד בנות ערובה

בחלקה הדרומי של העיר גבעת שמואל אושרה ב־2012 תוכנית שמטרתה הקמת מתחם מגורים חדש ובו כ־1800 יח"ד, מוסדות ציבור, מסחר, שטחים ציבוריים ודרכים. מטרה מכובדת וראויה לכל הדעות, ואף נחוצה במיוחד עבור העיר גבעת שמואל. אלא שהוועדה המחוזית ביקשה באמצעות התוכנית לקדם מטרה נוספת - פינוי הפולשים משטח התוכנית - שנדרשת לשם הקמת שכונת המגורים החדשה.

לשם כך נקבעה הוראה בתקנון התוכנית, ולפיה תנאי למתן היתר בנייה ראשון בתוכנית כולה הוא פינוי הפולשים מכל שטח התוכנית. בשטח התוכנית (כ־280 דונם) מאות רבות של בעלים. כך, אף לא אחד מהם יוכל להוציא היתר בנייה בתחום התוכנית עד אשר יפונו כל הפולשים מכל שטח התוכנית.

פולשים בחלק קטן

הלכה למעשה מוחזקים כל בעלי הזכויות בתוכנית (ובהם כמובן גם עיריית גבעת שמואל ומדינת ישראל) כבני ערובה, עד אשר יבוצע בפועל פינוי הפולשים. לא ניתן יהיה לבנות ולו דירת מגורים אחת בכל תחום התוכנית, וזאת אף שהפולשים ממוקמים בחלק קטן ומסוים בתחום התוכנית.

נראה כי אותה תוכנית, שמטרתה הקמת שכונת המגורים, היא זו שמשתקת את המנופים והדחפורים ועוצרת את הקמת השכונה. אין ספק כי האינטרס המשותף של כל בעלי הזכויות בתחום התוכנית הוא הקמת שכונת המגורים. אין מדובר בבעיה שנמצאת באחריות הבעלים אשר הפולשים נמצאים בחלקותיהם בלבד, כי אם בעצירת הבנייה בשכונה כולה ובעלי הזכויות מהווים קולקטיב בעל מטרה משותפת, שלא ניתן להגשימה.

מי יידע לומר על מי צריכות לחול עלויות פינוי הפולשים? האם על בעלי החלקות שאין בהן פולשים להמתין עד לאותו מועד שבו יבחרו בעלי הזכויות האחרים לנקוט אמצעים כנגד הפולשים? ומה בדבר עבודות הפיתוח, האם גם הן חוסות תחת תנאי פינוי הפולשים? מה צריך להיות חלקה של עיריית גבעת שמואל בהליך פינוי הפולשים?

אכן, פינוי פולשים ומיגור תופעה נפשעת זו הוא מטרה ראויה ויש לפעול לטובתה, גם באמצעות הוראות במסגרת תב"ע. עם זאת, כאשר התוצאה המעשית היא הפיכת התוכנית כולה לאות מתה, נראה כי תוצאה זו חוטאת למטרה שעמדה בפני מתכנני התוכנית ובפני הוועדה המחוזית. הוראה כגון זו מעלה באופן ברור את כוח המיקוח של הפולשים בכל משא ומתן לפינויים מהקרקע.

לשנות את התוכנית

אנו סבורים כי קיימים פתרונות לנושא, חלקם יצירתיים יותר וחלקם פחות. ראשית, ניתן וראוי לשנות את הוראת התוכנית המתנה את הוצאת היתר הבנייה הראשון בפינוי הפולשים. זוהי דרך המלך. את פינוי הפולשים ניתן לבצע באמצעים אחרים, דרקוניים פחות, ובכך לאפשר את הקמת שכונת המגורים. שנית, ניתן לקבוע אמצעים לחלוקת הנטל הכלכלי של פינוי הפולשים בין בעלי הזכויות או אף לשפות ולפצות את בעלי הזכויות שיישאו בנטל פינוי הפולשים, בדרך של הטבות כלשהן בסמכות הוועדה המקומית לתכנון ובנייה.

פתרונות אלו דורשים כמובן את שיתוף הפעולה של הוועדה המחוזית ושל עיריית גבעת שמואל והוועדה המקומית לתכנון ובנייה. אולם בראש ובראשונה הם דורשים את ההבנה וההכרה בכך שלא ניתן לשתק מתחם שלם בעת של מצוקת דיור לאומית חמורה, ולהחזיק 1,800 דירות מגורים באזור המרכז כבנות ערובה בידי פולשים. המטרה במקרה הזה אינה יכולה לקדש את האמצעים.

הכותבים הם שותף מנהל ומנהלת מחלקת תכנון ובנייה בפישר בכר חן וול אוריון ושות'