יוצאים מצ'יינה טאון: בועת הנדל"ן בסין הבריחה את הטייקונים המקומיים למערב

יותר מכל מגזר אחר, ענף הנדל"ן בסין היה גורם מפתח בשינוי שעבר על פני המדינה המאוכלסת בעולם בעשור האחרון.

עכשיו, אחרי שמילאו את סין בפרויקטים עצומים, גרנדיוזיים, לעתים מרהיבים ולעתים מיותרים, ואחרי שהטיסו את מחירי הנדל"ן למעלה ועוררו כלפיהן זעם ציבורי תוך שהן צוברות יתרות מזומנים נכבדות - ענקיות הנדל"ן מהמזרח מוכנות להסתער על העולם, והיעד העיקרי שלהן הוא אולי הסמל של האורבניות הקפיטליסטית המערבית, העיר ניו יורק. 

לפני שבועיים השלימה החברה הממשלתית הסינית גרינלנד אחזקות, שבסיסה בשנגחאי, עסקה לקניית 70% מפרויקט דיור ועסקים בשווי של 5 מיליארד דולר המוקם כעת בסמוך למרכז ברקליס בברוקלין. הפרויקט יכלול 15 מגדלי מגורים הכוללים דירות להשכרה לזוגות צעירים ודיור בר־השגה, וכן משרדים ומרכז קניות. גרינלנד קנתה את החלק של החברה האמריקאית פורסט סיטי, והפכה בכך למשקיעה הסינית הגדולה אי פעם בנדל"ן אמריקאי.

רווחים מחפשים כתובת

"כלכלת ארה"ב מתאוששת, יש כאן הרבה נזילות ורווחים יציבים, כך שאנחנו אופטימיים לגבי הסיכויים לפיתוח נדל"ן במדינה", אמר יו"ר גרינלנד ג'אנג יוליאנג עם חתימת העסקה. בינתיים בסין שוק הנדל"ן והכלכלה כולה מתחילים להאט אחרי הדהירה של השנים האחרונות, וחברות הנדל"ן המקומיות מחפשות אפשרויות להמשך התרחבות בשווקים אחרים.

אחרי הכל, הן מעוניינות להשקיע את הרווחים העצומים שגרפו בסין: עשר חברות הנדל"ן הגדולות במדינה רשמו הכנסות של 79.5 מיליארד דולר ממכירת 46 מיליון מ"ר של בניינים רק במחצית הראשונה של 2013. דווקא המערב המתאושש ממשברים מספק הזדמנויות רבות כאלה, כפי שניכר בשורה של עסקאות שחברות סיניות סגרו בניו יורק בחודשים האחרונים.

ביוני, המיליארדרית ג'אנג שין, מנכ"לית חברת הנדל"ן סוהו, רכשה 40% מבניין ג'נרל מוטורס, אחד מסמלי העיר ניו יורק, עם משפחת הבנקאים היהודית־ברזילאית ספרא. שתי המשפחות שילמו 700 מיליון דולר עבור חלקן בבניין שאותו רכשו מקרן השקעות מזרח־תיכונית, נוסף לחובות שלקחו על עצמן. ג'אנג היא אחת הדמויות המוכרות ביותר בענף הנדל"ן הסיני ואחת הנשים העשירות בעולם. בסוף השנה שעברה היא חנכה בבייג'ינג את הפרויקט מעורר המחלוקת "סוהו גלקסי" בעיצוב האדריכלית הכוכבת זאהה חדיד. חברה נוספת, שיניואן, שרשומה בניו יורק אך פועלת מהעיר הסינית ג'נגג'ואו, מקימה מלון דירות של מאות יחידות בוויליאמסבורג, ניו יורק. הפרויקטים של שיניואן ושל גרינלנד מצביעים גם על נטייה לעזוב את מרכז מנהטן היקר, ולחפש אזורים מרוחקים יותר בתפוח הגדול שמועמדים לפיתוח ולהתחדשות עירונית.

גרינלנד עצמה, שנוסדה על ידי הממשלה המקומית של שנגחאי ב־1992 ואחראית לכמה מהבניינים המפורסמים בקו הרקיע המתחדש של העיר, הגיעה לניו יורק בעיצומו של מסע רכישות עולמי. ביולי רכשה החברה שטח של 25 אלף מ"ר בלוס אנג'לס תמורת מיליון דולר, שעליו היא מתכננת להקים מלון ויחידות דיור יוקרתיות לעשירון העליון. במרץ רכשה גרינלנד את הזכויות להקמת פרויקט של מלון ודירות בסידני, אוסטרליה, תמורת 107 מיליון דולר אוסטרלי (103 מיליון דולר ארה"ב). קופת המזומנים של גרינלנד נאמדת על ידי המגזין "פורצ'ן" ב־22 מיליארד דולר.

החברות הסיניות מביאות עמן הון רב ורצון למצוא אפיקים חדשים להשקעתו, אבל גם ניסיון בבניית פרויקטים גדולים שלא תמיד מתאים לערים מערביות. תאגידים כמו גרינלנד וכמו ואנקה, חברת הנדל"ן הגדולה בסין שהתחילה בבניית פרויקט דיור גדול בסן פרנסיסקו ביוני, מעוניינים להיות מעורבים בבנייה בפועל של פרויקטים גדולים ואינם מסתפקים בתפקיד של משקיע שקט. "עדיין נשאלת השאלה אם מגמת ההשקעה מחוץ לסין תימשך, וזה תלוי ברווחים שיישאו הפרויקטים הנוכחיים", כך לדבריו של פרנק צ'ן, מנהל המחקר לסין של חברת תיווך הנדל"ן CBRE, לבלומברג. "האתגר הגדול ביותר של החברות האלה הוא חוסר ההיכרות שלהן עם השווקים המקומיים, ולכן הן בדרך כלל עושות צעד חכם ועובדות עם שותף מקומי".

מלון יוקרה בלונדון

עוד שותף מקומי כזה בפרויקט גדול במיוחד הוא חברת נמל התעופה של מנצ'סטר, שעם החברה הממשלתית הסינית Beijing Construction Engineering Group תבנה בעיר הבריטית מרכז עסקים עצום על פני 600 דונם. הפרויקט, שבו שותפה גם קרן הפנסיה של מנצ'סטר, צפוי לספק משרות ל־16 אלף איש ולעלות 800 מיליון ליש"ט (1.3 מיליארד דולר).

בבריטניה ההסתערות הסינית משתלבת באג'נדה מוצהרת של הממשלה בלונדון לטפח את הקשרים עם סין ולהזמין השקעות סיניות לממלכה, וכן לעודד השקעות גדולות מחוץ לבירה הבריטית, כמו מרכז העסקים הגדול במנצ'סטר. זה קורה אחרי שכמה חברות סיניות כבר השקיעו בגדול באזור לונדון: אחת ההשקעות המדוברות השנה היתה זו של חברת וואנדה, בבעלותו של וואנג ג'יאנלין, האיש העשיר בסין, שהודיע על תוכניתו לבנות מלון יוקרה בלונדון בהשקעה של 1.1 מיליארד דולר. "יש הרבה מאוד השקעות בארה"ב ובאירופה שיש בהן היגיון עבור החברה שלנו", אמר וואנג בראיון ל"וול סטריט ג'ורנל" בספטמבר. ההשקעות הסיניות בבריטניה זינקו ב־95% ב־2012 לעומת 2011 וצפויות לגדול עוד יותר השנה, לפי נתוני הממשלה הבריטית.

ניסיונות הממשל הסיני להתערב בשוק הנדל"ן המקומי אחרי כמה שנים של עליות מחירים חדות - שמקרבות את האוכלוסייה לתסיסה חברתית בגלל קושי לקנות דירה - הביאו לרגולציות שמגבילות רכישה ודוחפות סינים עשירים לקנות נדל"ן במדינות מערביות, במקביל למגמה שדוחפת חברות סיניות לפתח נדל"ן כזה. מלבד לונדון וניו יורק, הסינים משקיעים גם בערים אירופיות רבות, כשהם רואים את המשבר המתמשך ביבשת כהזדמנות קנייה מוצלחת במיוחד.

אזור מתפתח בברוקלין

חלק מחברות הנדל"ן הסיניות מתמקדות בפרויקטים שפונים בעיקר לבני ארצם, אנשי עסקים או מהגרים שזקוקים לשירותים עסקיים ולעתים מחפשים מגורים בריכוזים מובהקים של סינים. אולם המגמה החדשה ביותר היא של פרויקטים המיועדים לאנשי הצווארון הלבן המקומיים ולאו דווקא לטעם הסיני, כמו הפרויקט של גרינלנד באטלנטיק יארד, ברוקלין, אזור שהופך לאחד המתפתחים ביותר בעיר ניו יורק, או הפרויקטים של שיניואן בוויליאמסבורג ושל ואנקה בסן פרנסיסקו.

בניגוד להשקעות של סין בענפים אחרים, שמכוונות קודם כל למדינות מתפתחות, אנשי הנדל"ן מעדיפים כמה מהערים המרכזיות בעולם. רבים מהם, כמו הטייקונית ג'אנג שין שאף השתתפה בהופעת אורח בסרט הוליוודי, ממשיכים להשקיע בפרויקטים יוקרתיים, במלונות ובכפרי נופש לעשירים, אך נראה כי הפרויקט באטלנטיק יארד מסמל מגמה חדשה של בנייה לציבור רחב יותר.