האחות הרזה של תמ"א 38
תכנית המתאר לעידוד חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה לא מיושמת בפריפריה מטעמים כלכליים. איך ניתן להפוך אותה לכדאית גם באיזורים אלה?
תמ"א 38 התיימרה להיות תכנית מתאר ארצית לעידוד חיזוק מבנים נגד רעידות אדמה. אולם בפועל היא לא מיושמת בפריפריה והיא נחשבת כ"לא כלכלית" באזור זה. בפועל, תמ"א 38 הפכה לכלי לקידום עקרונות כמו "התחדשות עירונית", לאמצעי לבניית ממ"דים ולמקור נוסף להעשרת קופתה של רשות המיסים. מרוב שהועמסו על הפרויקט דרישות ועלויות על ידי כמעט כל גורם שקשור בו (דיירים, רשויות מקומיות ומשרד האוצר), הוא הפך להיות לא כלכלי ברוב הבניינים, למרות הגדלת זכויות הבנייה הנוספות הניתנות במסגרתו לשתיים וחצי קומות במקום קומה אחת במקור. עם זאת, ניתן לייצר מודל רזה וכלכלי של התכנית שיוביל להצלחתה בפריפריה.
קראו עוד בכלכליסט
מבחינת עלויות, חיזוק בניין מגורים רגיל (כניסה אחת, כ-3 קומות) ביחד עם האלמנטים ההכרחיים של הפרויקט, לרבות ביצוע שינויים בחדר המדרגות לצורך הוספת מעלית, שיפוץ חיצוני מינימאלי ושדרוג תשתיות מסוימות שאינן עומדות בתקן (כגון כיבוי אש) עולה כ-500-600 אלף שקל. מנגד, היזם מקבל זכויות בנייה לדירות חדשות בבניין. כשמדובר ביישוב בפריפריה בו מחיר דירה חדשה עולה על עלות הקבלן לבנות אותה, וזהו המצב ברוב היישובים בפריפריה, תמ"א 38 יכול להיות כלכלי.
הדרכים ליצירת "גרסת הפריפריה" של תמ"א 38:
1. הגבלת היקף הפרויקט - החוק צריך להגדיר שביישובים בהם הפרויקט אינו נחשב לכלכלי כיום, לא יהיה ניתן לדרוש מהיזם מעל המינימום הנדרש לצורך חיזוק הבניין לחיזוק הבניין נגד רעידות אדמה ושיפוץ חיצוני מינימאלי. כך יוגבלו שאיפות הדיירים לתוספת מרפסת שמש או ממ"ד, תצומצם השפעת הפרויקט על הסביבה והוא יתמקד בהצלת חיים ולא ב"התחדשות עירונית".
2. חוזה אחיד –חוזה אחיד יחסוך משא ומתן ארוך, יפשט את ההליך, יבטיח שיהיו בהסכם את המנגנונים הנדרשים לביצוע העסקה, וכמובן יחסוך בהוצאות משפטיות ובעלויות הפרויקט.
3. הדובדבן שבקצפת: ביטול מס הרכישה על זכויות הבנייה, החלת מע"מ בשיעור אפס על רכישת זכויות הבנייה ואי גביית מע"מ על מכירת הדירות החדשות. ביישובים בהם אין פרויקטי תמ"א 38 ממילא רשות המיסים אינה גובה כסף מסוג עסקאות זה. המיסים המצטברים גורמים לכך שהפרויקט לא יהיה כלכלי ברוב המקרים. באותה מידה, ניתן להמשיך לא לגבות מיסים תיאורטיים אלה גם במקרה שכן יתבצע פרויקט. אמנם המדינה החליטה לא להוציא כספים על חיזוק מבני מגורים אבל מי אמר שהיא צריכה לגבות מיסים על הפרויקט? (לפחות במקומות בהם עקב המס הפרויקט אינו כלכלי).
4. פישוט וקיצור ההליכים הבירוקרטים. ניתן לחשוב על מגוון דרכים לבצע זאת. ברגע שהפרויקט מצומצם יותר בהיקפו והשלכותיו, קל יותר לקצר את ההליכים לאישורו.
ברמה הרעיונית, התמ"א ה"משודרגת" שעוזרת להתחדשות עירונית, כוללת הוספת ממ"דים ומרפסות שמש ומעשירה את קופת רשות המיסים היא רעיון נפלא. אבל אם יצומצם הרעיון הנפלא למשהו פחות יומרני ומעט יותר צנוע, למשל, פרויקט שעיקרו חיזוק בניינים נגד רעידות אדמה, אז ישנו סיכוי שתמ"א 38 תצליח, גם בפריפריה.
3 תגובות לכתיבת תגובה