יו"ר לשכת השמאים: "מרוב ספינים בשוק הדיור כבר לא רואים את הספין הראשי"

"שמאי מכריע הגיע למעמד של שופט עליון, הוא יוכל לעשות מה שהוא רוצה ואף אחד לא יתערב לו. מנגד, ועדת ערר - אין לה לא את הכלים ולא את היכולת לרדת לפרטים ולעסוק בנושאים השמאים", כך פתח שמאי המקרקעין, איציק שפיגל, את הדיון בנושא החלטות שמאות מכריעה שנערך היום (ב') בכנס השמאים באילת. 

שפיגל המשיך: "אחרי 4 שנים ואלפי החלטות, הגיע הזמן שנחשוב מחוץ לקופסה. אני מציע שינוי: לא להמציא את הגלגל אלא לשנות את הרכב הוועדה, כך שלצד יו"ר ועדת הערר ישבו אך ורק שמאים. אם הוועדה תמצא לנכון לשנות משהו בסוגיה שמאית, היא לא תצטרך לחזור למעגל השדים ותוכל לפתור את הסוגיה בו במקום. כמו שיש שופטים עליונים, הגיע הזמן גם להכריע שופט שמאי. זה יגדיל את אמון הציבור בהליך 84, אחד המהלכים המוצלחים ביותר בשנים האחרונות. אין ספק שההליך 84 הוא הכי שקוף שיש, מה שעושה אותו כה חשוב. הרי כל חילופי הפינג פונג בין הוועדה לא מפורסמים, השמאים מתקנים את ההחלטה לפי החלטת הוועדה, בלי שהחלטת הועדה מפורסמת".

בהמשך הדיון דיבר שמאי המקרקעין, רן וירניק, על כך שועדת הערר לא יכולה לשמש כגוף מקצועי, מנהלי ושיפוטי. "בכל החלטה נתונה של ועדת ערר, תהיה התחלקות בדעות בנוגע להתערבות", אמר וירניק. "כשמאי מכריע, אנחנו לא אוהבים שמתערבים לנו בהחלטה ופה זה נכשל. הדבר היחיד שנותר הוא לסגל ראיה אובייקטיבית. ועדת ערר לא יכולה להיות גוף מקצועי וגם מנהלי, גם משפטי. זו לא תפיסה מנהלית נכונה. לא יכול להיות שבכל החלטה מנהלית אין עקביות. חייבים לשמור על קו אחד, במידת הסבירות. החלטה מקצועית, לעומתה, יכולה להיות שונה".

מנגד, עו"ד ענת בירן המתמחה בתחום התכנון והבנייה, טענה הדיון כי ועדות הערר לא מתערבים מספיק. "אני חושבת כמו רן, רק ההיפך", אמרה בירן, "ועדת הערר לפיצויים אמור לבדוק את הכרעת השמאי המכריע לגופה. יש פגם שהיה צריך לתקן אותו שבועדת הערר הזו לא יושב שמאי אחד כהגדה בחוק. חיוני שישב שמאי בוועדות הללו, אבל לצערי הקימו ועדות שאין להן מבחינת ההרכב יכולת להיכנס לנושאים שהם פרופר מקצועיים" 

בירן. "השמאים צריכים שיהיה להם גוף מבקר כי אחרת זה יגרום להסתאבות" | צילום: עמית גושר

בירן המשיכה ואמרה: "בא תיקון 84 והייתה בו בשורה: מינוי של פורום שמאים מכריעים היה מצוין אבל ההליכה צעד אחד קדימה מתוך התבטלות מפני השמאים זו טעות פטאלית. יותר נוח להפסיד או לזכות בתיק מאשר שיסלקו אותך בטענה שזו טענה שמאית. אנחנו לא רוצים לשמוע אותה. זה יוצר מצב שאין אף אחד שיכול לערר על החלטת השמאי המכריע. ועדת הערר נשארה כחיץ האחרון בין התמודדות עם שמאי מכריע לבין בתי משפט שלא מסוגלים להתערב מפני שאין להם את הידע בתחום".

בירן הוסיפה: "השמאים צריכים שיהיה להם גוף מבקר כי אחרת זה יגרום להסתאבות. לא יכול להיות שטענה של שמאים תהיה שמאחר ובגוף שמבקר אותם לא יושבים שמאים, הם לא יכולים לבקר אותו. לגוף הזה יש כלים והוא מיומן ומכיר שומות. כאשר קוראים שמאות והשמאות הזו בסוף לא מסתדרת אז כנראה שיש מקום להתערב".

"הציבור ישלם 11 מיליארד שקל נוספים השנה בעקבות עליית מחירי הדיור"

הדיון בנושא השמאות המכריעה מגיע יום לאחר פתיחת הכנס. יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, אוהד דנוס, יצא אמש בהתקפה חריפה כנגד התנהלות ממשלת ישראל בנושא הדיור, וקבע שנוכח אוזלת ידה של הממשלה ואי רצונה לטפל בבעיה, מחירי הדירות שעלו בשנת 2013 ב-10% ימשיכו לעלות בשנת 2014 ב-10% נוספים. "מדובר ב-11 מיליארד שקלים נוספים שהציבור ישלם השנה, בעקבות עליית המחירים הצפויה", אמר דנוס.

"אנו מצויים היום במציאות ובה שלוש הצעות חוק מרחיקות לכת מונחות על שולחן הכנסת: הצעת תיקון מספר 102 לחוק התכנון והבניה, הלא היא 'רפורמת הפרגולות', הארכת הוראת השעה בעניין האצת הבנייה למגורים, המכונה 'חוק הוד"לים' והצעת חוק הדיור הציבורי, אמר דנוס. "שמענו אך לאחרונה כי בכוונת הממשלה להניח על שולחן הכנסת הצעת חוק רביעית - חוק לבנייה להשכרה, שבמרכזו הקמת ועדת תכנון לאומית נוספת ומנותקת מכל מוסדות התכנון, המוכרים לנו היטב- הצעה שטרם גובשה לכדי הצעת חוק. ויש עוד יוזמות רבות, שונות ומשונות של קבוצות לחץ, אינטרסנטים, פוליטיקאים ובעלי ממון, שכביכול חובה עליהם להיות ממוקדים במטרה העיקרית והיא - מציאת פתרונות ראויים לדיור בר השגה למרבית תושבי המדינה ולדרך המהירה והקצרה ביותר להשגתו. כמי שמצוי היטב בכל דברי החקיקה שכבר הוגשו ומבין את הרציונל מאחורי המלצות צוות הימים אני יכול לומר לכם באחריות כי נעלמה החמלה מן הארץ".

דנוס. "נעלמה החמלה מהארץ" | צילום: ארן דולב

דנוס המשיך ואמר: "בעוד מאות אלפי תושבי ישראל ברי המזל נאנקים תחת עול המשכנתא, ספונים עימם ילדיהם, דור העתיד של כולנו, ואלה גם אלה לא מבינים שאם יימשך השיח הציבורי והחקיקתי בכיוון אליו מובילה הממשלה, הבעיה, ממנה כולנו סובלים היום, תהפוך לחלום טוב ומשאלת לב בעתיד. דיברתי על כך רבות בשנים האחרונות וזכיתי ללא מעט קיתונות על כך. במה לא האשימו אותי: ביד אחת עם הקבלנים, בהרצת השוק ואפילו איומים ספגתי. אבל, אני רואה זאת חלק מהשליחות האישית שלי ובוודאי כחלק ממיצוב הלשכה כגוף המקצועי המבין והנייטרלי ביותר בתחום, שזו חובתו לומר לציבור רק את האמת, גם אם זה לא מתאים למישהו: רבותיי, עובדים עליכם בעיניים. מרוב ספינים בשוק הדיור כבר לא רואים את הספין הראשי. כשכולם דיברו על ירידות מחירים, אנו הזהרנו מפני עלייה צפויה. כשכולם דיברו על קיפאון, הזכרנו את 40 אלף משקי הבית החדשים בכל שנה שלא ייתנו לשוק לקפוא. כשמצאו ניחומים בסטטיסטיקות שונות, הסברנו רק אחת טובה בעינינו, זו של חברי, טל אלדרוטי (השמאי הממשלתי-ה"ש), המצביעה מזה זמן על מגמה ברורה של התחזקות ועליות מחירים. כשהבטיחו ירידות מחירים, הסברנו להם שהם מקטינים עוד יותר את ההיצע ולא מטפלים בבעיות היסוד: קרקע, עובדים זרים ואשראי. כשדיברו על שנת 2013 כשנה מבוזבזת, אנחנו אומרים כי גם שנת 2014 תהיה כזו. ולבסוף, כשביקשנו בעל בית חזק לענף הנדל"ן - מה קיבלנו? את היריב הפוליטי הכי גדול של ראש הממשלה".

דנוס המשיך ושאל: "האם כך ייפתרו הבעיות? הממשלה ממשיכה לעשות סלטות באוויר על מנת שלא להוציא כסף מהכיס. בצוות 90 הימים קראו לזה העדר היתכנות כלכלית לפרויקטים להשכרה. ברור, כשרוצים כסף על הקרקע ולא מוכנים לשחרר בחינם - זה בדיוק מה שקורה. החברה הממשלתית החדשה תעשה בדיוק את מה שהמינהל יודע לעשות הכי טוב, רק שלא נותנים לו. מי מוביל את התכנון בישראל? משרד הפנים או משרד האוצר? הריבית ממשיכה להיות אפסית והאינפלציה לא מרימה ראש לכאורה, אך זאת רק כתוצאה משיטת מדידה שגויה של המדד - כזו המתאימה לממשלה שלא מעוניינת שהסכמי השכר שלה, צמודי המדד, יעלו. זה שזה מתדלק את שוק הדיור, את מי זה מעניין? התחדשות עירונית היא רק מס שפתיים, כשחוץ ממשרד הבינוי והשיכון, אף אחד אחר באמת לא רוצה בה. אז מחירי הדירות עלו השנה בכ-10 אחוזים, וכנראה שבשנה הבאה, בנובמבר 2014, נזכה לעוד 10 אחוזים".

לסיום קבע דנוס מה יש לעשות על מנת לשנות את המצב. "כששואלים אותי מה הפתרון לעוד 10 שנים ולעוד 50 שנה, אני מספק שלוש תשובות: התחדשות עירונית, התחדשות עירונית והתחדשות עירונית", הוא אמר והוסיף, "אנו נסייע בידי כל מי שיסכים לקבל את עזרתנו בנושאים עקרוניים של התחדשות עירונית, וניצול מיטבי של משאבי הקרקע של המדינה. באזור המרכז יש די קרקעות לבנייה, או שיש להם פוטנציאל לבנייה לגובה. המצאי קיים, אך הניצול - גרוע. אנו נעשה הכל כדי שמצב זה ישתנה".