הדיור טובע בים של אג'נדות
האתגרים של לפיד: למצוא רשת ביטחון שתתמרץ מוסדיים להשקיע בדיור ולייבא ידיים זולות לבנייה מבלי לפגוע בשכר במשק. ולמה שר השיכון מחבל במאמצים
1. הדרך להקמת 150 אלף דירות שרבע מהן להשכרה במחירים מפוקחים עוברת במוסדיים. המודל של חברת הדיור הממשלתית החדשה מתבסס על ההנחה שלפיה המדינה תצליח לרתום את הגופים המוסדיים להשקיע בהם את כספי הפנסיה שלנו.
קראו עוד בכלכליסט
ב־2006 ניסה שר השיכון דאז מאיר שטרית לעודד יזמים פרטיים לבנות להשכרה באמצעות הטבה בדמות פטור ממס שבח בעת מכירת הבניין. התוכנית נכשלה, כיוון שהטבת המס לא נתפסה ככזו שמגלמת את מלוא הסיכונים. ארבע שנים לאחר מכן, ניסה אריאל אטיאס לפעול שוב בדיוק בכיוון. אטיאס הציע פטור ממס על ההכנסות, האקסל של משרד האוצר בישר כי היזמים יגרפו תשואה של 6% לפחות, אבל בהיעדר רשת ביטחון הרי שמתוך שלושה פרויקטים שיצאו לדרך, שניים - בבאר שבע ובראשון לציון - נסגרו מחוסר התעניינות. רשת ביטחון היא בדיוק מה שנדרש כדי להצליח הפעם.
בחברת הדיור הממשלתית ובחברות הביטוח הגדולות נוקבים באותה תשואת מינימום שאמורה להשיג את התוצאה - 6%. על הדרך להגיע לשם, הדעות חלוקות. בעיקר לאור העובדה שדרך המלך לעידוד ממשלתי ומתן ביטחון במקרים כאלה - ערבות מדינה - חסומה כמעט לחלוטין. זאת בשל הערבויות הכבדות שהמדינה מעניקה היום לחברת חשמל. חילוקי דעות עמוקים קיימים גם בתוך משרד האוצר: אגף שוק ההון לא ממש מתלהב מהאפשרות שמוסדיים ייכנסו להשקעה כזו, גם אם יש לה חשיבות לאומית, כל עוד יש להם אלטרנטיבות השקעה באפיקים מניבים יותר.
בחברת הדיור הממשלתית אומרים שהיו רוצים לראות מודל שימזג רכיבים שכבר נוסו במקרים קודמים: הבטחת תשואה מינימלית ותפוסה מינמלית - תשואה בדמות מה שהציעו בזמנו קרנות המנוף שנכשלו כיוון שהוקמו לאחר ששוק האג"ח הקונצרני התחיל להתאושש, ותפוסה בדמות מה שנהוג להבטיח ליזמים בפרויקטי תשתיות גדולים, כפי שקרה למשל בכביש חוצה ישראל. החשבת הכללית באוצר, מיכל עבאדי־בויאנג'ו, מנסה לפצח בימים אלה את הנוסחה שתצליח במקום שבו נכשלו ממשלות עבר.
2. כדי לבנות בהיקפים המדוברים נדרשת גם מסה של ידיים עובדות, זולות לבנייה. אלא שגם עם הסוגיה הזו ממשלות ישראל מנסות להתמודד עד כה, ולא בהצלחה יתרה. בימים אלה פועלת בנושא ועדה בראשות מנכ"ל מינהל רשות האוכלוסין וההגירה.
כיום, במקרים רבים נדרשים עובדים לשלם אלפי דולרים כדי להגיע לארץ, מה שמצד אחד מתמרץ חברות להביא עובדים בתחומים שבהם ניתן לדרוש סכומים כאלה, למשל בסיעוד ופחות בבנייה, ומצד שני יוצרים תמריץ לעובד הזר להישאר בארץ כמה שיותר זמן, כדי להחזיר את ההשקעה ולפעמים להפוך לשוהה בלתי חוקי. הבעיה העיקרית העומדת בפני הוועדה היא בניית מנגנון שיאפשר לחברות לבחור את העובדים שלהן, אבל יבטיח שלא יגבו דמי תיווך מהעובדים.
הגדלת מספר העובדים הזרים בבנייה גם טומנת בחובה כמה סיכונים משקיים כלליים. סיכונים אלה אמנם אינם נכללים בגדר שיקולי חברת הדיור הממשלתית, אבל בוודאי צריכים להטריד את כולנו. היטיב לנסח זאת פרופ' צבי אקשטיין, במסמך עמדה שחיבר צוות שבראשו עמד בכנס קיסריה ב־2010: "הגדלת ההיצע של עובדים בעלי מיומנויות נמוכות ששכר הסף שלהם נמוך במיוחד יוצרת לחץ מיידי להורדת השכר לעובדים דומים, וכן לעובדים בעלי מיומנויות נמוכות יותר. יכולתם העדיפה של המהגרים והיעדר הגישה שלהם לשירותי רווחה דוחפת עובדים מקומיים בצורה רוחבית ובענפים הדומים לתעסוקה בעבודות בשכר נמוך, וכן אל מערכת הרווחה המקומית המוציאה את חלקם משוק העבודה. כפועל יוצא, מתרחבים ממדי העוני ואי־השוויון".
כלומר, כל מודל של הרחבת מעגל העובדים חייב להתמודד גם עם הסדרי העסקה הוגנים לעובדים האלה, אבל גם עם הסכנה שהדבר יוריד כלפי מטה את השכר של עובדים ישראלים ששכרם כבר נשחק בשנים האחרונות ממילא.
3. במציאות הקואליציונית הנוכחית יש לא מעט כוחות מנוגדים שפועלים בתחום הדיור. את ההוכחה לכך אפשר למצוא בסדר היום לקבינט הדיור, כאשר מההצעה שמפרטת את ההסדרים הקשורים בהקמת חברת הדיור הממשלתית נעדרת כרגע התמיכה של שר הבינוי והשיכון. שר האוצר, לעומת זאת, חתום על אותו סדר יום כמי שדווקא כן תומך בתוכנית הפינוי־בינוי של משרד השיכון, אף שיצטרך לתקצב אותה בסכום לא ידוע.
היעדר החתימה של אורי אריאל הוא אולי טכני, אבל במובנים רבים הוא סמלי. אותו אריאל לא ממש מסכים עם התוכנית של שר האוצר לבנות בעיקר במרכז, ומצדו היה רוצה הרבה יותר בנייה בפריפריה שלא לומר בהתנחלויות, כפי שכתוב במפורש במצע של מפלגת הבית היהודי. הוא גם נמנע בעבר מלהצביע באותו קבינט בעד תוכנית זו. במקביל, פתחו עובדי המשרד שלו בסכסוך עבודה עם עובדי מינהל מקרקעי ישראל, לאור הניסיון להפקיע מהם סמכויות לטובת חברת הדיור הממשלתית. נראה שגם העובדה ששר האוצר הקים לעצמו חברה לענייני דיור שהוא האחראי היחיד עליה קצת מרגיזה את אריאל.
אריאל מוכיח פעם אחר פעם שלאג'נדה המדינית שלו יש חיים משל עצמה, ולכן גם יצא השבוע במכרזים לבנייה בשטחים, בין היתר בשטחי E1 בעיצומה של דרמה ביחסים עם ארה"ב. נראה שגם האפשרות ששר האוצר יגזור את הקופון על הצלחה, אם אכן תהיה כזו, בצינון השוק, מעיבה על האג'נדה הפוליטית שלו. עם מחירי דיור שזינקו ברבעון האחרון ב־7.4% ומחירי שכירות שהשלימו עלייה של 7% מתחילת השנה, הגיע הזמן להתנקז לאג'נדה אחת - הורדת מחירי הדיור בישראל.
3 תגובות לכתיבת תגובה