משרד השיכון מודיע על השקת פרויקט בינוי-פינוי-בינוי; סיכם עקרונית עם 15 רשויות

כפי שנחשף ב"כלכליסט", משרד הבינוי והשיכון מודיע היום (א') כי יזום בעצמו תוכנית הצפויה לקדם משמעותית פרויקטים להתחדשות עירונית מסוג פינוי בינוי. על פי המודל, המשרד יאתר קרקעות מדינה בערים ובשכונות הזקוקות להתחדשות עירונית וישווק אותן כמתחמים. למדינה תהיה אופציה לרכישת כמחצית מהדירות בפרויקט לטובת דיירים שהתפנו מדירתם, במחיר שיקבע מראש. היזם שייגש לפרויקט יוכל למכור את המחצית השנייה של הדירות בשוק החופשי. לפי הערכת משרד השיכון, ניתן להגיע ל-120 אלף יחידות דיור בזמן קצר.

התחדשות עירונית בראשון לציון | צילום: איתמר סיידא

לפי התוכנית, היזם מקבל מחיר הוגן - הוא לא ישלם על עלות הקרקע שימכור למדינה. האופציה למדינה תינתן לתקופה של כשנתיים, בהן היזם לא יוכל למכור את הדירות בשוק החופשי.  בתקופה זו תצא המדינה ב"קול קורא", לפיו יוצעו הדירות לדיירים בבניינים ישנים באותה השכונה. בניין שכל דייריו יגיעו להסכמה, יוכל להיכנס לפרויקט. במקרה שבו דיירים יתקשו לקבל את הדירה (במקרים כמו ירושות וכו') ניתן יהיה להגיע להסכם שבו משרד השיכון מעביר לדייר כסף במקום הדירה. הבניין שיתפנה מדייריו יהרס, ויפנה מקום לבניין חדש, אליו יוכלו לעבור דיירים אחרים בשכונה שיפנו את דירותיהם וכן הלאה.

לפי משרד השיכון, התוכנית הובאה לאחר שבמשרד השיכון ישבו עם כ-15 רשויות, בהן אותרו קרקעות והתקבלה הסכמה עקרונית. כמו כן אומרים במשרד כי כל המשרדים הרלוונטיים כבר אישרו את ההצעה והיא צפויה לעלות לאישור במהלך השבועיים הקרובים. לפי הערכות של המשרד, התוכנית תאפשר שיווק של כ-120 אלף יחידות דיור.

"להוציא אנשים מבתים במצב קשה והשארתם במרקם החברתי עירוני"

במהלך מסיבת העיתונאים שבה הוצגה התוכנית אמר שר השיכון אורי אריאל, "התוכנית תובא מחר לקבינט הדיור על ידי משרד השיכון תוך הסכמות עם שאר המשרדים. התוכנית שנקראת פינוי-בינוי לא הביאה את התוצר הנדרש לאורך השנים. התוכנית היא להוציא אנשים מבתים במצב קשה בשכונות ותיקות והשארתם בתוך המרקם החברתי עירוני שבו הם נמצאים מבלי להעביר אותם לאזורים מרוחקים. בחינת התוצאות מראה שלא היו תוצאות טובות בתהליך הזה".

"מהתוכנית שלנו כולם יהנו", הוסיף אריאל, "הדיירים מקבלים דירות חדישות ומרווחות יותר, העירייה נהנית מהמבנים והפיתוח, היזם לא מתמודד מול הדיירים ואנחנו יכולים לשווק מספר גדול יותר של יחידות דיור". הוא סיפר כי "בפגישה שקיימנו בשדה בוקר, ראש הממשלה הסכים לתוכניתנו להתערבות בשוק. עד היום אנחנו מוערבים מאד בשוק הדיור אבל תמיד מסתכלים איך המדינה תרוויח יותר. השינוי שהיה הוא ההסתכלות של איך האזרחים משלמים פחות. במקביל, צריך שתהיה התערבות של הממשלה".

החידוש: ודאות ומעבר דירה אחד

החידוש בתוכנית זו היא כי בניגוד לתוכניות קודמות, המדינה מציעה במקרה זה ודאות לדייר, כיוון שהוא רואה בזמן אמת את דירתו נבנית ועובר פעם אחת דירה בניגוד לפרויקטי פינוי בנוי רגילים בהם הדייר נדרש לעבור לדירת ביניים עד למעבר לדירה החדשה. עבור היזם תהיה הוודאות של פרויקט ללא התעסקות עם דיירים בהיבט של פינוי וקביעת הפיצוי עבור כל דייר ודייר, שנחשב לבעייתי במיוחד ומעכב פרויקטים רבים במשך שנים.

במשרד השיכון מודים כי התוכנית תספק מענה בטווח הבינוני-ארוך כלומר, במקרה הטוב תאפשר בנייה של פרויקטים בעוד כ-4-3 שנים. בטווח הקצר מתכוון המשרד להציע מודל של הורדת מחיר המטרה בערים בהן יש שיווקים גדולים של המדינה כגון מודיעין, ראש העין וקרית ביאליק. בערים אלה יקבע קצב של כ-2,000 יח"ד בשנה עבור הפרויקט המדובר.

על פי הערכות, במסגרת השיווקים היזם יתחייב על מחיר למ"ר ל-80% מהדירות ואת ה-20% הנותרים ימכור בשוק החופשי. הכוונה של המשרד היא להוריד בצורה זו את מחיר הדירות ב-20%. בתוך כך, משרד האוצר מתנגד להנחה של 20% ומסכים ל-5%-10% והערכה היא שתתקבל הסכמה על אחוז מסוים באמצע. כמו כן, בניגוד למכרזי מחיר למשתכן המחייבים קריטריונים, מכירת הדירות תהיה פתוחה לכולם והקריטריון היחיד יהיה שזו תהיה דירה יחידה כלומר לא להשקעה.

מנכ"ל משרד השיכון, שלמה בן אליהו אמר במסיבת העיתונאים, "התוכנית לא נועדה להחליף את המסלולים הקיימים אלא תציע מסלול מקביל. מאז 2009 אנחנו רואים שסך הכל הגיעו 5 מתחמים לאכלוס ויש כ-15 מתחמים שנמצאים בשלב היתרי בנייה . יש חוסר אמון של הדיירים בפרויקט וחוסר ודאות של היזם לגבי הפרויקט".

בן אליהו הוסיף כי "יש כשל במסלול היזמי שבו היו כ-120 פרויקטים בתכנון שמרביתם לא הגיעו לידי ביצוע. בהיבט של היזם -  יש לו חוסר ודאות בכדאיות הכלכלית של הפרויקט בשל אורך התכנון – 5.5 שנים בממוצע, בכמה ימכור את הדירות שוב לאור הזמן הרב. אי ודאות של היזם לגבי היטל ההשבחה האם יהיה מלא, חלקי או בפטור וכן דיירים סרבנים. יזם שהולך על פרויקט ועובר את התהליך כדי למכור דירות בעוד 10 שנים מגבירים את חוסר הודאות".