בממשלה מצפים שתוכנית בינוי-פינוי-בינוי תממן את עצמה

"בניגוד לתוכניות אחרות שלגביהן מתקיימים דיונים בחדרי חדרים במשך חודשים, את התוכנית הזו העברנו בתוך כשבוע", כך אמר אתמול שר השיכון אורי אריאל, בהתייחסו לתוכנית הממשלתית החדשה לבינוי־פינוי־בינוי שנחשפה אתמול ב"כלכליסט".

במשרד השיכון ציינו כי התוכנית החדשה אינה דורשת תקצוב מיוחד, כיוון שהתקבולים משיווק הקרקעות ליזמים יספיקו כדי להניע את הפרויקט ולטענתם זו הסיבה לכך שכל המשרדים הממשלתיים הרלבנטיים, ובהם האוצר, ראש הממשלה ומשרד הפנים, כבר הסכימו עקרונית לפרטים שהוצגו להם. לפי המשרד, מי שעוד הביעו את הסכמתם לביצוע הפרויקטים היו הרשויות, שגם הן צפויות ליהנות מהפרויקט בכך שיקבלו תשתיות חדשות ושכונות חדשות בלב הערים.

כבר יש תוכנית לאומית לפינוי-בינוי, למה צריך עוד אחת? ומה ההבדל ביניהן?

אחרי שנים בהן התוכנית הלאומית לפינוי־בינוי תקועה ורחוקה מלהביא תוצאה ממשית, החליטו במשרד הבינוי והשיכון לקחת את המושכות לידיהם וליזום תוכנית שצפויה לקדם משמעותית פרויקטים להתחדשות עירונית מסוג פינוי־בינוי.

על פי התוכנית המוצעת, המשרד יאתר קרקעות מדינה עם תב"ע מאושרת למגורים בשכונות הזקוקות להתחדשות עירונית באזורי הביקוש אך גם מחוץ להם וישווק אותם במכרזים ליזמים.

שר השיכון אוריא אריאל. התוכנית אושרה תוך שבוע | צילום: אלכס קולומויסקי

בניגוד למכרזים הרגילים, במקרה זה המכרז יקבע כי על היזם להותיר 50% מהדירות בפרויקט לטובת משרד השיכון, שירכוש את הדירות במחיר שייקבע מראש, בנטרול עלות הקרקע ליחידות המדוברות (עלות זו תופחת ממחיר המכרז של היזם).

במסגרת התהליך, המשרד ייקח כאופציה לשנתיים את הדירות ויצא ב"קול קורא" לדיירי האזור אשר מתגוררים בדירות ישנות. הדיירים שייעתרו לפרויקט יעברו לבניין החדש כאשר יושלם והבניין שבו הם מתגוררים ייהרס ויעבור לידי משרד השיכון, שיציע אותו שוב למכרז באותם תנאים וכך הלאה, עד לשיקום וחידוש השכונה כולה. במקרה שבו דיירים יתקשו לקבל דירה תמורת דירה (במקרים כמו ירושות והליכי גירושים) ניתן יהיה להגיע להסכם שבו משרד השיכון מעביר לדייר כסף במקום הדירה החדשה.

"נשווק את הקרקע ליזם למרבה במחיר", אומר בן אליהו, "הוא ימכור חצי מהדירות במחיר שהוא בוחר ולמי שהוא רוצה, את המחצית הנותרת המדינה תוכל לרכוש באופציה לשנתיים. נגיד לו שאנחנו רוכשים את הדירה במחיר השוק מבלי שיידרש לשלם את מחיר הקרקע. מבחינת הקבלן זו עסקת בנייה פשוטה, הוא לא מדבר עם דיירים, אנחנו נפנה אליו דיירים".

כמו כן, ל"כלכליסט" נודע כי המשרד בוחן את שילוב התוכנית גם בפרויקטים שבהם היזמים כבר רכשו את הקרקע והחלו לקדם בה את הבנייה.

האם התוכנית החדשה תחליף את התוכנית הקיימת?

לא. מנכ"ל משרד השיכון, שלמה בן אליהו, אמר כי התוכנית לא נועדה להחליף את המסלולים הקיימים אלא תציע מסלול מקביל. "מאז 2009 אנחנו רואים שמתחמים בודדים הגיעו לביצוע, יש חוסר אמון של הדיירים בפרויקט וחוסר ודאות של היזם לגבי הכדאיות הכלכלית של הפרויקט. תכנון פרויקטים אורך 5.5 שנים בממוצע והדירות נמכרות במקרה הטוב רק עשור לאחר שהפרויקט יצא לדרך", הוא אומר. במסגרת הצגת התוכנית הראו אנשי משרד השיכון את נתוני ההתקדמות העגומים לפרויקטים מסוג זה: מתוך פוטנציאל של כ־120 פרויקטים, רק 5 אוכלסו ו־11 נוספים נמצאים בשלבי ביצוע. במשרד מעריכים כי במידה והתוכנית תצא לפועל היא תאפשר בניית 120 אלף יחידות דיור.

מי ינהל את הפרויקט הממשלתי החדש?

אחת האפשרויות שנכללו בהצעה היא שחברות עמידר או עמיגור ינהלו את הפרויקט, אבל הוזכרו גם חברות עירוניות דומות. הכוונה היא לחברות חלד הפתח־תקוואית, פרזות הירושלמית, שקמונה החיפאית וחלמיש התל אביבית.

בשלב זה עדיין לא ידוע אילו חברות ינהלו את הפרויקט ונראה כי העניין ייקבע בכל מקרה בנפרד, כאשר חברה עירונית שרלבנטית לפרויקט בינוי־פינוי־בינוי מסוים היא זו שתנהל אותו.

צילום: יובל חן

באילו ערים ושכונות התוכנית החדשה אמורה לצאת לפועל?

בין השכונות שציינו במשרד השיכון כזמינות לביצוע מיידי הן שכונת הקטמונים בירושלים ושכונת נווה דוד בדרום מערב חיפה.

בעיריית חיפה אישרו אתמול את המגעים המתנהלים עם משרד השיכון, ולדברי מהנדס העיר אריאל ווטרמן מלבד הפרויקט בנווה דוד קיים פרויקט נוסף, בשלב מתקדם יותר, בקריית אליעזר שבו מתוכננות כ־500 דירות חדשות ב־2 בניינים שהוקצו למטרה זו. "המגרש שהוקצה נמצא במתחם האצטדיון, שצפוי להתפנות ולאחר מכן בינוי־פינוי בשכונה יתנהל כדומינו", אמר ווטרמן ל"כלכליסט".

בתוך כמה זמן ייצאו לפועל הפרויקטים החדשים?

התוכנית החדשה תפנה לטווח הבינוני־ארוך, שיאפשר תחילת פרויקטים רק בעוד 3–4 שנים, בדומה לתוכנית דירה להשכיר של שר האוצר יאיר לפיד. לאור הערכות כי תוכניתו של לפיד תפנה בעיקר אל קרקעות בשולי הערים, התוכנית החדשה תשלים אותה, במידה ותתממש.

הטווח הקצר נותר ללא מענה ולאור זאת מתכוונים במשרד השיכון להציע תוכנית חדשה נוספת, שתאפשר את הורדת מחירי הקרקעות בערים בהן יש שיווקים גדולים של המדינה כגון מודיעין, ראש העין וקרית ביאליק. בערים אלה ייקבע קצב של כ־2,000 יחידות דיור בשנה עבור הפרויקט המדובר.

על פי הערכות, התוכנית תפעל כך שבמסגרת השיווקים היזם יתחייב למכור כ־80% מהדירות במחיר מוסכם, שייקבע לפי מ"ר בנוי, ואת ה־20% הנותרים ימכור בשוק החופשי. הכוונה של המשרד היא להוריד בצורה זו את מחיר הקרקעות ב־20%. עם זאת, ההערכה היא כי משרד האוצר יתנגד להנחה כזו ושני המשרדים יאלצו להתפשר על הנחה של כ־5%–15%. מדובר במודל שמזכיר את זה של מחיר למשתכן, אך בניגוד למכרזי מחיר למשתכן המחייבים עמידה בקריטריונים קפדניים לפי ניקוד מוגדר, מכירת הדירות תהיה פתוחה לכולם והקריטריון היחיד יהיה שהדירות לא יימכרו למשקיעים.

ומה אומרים היזמים על סיכויי ההצלחה?

"התוכנית החדשה תייצר שכונות עוני במבנים מפוארים", כך אומר נסים אסייג, מבעלי חברת נאסא המתמחה בפינוי־בינוי. לדבריו, המדינה הוציאה עד כה 300 מיליון שקל על פרויקטים קיימים ולקחי הכישלון לא נלמדו.

"בשנת 2000 חוקק חוק של פינוי בינוי במסלול רשויות (מתחמים מוכרזים). לקחו 122 פרויקטים והוציאו אישור על כל אחד. מתוך ה־122 יצאו 2–3 פרויקטים", טוען אסייג.

"המדינה תתקע את כל הדיירים בבתים שעלות האחזקה שלהם גבוהה ובפיזור נמוך מהמקובל בפינוי־בינוי רגיל. מעבר לבעיה השיווקית, הם הורסים את כל רעיון הפינוי־בינוי בהיבט החברתי. בחנתי כ־80 פרויקטים מוכרזים שמרביתם לא כלכליים, כי המדינה לא נתנה את הדעת על כך וגם כאן לדעתי אין פיתרון להיבט הכלכלי".

בינוי–פינוי–בינוי

במקום העברת דיירי בניין ישן לשכירות ובחזרה לבניין שייבנה על הריסותיו - כנהוג בשיטת פינוי־בינוי - נבנה בניין בסמוך לבניין דירות ישן, הדיירים מועברים אליו, ורק אז ייהרס הבניין הישן ובמקומו ייבנה חדש