דרושים פטישי נדל"ן

רבים נכסי המקרקעין בישראל שבהם הבעלות או החכירה משותפות לכמה בעלים או חוכרים שלהם אינטרסים שונים, חזון ורצון שונה ביחס לניצול הקרקע. שותפות כפויה זו בין בעלי הקרקע וניגודי האינטרסים מונעים לעתים את מימוש הנכסים או ניצולם היעיל, ומביאים למצב שבו אחד או יותר מהבעלים מעוניינים "לפרק את החבילה".

המחוקק, שהיה ער למצב זה, קבע בסעיף 37 לחוק המקרקעין כי כל שותף במקרקעין הוא בעל הזכות לדרוש את פירוק השיתוף, וזאת בסייגים המפורטים בחוק. פירוק השיתוף יכול שיבוצע על דרך של חלוקת המקרקעין אם הדבר אפשרי מבחינה תכנונית ופיזית, ויכול שיבוצע על דרך של מכירת המקרקעין בדרכים נוספות.

דרך הפירוק הראויה

שותף שמעוניין לפרק את השיתוף במקרקעין צריך לפנות לבית משפט השלום (המוסמך בנושא זה בלעדית) בתביעה לפירוק השיתוף. בית המשפט יבחן את טענות השותפים, ויקבע אם סטטוטורית אפשר לחלק את המקרקעין בעין מהבחינה הפיזית ומהבחינה התכנונית.

בית המשפט יבחן אם חלוקת המקרקעין בעין לא תגרום הפסד ניכר למי מהשותפים, למשל במקרה שבו יוכח לבית המשפט שמכר המקרקעין בשלמות יניב תמורה גבוהה יותר ממכר כל אחד מחלקיו. בית המשפט יתחשב במשאלות השותפים, לדוגמה - עיכוב במכירת המקרקעין לתקופה קצרה כדי לחסוך מס במכר, כדי שהמתנה קצרה תזכה את אחד השותפים בפטור ממס שבח במכירה, ובית המשפט יחליט על דרך הפירוק הראויה ועל מועדי הפירוק. ככל שבית המשפט יורה על פירוק בדרך של חלוקה, יכול בית המשפט להורות על תשלומי איזון בין השותפים אם יידרש לכך. אם בית המשפט קובע כי דרך הפירוק הראויה היא מכירת המקרקעין למרבה במחיר, ההליך השגרתי הוא שבית המשפט ממנה כונס נכסים למכירה. כונס הנכסים, שמשמש כזרועו הארוכה של בית המשפט, יוציא בשלב ראשון שמאי מטעמו שיעריך את שווי המקרקעין. בהסתמך על השמאות, על המצב הקנייני ועל מצב ההחזקה שהוצג לו, יערוך כונס הנכסים חוזה מכר, יערוך מסמכי הליך הצעות ויפרסם מודעת מכר. בעקבות פרסום מודעת המכר מוגשות לרוב כמה הצעות לרכישה, ותפקידו של כונס הנכסים למקסם את מחיר המכירה על ידי משא ומתן על ההתמחרות. מניסיוני ככונס נכס, אין כינוס אחד זהה לכינוס השני. ההבדלים מתבטאים לא רק במצב הזכויות, בעלות, חכירה או זכות שאינה רשומה; במצב ההחזקה, אם הוא פנוי או מושכר בשכירות בלתי מוגנת, מוחזק על ידי דייר מוגן, מוחזק על ידי בעל זכות שימוש, מוחזק על ידי פולש; או במצב התכנוני, הפיזי ובמצב המיסוי, אלא גם בנפשות הפועלות - בעלים, חוכרים, בעלי זכויות, ולעתים מדובר בבעלי זכויות רבים ובנושים של בעלי הזכויות, כדוגמת בנקים ואחרים. המכר מבוצע בתנאים מיוחדים, ולפי סעיף 34 לחוק המכר יש מעין "מירוק זכויות" של צדדים שלישיים מסוימים בתנאים.

לא התמחות בלעדית

ראייה נכוחה של התהליך מלמדת כי מדובר בתהליך דומה לתהליכי חדלות פירעון, הנידון בבית המשפט המחוזי, מבחינת מורכבותו. השופטים שדנים בתיקי פירוקי שיתוף במקרקעין, שוקלים את השיקולים המתאימים בבואם לדון בדרך ובמועד פירוק השיתוף, ומנהלים באמצעות כונס הנכסים את הפירוק אגב מתן פתרון לבעיות שצצות במסגרת הליך הכינוס. בדרך כלל לא מדובר בשופטים שזו התמחותם הבלעדית, כדוגמת שופטים המתמחים בתהליכי חדלות פירעון. לנוכח חשיבות הדבר, גובה הסכומים שעליהם מדובר בכל הליך פירוק שיתוף, והיות שמדובר באחד הנכסים היקרים ביותר לאדם בארץ - יש לדאוג שייקבעו מותבים מיוחדים אשר ידונו אך ורק בהליכי פירוק שיתוף במקרקעין.

הכותב הוא שותף במשרד בועז רוה