תמ"א 38 ביזנס: תוכנית לחיזוק אזורי תעשייה בדיירים

בעקבות הכישלון המתמשך ביישום תמ"א 38, תוכנית חדשה שנמצאת כעת בבחינה במשרד השיכון מציעה ליצור התחדשות עירונית שמשלבת תעשייה, מסחר ומגורים באזורי התעשייה הישנים והמוזנחים שבקצוות הערים.  

התוכנית - תמ"א 38 BUSINESS - הוצעה לשר השיכון על ידי האדריכל עדן בר, ולדבריו היא תאפשר בתוך שנתיים של תכנון והיתרים להוסיף כ־10,000 דירות בשנה וכ־100 אלף יחידות דיור לשוק בעשור הקרוב. זאת מבלי לפגוע לדבריו בהכנסות העירייה מתעסוקה, ותוך שמירה על שטחים פתוחים לעתיד.

"ניצול זכויות הבנייה"

בר, מבר לוי אדריכלים ומתכנני ערים, מציע לערוך חקיקה מרחיבה של סעיף 14 של חוק תמ"א 38 הקיים שמתייחס להוספת שטחים לבניינים שלא מיועדים למגורים. לדבריו, החקיקה תאפשר קבלת היתרי בנייה מהוועדה המקומית לאזורי התעשייה הישנים שיוכשרו לכך, ללא צורך בתהליך המסובך של שינוי ייעוד לקרקע ומעבר בכמה ועדות תכנון שונות. הוא משוכנע כי ניתן ליישם את התוכנית באזורי תעשייה רבים כמו אזור התעשייה בחולון, קריית אליעזר בנתניה ואזורי התעשייה הישנים בפתח תקווה, בבת ים, בכפר סבא, בכורזין בגבעתיים ועוד.

היתרון היחסי של התוכנית החדשה על פני תמ"א 38/3 ופינוי־בינוי הוא בעיקר ביישום, טוען בר. בעוד שהתוכניות הרגילות מצריכות הסכמה של מרבית הדיירים שמערימים לעתים קשיים על הקבלן בניסיון להשיג כמה שיותר הטבות, באזורי התעשייה הקרקעות גדולות יחסית וכמעט ללא שימוש, כך שהפיצוי לבעל הקרקע יכול להיות מספיק גבוה כדי שיהפוך למשתלם. כך, לדעתו, ההתנגדויות לתמ"א ביזנס צפויות להיות פחותות - שכן יש פחות דיירים במקומות אלו, וכן קל יותר לבנות מגדלים באזורים שבהם אין מרקם בנייה נמוכה.

בר, האחראי על תכנון מתחם ה־BBC בבני ברק, מוסיף כי לא פעם מה ש"תוקע" תוכניות אלה הוא נושאי התשתיות והתחבורה, אבל לטעמו סוגיה זו תיפתר כאן, שכן "נכון להיום כבר יש במתחמים אלו אישור לכמויות כלי רכב שמתאימות לאזורי תעסוקה בנפחים שגדולים פי שלושה משכונת מגורים רגילה, כך שהנושא התחבורתי לא אמור להוות בעיה". לדבריו, "בנוסף יהיה איזון נכון בשעות הפעילות של כלי הרכב - בבוקר ייכנסו כלי הרכב של אלו שיעבדו במתחם המשרדים או המוסכים ובערב יחליפו אותם הדיירים".

בדוגמה שהציג בר במצגת ששלח למשרד השיכון הוא התייחס לשטח של 6.6 דונם ברחוב הנפח בדרום אזור התעשייה חולון. המתחם גובל בבתי מגורים בדרומו, וכיום במקום יש מבנה רעוע שמנצל רק 30% מזכויות הבנייה, אף שלכאורה הזכויות כיום מדברות על שימוש של עד 120% לתעשייה.

זכויות הבנייה המוצעות מתוקף תמ"א 38 BUSINESS הן למסחר בקומת הקרקע וינצלו 65% מהשטח, מגורים של כ־170 יחידות דיור - מה שמנצל עוד 300% מהשטח במגדלים רבי־קומות, מבני ציבור בשטחו האחורי שינצלו עוד כ־10% מהשטח, מבנה תעסוקה של 75% מהשטח וכן ושטח ציבורי פתוח של 15% מהשטח. בסך הכל, תקנה תמ"א 38 BUSINESS זכויות בנייה של 465% לפי פירוט עירוב השימושים שהוצע. "כך תיהנה העירייה מניצול מרבי של 120% לשטחי תעשייה ותעסוקה ומשטחי מסחר, שכיום לא מנוצלים במרבית המקומות עד תום".

ומה יהיה על המוסכים והרעש שהם מייצרים? "המוסכים האלה גם יצטרכו להתחדש. יש אפשרות לשלב במרתפי בנייני המגורים עצמם מוסכים נקיים, כפי שקורה בחו"ל. בנוסף, אפשר להשאיר חלק נפרד באזור התעשייה שיוקצה רק למוסכים ועסקים דומים", אומר בר. "כולם פה מרוויחים - העירייה תוכל להגדיל את ההכנסות שלה מתעשייה, הדיירים שיהיו מוכנים לגור באזור כזה יהיו מוכנים לקבל את איכות החיים הזו, זה יביא למקום צעירים זוגות עם ילדים ואנשים ללא משפחות ויהיה ביקוש גם לדירות קטנות; היזם שתהיה לו כדאיות כלכלית של ממש בפרויקט כזה מכיוון שהוא יצטרך לפצות בעל קרקע אחד, בניגוד לצורך להתמודד עם פיצוי לשורת דיירים. הדבר יאפשר מכירת דירות במחירים שבין 800 אלף שקל למיליון שקל לדירה ממוצעת. וכמובן, בעלי הקרקעות שיהיו המנוע של התהליך ושיזכו לפיצוי הולם".

"זה לא ילך"  

 

התוכנית של בר, אם תיושם, יכולה להיתקל בפועל בלא מעט קשיים: הליך החקיקה יכול להתארך מעבר לשנתיים, ונדרשת הסכמה של הרשויות המקומיות ליישומה - דבר שאינו מובן מאליו.

יוסי חסון, מנכ"ל החברה לחיזוק מבנים בישראל, טוען כי מדובר בתוכנית שלא תוכל להיות ישימה בתוך שנתיים. "גם ניוד אוכלוסייה לאזורי תעשייה לא פשוט: איך עוברים למקום חדש שאין בו בתי ספר, גני ילדים, איפה אנשים קונים במכולת? איפה הילדים משחקים במגרש משחקים? לכל זה תהיה השפעה דרמטית על המחיר. אם דירת 100 מ"ר בעיר עולה מיליון

שקל, פה בגלל המצב היא תעלה 700 אלף שקל, ואז זה כבר אולי גם יהיה פחות כדאי ליזם", הוא אומר.

"אני חושב שיש בתוכנית הזו חשיבה מחוץ לקופסה והתוכנית לא נוגדת את רוח התמ"א", אומר יו"ר איגוד השמאים לשעבר ארז כהן. לדבריו, "לעירוב שימושים כזה אין אמנם תקדים בארץ, אבל בחו"ל יש נהירה די גדולה לזה". "לדעתי, זה לא ילך", אומר אורן מור, מנכ"ל ICOM, המתמחה בפרויקטים של תמ"א 38. לדבריו, "זה לא פתרון טוב כי אלה אזורים שלא כל כך מתאימים למגורים". לדברי הקבלן כמאל שגראווי, "אם הורסים ובונים מחדש, מדוע בעצם שדייר יקנה במקום כשליד הבית יש לו מפעל? מי ייתן לילדים שלו להסתובב שם?"