התחדשות עירונית לא בטוחה

עסקאות פינוי־בינוי ותמ"א 38 מוגדרות בחוק כחוזה בין יזם לבין בעלי הזכויות בדירות הקיימות בבניין המיועד לפינוי הדירות הקיימות ובינוי מחדש, וזאת בתמורה לזכויות הבנייה, כולן או מקצתן, לצורך הריסת הבניין והקמת בניין חדש תחתיו. מדובר בפרויקט מורכב ומסובך במיוחד הכרוך בהסדרת היבטים רבים בכל הקשור להתקשרות בין בעלי הזכויות לבין היזם. נראה כי נכון יהיה לשאול האם על מדינת ישראל להסדיר לטובת התושבים מדיניות לאומית ברורה וחד־משמעית בתחום הבטוחות בפרויקטים של התחדשות עירונית? האם ישראל זקוקה לחקיקה לשם הסדרת התחום, או שמא יש לתת לכוחות השוק להוביל ולקבוע בכל פרויקט באופן ספציפי את גובה וסוג הבטוחה? ב־31 ביולי 2013 הונחה על שולחן הכנסת הצעת חוק שמטרתה להסדיר את המצב המשפטי הנוכחי, ולייצר ודאות וביטחון בתחום הבטוחות במסגרת התחדשות עירונית.

פרויקט פינוי בינוי בגבעתיים | צילום: אוראל כהן

מטרת הערבות, בהתבסס על חוק המכר (דירות) במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית, היא לספק בטוחה כנגד הדירה הנוכחית של בעלי הזכויות בדירות הקיימות, ובכך למעשה להבטיח את בעל הזכויות בדירה הנוכחית מפני הסיכון המרכזי הכרוך בעסקה מסוג זה - אי־רישום הזכויות בדירה החדשה על שמו. התיקון המוצע לחוק יחייב יזמים וקבלנים לתת לבעלי הזכויות ערבות בנקאית בסכום שיחושב בהתאם לשווי דירת התמורה החדשה, ובכך למעשה להבטיח את זכויות בעלי הדירות הקיימות.

אין בהצעת החוק בלבד כדי להביא לביטחון המושלם, שכן בעת מימוש הערבות במקרה של הפרת ההסכם על ידי היזם ואפשרות למימוש הבטוחות בהתאם להסדר מול הבנק המלווה, בעלי הזכויות עשויים לחוב במס שבח היסטורי בשל מימוש העסקה מכיוון שמדובר במצב שבו נהרסה הדירה הנוכחית וטרם נמסרת הדירה החדשה, או התקבל טופס 4 לדירה החדשה. שווי הערבות המגלם את שווייה של הדירה החדשה בלבד בהיעדר התייחסות לשווי המס, אינו מהווה בטוחה מספקת עבור בעלי הדירות הקיימות וחושף את בעלי הזכויות בדירות הקיימות לחבות מס, מכיוון שבעלי הזכויות אינם עוד במצב שבו הם היו אמורים להימצא אם הפרויקט היה מסתיים כמתוכנן. נראה כי דווקא החוק ששם לו למטרה להביא להתחדשות עירונית, מניח את התשתית לסיבוכים משפטיים בעתיד.

הכותב הוא שותף במשרד עוה"ד עמית פולק מטלון ושות'