צניחה של 50% בקצב אכלוס המשרדים

בשנת 2013 אוכלסו משרדים בשטח של 38 אלף מ"ר בגוש דן, מה שמשקף צניחה של 49.1% בקצב האכלוס לעומת שנת 2012. כך עולה מסקירה של חברת אינטר ישראל. הירידה בולטת במיוחד במחצית השנייה של 2013, שבה אוכלסו 5,000 מ"ר בלבד, לעומת 33 אלף מ"ר במחצית הראשונה של השנה. הירידה בקצב האכלוס יכולה להצביע על צניחה בביקושים, ועל התמהמהות החברות לפני הכניסה למשרדים החדשים, המנהלות משא ומתן ארוך יותר בניסיון לקבל הטבות נוספות.

"תהליך האכלוס התמשך יותר ממה שהתרגלנו אליו. אכלוס של בניין חדש אורך חצי שנה עד שנה וחצי משלב גמר מעטפת, וכאשר זה חוצה את התחום הזה האכלוס נקרא אטי. מדובר בנתון שיכול להצביע על צמצומים בחלק מהחברות והשתהות של חברות אחרות באכלוס", אומר יורם בלומנטל, מנכ"ל אינטר ישראל, המתמחה בייעוץ נדל"ן.

מגדלי בסר בבני ברק. האתגר הגדול צפוי ב-2017 | צילום: עמית שעל

רוטשילד מוביל

מהסקירה, שבה נבדקו שטחי משרדים של כ־2.2 מיליון מ"ר ב־129 מגדלים, עולה כי בניגוד לקצב האכלוס הנמוך שיעור האכלוס של המשרדים נותר גבוה. עוד עולה כי צירי העסקים רמת החייל וה־BBC (בני ברק) המשיכו להוות אלטרנטיבה קורצת למרכזי העסקים במרכז תל אביב, ולמשוך אליהם גופים עסקיים משמעותיים. לפי הסקירה, ברבעונים השלישי והרביעי של שנת 2013 שיעורי התפוסה נותרו ללא שינוי משמעותי והם עומדים על כ־97.5% בממוצע. גם דמי השכירות החודשיים נותרו ללא שינוי ברמה ממוצעת של 97 שקל למ"ר לחודש, ללא בני ברק ורמת החייל (שאיתם המחיר המשוקלל יורד ל־91 שקל למ"ר לחודש).

גם בתקופה זו המשיך ציר רוטשילד להוביל עם רמת המחירים הגבוהה ביותר, וברבעון הרביעי מחיר השכירות הממוצע למ"ר עמד על 111 שקל. בדומה לו, גם ציר שאול המלך נותר יציב עם מחיר דומה של 110 שקל למ"ר לחודש. ציר מנחם בגין רשם ירידה קלה של כ־1%, מ־100 שקל למ"ר ל־99 שקל. ציר יגאל אלון נותר ללא שינוי מהרבעון השני והוא עומד על 98 שקל למ"ר לחודש. מתחם הבורסה ברמת גן נותר אף הוא ללא שינוי עם 85 שקל למ"ר לחודש. לעומת זאת, בבני ברק נרשמה ירידה קלה מ־74 ל־73 שקל למ"ר לחודש בממוצע. בקו החוף עמדו המחירים על 78 שקל למ"ר, וגם במתחם רמת החייל נרשמה יציבות עם 72 שקל למ"ר.

למרות היקפי הבנייה הגדולים אשר צפויים לזרום לשוק המשרדים של גוש דן ומאיימים לערער את יציבותו, שנת 2014 לא מסתמנת כשנת מפנה בענף. בשנה זו צפויים להתווסף משרדים חדשים בהיקף של כ־64 אלף מ"ר — היקף נמוך יחסית, שלפי הערכת אינטר ישראל השוק בהחלט יידע איך להתמודד איתו. "השנה הקרובה נחשבת לצנועה בהיקפי המשרדים שייכנסו, השוק באזור גוש דן יודע לקבל כ־90 אלף מ"ר בשנה כך שהיקף המשרדים יהיה נמוך יחסית, אבל מצד שני אנחנו לא צופים מחסור", אומר בלומנטל.

למעשה, גם ב־2015 הגידול לא יהיה חריג ויכלול 95 אלף מ"ר שיתווספו. השינוי העיקרי בשוק המשרדים צפוי ב־2016, שנה שבה עתידים להתווסף כ־200 אלף מ"ר של משרדים, כאשר מרכז הכובד (כ־85% מהשטחים) בתל אביב והיתרה בבני ברק. בסך הכל, בין 2014 ל־2016 יתווספו לשוק המשרדים כ־360 אלף מ"ר — ממוצע של כ־120 אלף מ"ר בשנה. לאור זאת ובהתחשב בקצב האכלוס (Take-Up) הממוצע, מעריכים באינטר כי בסוף שנת 2016 תחילת 2017 יהיה בשוק עודף של כ־90 אלף מ"ר של משרדים.

בשל משך תקופת הבנייה הארוכה, גם בניינים שצפויים לצאת אל השוק בשנים 2016–2017 נמצאים בימים אלה בשלבים שונים של תחילת בנייה. "יש בניינים רבים שנמצאים כרגע בשלב החפירה והדיפון וצפויים לצאת אל השוק בשנים 2016–2017", אומר בלומנטל.

"עשויים לעצור"

לדברי בלומנטל, ניתן לחלק את השוק למגה־פרויקטים של חברות ענק כמו עזריאלי, פרויקטים גדולים של יזמים אחרים, ופרויקטים שייבנו על ידי קבוצות רכישה. "בנוגע לקבוצות הרכישה הסבירות שהפרויקטים שלהן ייעצרו היא נמוכה. זאת משום שאלה שיצטרכו להתמודד עם הצפת שוק המשרדים יהיו אותו אדם פרטי או חברה שרכשו קומה או רבע קומה ולא מארגן הקבוצה. בנוגע ליתר הפרויקטים, סביר להניח שקבוצות כמו עזריאלי שמכוונות לטווח הרחוק לא יעצרו פרויקטים, אם כי גם עזריאלי המתין בעבר עם בניית המגדל המרובע". הוא הוסיף כי "בקרב יזמים אחרים יש סבירות גבוהה יותר לעצירת פרויקטים גם לאחר שלב החפירה והדיפון אם יסברו כי השוק לא בשל לכך".

האתגר הגדול של השוק צפוי בשנת 2017, אז יבשילו פרויקטים בהיקף חסר תקדים של יותר מ־400 אלף מ"ר. לדברי בלומנטל, "אנו צופים קרב איתנים בשיווק מתחמים חדשים, שיגרור הטבות שונות שיינתנו לשוכרים (שדרוג פנימי מרמת מעטפת, תשתיות ועוד) ובהנחות שונות. להערכתנו, המחירים יירדו בהדרגה לקראת 2017 בעד 15%, לכן שנים אלו מהוות הזדמנות לשוכרים ומשדרגים. קיים חשש שיזמים ללא חוסן פיננסי ומערך שיווק אגרסיבי עלולים למצוא עצמם בסיטואציה לא נוחה".