"לקבלנים חלק בעליית המחירים? זה פופוליזם"

"בשנתיים האחרונות, בעקבות המחאה החברתית, יש עדנה מבורכת למעגלים השני והשלישי ולפריפריות. זה אחד הדברים הטובים שיצאו מהמחאה הזאת - הפריפריה קיבלה לגיטימציה. דירות במרחק של 40–50 דקות מאזור המרכז - לאו דווקא מתל אביב אלא מרמת השרון או רמת גן - זה כבר לא מעבר להרי החושך". כך אומר ל"כלכליסט" רוני כהן, מנכ"ל אלדר - חברת שיווק הנדל"ן הגדולה בישראל.

"אותו הרווח"

כהן הוא שחקן ותיק בשוק הדיור בארץ. כבר 15 שנה שאלדר פועלת בשוק ומטפלת בכ־70 חברות יזמיות. החברה שלו אחראית על התכנון, כדי שיתאים לרצונות הרוכשים, וגם על שלב המכירה. כיום מטפלת החברה בכ־70 פרויקטים ברחבי הארץ, במגוון מחירים: מדירות4 חדרים בדימונה ב־900 אלף שקל, דירות 4 חדרים בבאר יעקב ב־1.3 מיליון שקל, פרויקטים בפתח תקווה ובקעת אונו ב־1.5–1.6 מיליון שקל לדירה, ועד פרויקטים בצפון תל אביב ב־2.5–3 מיליון שקל לדירה ובשוק האולטרה־יוקרה, שם המחירים עומדים על 30–60 אלף שקל למ"ר.

רוני כהן | צילום: ענר גרין

שר האוצר יאיר לפיד אמר שגם לקבלנים יש חלק בעליית מחירי הדירות, אתה מסכים איתו?

"זו שטות. זה לא נכון, זה פופוליזם. עובדתית זה לא נכון. העליות שהיו בשנים האחרונות נבעו מעליות במחירי הקרקע, עלייה בעלות חומרי הגלם ועלייה בתשומות הבנייה ומע"מ שעלה. זה חוזר למדינה בצורת מסים".

הקבלנים לא מעכבים שיווק קרקעות כדי שהמחירים יעלו?

"הרווח שהיזמים עובדים עליו היום הוא אותו הרווח שהם עבדו עליו מלפני חמש ושש שנים. הקבלנים שקונים היום וקנו אז מהמינהל משלמים מזומן על הקרקע, מצדם זה כמה שיותר מהר להתחיל לבנות. מה שמונע מהם את היציאה לשיווק זו הבירוקרטיה המסועפת של הליכי הרישוי והתכנון. במקרים מסוימים זה יכול לקחת שנה ובאחרים אפילו חמש ושש שנים. זה אבסורד. אם יגיע יזם פרטי ויגיד 'כרגע אני לא רוצה לבנות כי המחירים יירדו', אני אבין אותו. זה סיכון אדיר להיות יזם. הם עובדים על מרווחים נורמליים של 12%–13%, אני לא חושב שזו חזירות. רשות מקרקעי ישראל בעצמה מעכבת יציאה למכרזים כי היא מאמינה שהמחיר יכול להיות גבוה יותר. הרשות בעצמה מתנהגת כך, אז אדם פרטי שחרד לעסק שלו? המדינה מחזיקה ב־95% של הקרקעות במדינה הזו, אם יש לה תלונות היא צריכה לבדוק קודם כל את עצמה".

אבל זה גם לא כל כך מדויק כי ה־95% האלה הם שטחים בגליל ובנגב. כשמתייחסים לאזור גדרה־חדרה זה הרבה פחות מ־90%.

"זה לא משנה, כי גם שם הם לא משחררים במחיר ששווה לכל נפש".

אז איך אפשר להוריד מחירים?

"אם אתה יוצא בתוכנית של דירות להשכרה, אתה יוצא עם מחירים שהם לא פחותים ממחירי השוק. אני לא רואה בשורה כאן. כל התרגילים האלה, בסוף מישהו בממשלה צריך להבין שהמדינה תרוויח פחות כסף מנדל"ן למגורים, כך אולי יוכלו לרדת המחירים".

אלדר מוכרת בשנה כ־2,000 יחידות דיור. לדברי כהן, "כדי למכור 2,000 דירות צריך לפגוש בערך 30 אלף איש, כי היחס של מי שנכנס למי שבאמת רוכש הוא 1 ל־15".

אתה מבחין בשינויים ברצונות של הישראלים באופן תכנון הדירה?

"מה שחשוב היום לישראלים זה סלון, חדר אירוח, הישראלים אוהבים לארח. פעם סלון של 4 על 6 מטרים היה נחשב סביר, אבל עכשיו האזור הציבורי בדירה גדל על חשבון החדרים".

"עדיף לקנות"

אלדר מתקומם נגד הוראות המס הנוכחיות, שאינן מבחינות בין השקעה של אדם בדירה שנייה לבין השקעה ביותר מדירה אחת. "למה לקרוא לאדם בן 50 שצבר כמה מאות אלפי שקלים באיזושהי קופה - ורוצה שבגיל 67 כשהפנסיה שהוא יקבל תהיה מצחיקה, תהיה לו דירה שתניב כמה אלפי שקלים - משקיע? למה לתת לו בראש במיסוי, במס רכישה גבוה, במס שבח גבוה כשהוא רוצה לממש את הדירה, להתייחס אליו באותו אופן כמו אל מישהו שקנה את דירתו השמינית, איזה אספן כזה מולטי־מיליונר שמשקיע גם בדירות, גם בשוק ההון וגם בחברות הייטק? בקטע הזה יש חוסר שוויון. חוסר היגיון טוטאלי. זה מקומם אותי מאוד".

היית ממליץ לקרובים שלך לקנות היום דירה?

"כן, צריך לבדוק שהדירות מתאימות לך, ולא לקפוץ מעל הפופיק. יעשה טעות הזוג שיכול לקנות היום דירה ולא יקנה, כי מלאי הקרקעות מצומצם".