רפי בן שחר: "שכר הדירה לא ישתנה לפי מצב הרוח שלי"

"אני מתחייב שלא להעלות בשנתיים הראשונות את שכר הדירה, ובתקופות האופציה שכר הדירה יעלה בעד 4%. בתל אביב יש העלאות של 10%, אני מראש מודיע בכמה אני אעלה, שכר הדירה לא ישתנה לפי מצב הרוח שלי". כך אומר ל"כלכליסט" רפי בן שחר, מו"ל מגזין "מוטו" לשעבר. אחרי שבמשך שנים ארוכות פעל בתחום העיתונות והדפוס, בשנים אחרונות החל לנהל את הנדל"ן של משפחתו, וטבילת האש הרצינית שלו מגיעה בימים אלה בפרויקט גדול להשכרה שהוא מקים בפתח תקווה על קרקע בבעלות המשפחה, ששימשה בעבר כפרדס.

בן שחר על רקע הפרויקט להשכרה בפ"ת. "כשיזם צריך לרכוש את הקרקע, המספרים נראים אחרת" | צילום: אוראל כהן

"בתוך המשפחה"

בן שחר נכנס לתחום - דיור להשכרה - שיזמים ותיקים מעדיפים להתרחק ממנו כמה שיותר. הפרויקט, שממוקם בשכונת כפר גנים ג', כולל 56 יחידות דיור להשכרה שייבנו בארבעה בניינים בני שמונה קומות, 14 דירות לבניין, ובעלות של כ־100 מיליון שקל. שני הבניינים הראשונים בפרויקט צפויים להימסר לשוכרים כבר בחודש מאי, כאשר דירת 4 חדרים תושכר להם ב־5,400 שקל לחודש.

יזמים אחרים לא ממהרים ליזום פרויקטים להשכרה, גם בשל המנטליות הישראלית אשר אינה מורגלת בשכירת דירות לטווח ארוך, אבל בעיקר בגלל התשואה. בהנחה שמרבית החברות נדרשות לרכוש את הקרקע, העלויות הגבוהות לצד עלויות המימון אינן מותירות ליזמים תשואה שמצדיקה את הסיכון ועומדת על 3%–4% בלבד. במקרה זה, העובדה שהקרקע היתה בבעלות המשפחה שינתה את התמונה. "היתה לנו אפשרות למכור גם את פלח הקרקע האחרון שנותר לנו בפתח תקווה ולרכוש עוד בניין של נדל"ן מניב למשרדים או תעסוקה. אבא שלי הציע שנבנה לבד והתחלנו לבדוק את המספרים. מבדיקה ראשונית ראיתי שיש היגיון ביוזמה כזו, אבל ידעתי שאני לא מבין את כל ההשלכות המיסוייות. בדקנו את הנושא והתברר כי מכיוון שזו היתה קרקע היסטורית, אם מעבירים אותה לחברה היא לא מחויבת במס מכיוון שזו העברה בתוך המשפחה", מספר בן שחר.

מדוע דווקא השכרה?

"האפשרויות היו מכירת הקרקע ורכישת נדל"ן מניב, בנייה להשכרה או בנייה ומכירת הדירות. בכל אחת מהאופציות תחשיבי המס שונים לגמרי. מה שעניין אותנו בסופו של דבר זה כמה מכל שקל נשאר במשפחה להשקעה חוזרת, וזאת בהנחה שהולכים על נדל"ן מניב. למדנו להכיר גם את החוק לעידוד השקעות הון, וראינו שההשקעה בבנייה להשכרה היא השקעה מעניינת עסקית כשהקרקע בבעלותך. כשיזם צריך לרכוש את הקרקע המספרים נראים אחרת".

מי יתחזק את הבניינים האלה?

"בבניין רגיל יש דמי ועד בית. אני מתחייב לדיירים שאטפל בכל על חשבוני, כולל החלפת נורות וניקוי פילטרים של מזגנים, ומלבד תקלות שנעשו בזדון וישולמו על ידי השוכר. ועד בית מקובל בשכונה עומד על 300–320 שקל, ואנחנו דורשים דמי ניהול של 450–600 שקל. התשלום כולל הכל: גינון, תחזוקה שוטפת ואפילו ביטוח לדירות ללא התכולה".

ואיך מסדירים את החוזים מול הדיירים?

"פניתי לאמון הציבור וביקשתי את החותמת שלהם לשכירות אצלי. אמרו לי שמעולם לא עשו זאת קודם לכן אבל הסכימו לבדוק את הנושא. החלטתי שאני אהיה פורץ דרך והם יהיו גם מוסד הבוררות אם יהיה קונפליקט עם השוכרים".

"התמזל מזלי"

משפחתו החזיקה בקרקעות חקלאיות, אלא שבניגוד למקרים אחרים שבהם הקרקעות נותרו בייעודן המקורי או שעברו ידיים בתמורה לנזיד עדשים, הקרקעות של משפחת בן שחר הבשילו בעיתוי מתאים וכך למעשה שינו את עתיד המשפחה. בין היתר מחזיקה כיום המשפחה בקרקעות חקלאיות בסמוך לצומת בני דרור, בשני בנייני מגורים בתל אביב ובשני מבני משרדים בפתח תקווה ובתל אביב. "אני אומר לאבא שלי שהתמזל מזלי, יש אנשים שאבות המשפחה היו באותו המצב של אבא וסבא שלי ורכשו קרקעות במקומות אחרים, והן עדיין תקועות".