מה מסתתר במערכת הניקוז של גבעת שמואל

בשעת צהריים, משרדי הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה מרכז, שאליה נכנסים דרך הקניון המרכזי של רמלה, שוממים מאדם. שעות הקבלה מוגבלות מאוד. חמש שעות בשבוע הפזורות על פני יומיים. אלא שגם בשעות הקבלה, אין איש מלבדי שהגיע לעיין באחת ממאות התוכניות לאישור שממתינות לאישור הוועדה.

זה היה הביקור השני שלי במשרדים, כחלק ממסע בירוקרטי מעט מוזר, שבמהלכו ניסיתי לאתר את "תוכנית־האב לניקוז של גבעת שמואל, שאושרה בידי רשות הניקוז" - עשר מילים שנשמעות תפלות, אבל מסתירות כסף גדול. דוברת משרד הפנים, שתחתיה פועלת הוועדה המחוזית, היא זו ששלחה אותי אל הקומה החצי נטושה מעל הקניון ההומה ברמלה, והבטיחה לי שתוכנית־האב המאושרת תימצא שם.

מ־270 ל־600 דירות

 

התהיות בנוגע להימצאותה של התוכנית התחילו בקיץ שעבר, סמוך לפרסום תחקיר "כלכליסט" על פרויקט נדל"ן גרנדיוזי בגבעת שמואל. התחקיר, מ־12 בספטמבר 2013, תיאר כיצד הפכו יזם הנדל"ן האנונימי משה אהרוני ושותפתו, חברת אפריקה מגורים מקבוצת אפריקה ישראל, לבעליה של קרקע בת 60 דונם בעיר. נכון למועד השתלטות השותפים על הקרקע, היו עליה זכויות לבניית 270 קוטג'ים. כל ניסיונות בעלי הקרקע הקודמים להרחיב את זכויות הבנייה נתקלו בהתנגדות מצד ראש עיריית גבעת שמואל, יוסי ברודני.

התחקיר תיאר כיצד לאחר שהפכו אהרוני ואפריקה לבעלי הקרקע החדשים, שינה ברודני את עמדתו והחל לתמוך בחזונו של היזם אהרוני לבניית גורדי שחקים על השטח ובהם לא פחות מ־600 דירות בבניינים בני 17 קומות. ברודני מסר אז בתגובה כי הסכמתו ל־600 יחידות היא פשרה, לאחר שהיזמים ביקשו זכויות לבניית 710 יחידות. באופן טבעי, הפער בין שווי פרויקט שעליו 270 דירות לזה שבו 600 דירות נאמד במאות מיליוני שקלים.

התחקיר גם חשף כי ברודני תמך בקידום תוכנית ה־600 דירות, אף שעד אז לא אושרה תוכנית־אב לניקוז, המתבקשת לאור מצב הניקוז העגום של גבעת שמואל ושכנותיה - בני ברק ופתח תקווה.

ניקוז אולי נשמע עניין משעמם, אבל מתכנני ערים וגורמים ברשות הניקוז ירקון שעמם שוחחנו מסבירים כי מדובר בנדבך מרכזי ביותר בתוכניות בניין־עיר. לפי אותם גורמים, גבעת שמואל אינה מצטיינת במערכת הניקוז שלה, שחלק גדול ממנה עובר בתחומה של פתח תקווה. ואכן, עם אישור התוכנית להרחבת זכויות הבנייה בספטמבר 2003 (וגם בהחלטה מאוחרת יותר, ב־2007) נקבע על ידי הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה מרכז כי אישור כל תוכנית הרחבה מותנה בקיומה של תוכנית־אב לניקוז. תוכנית־האב לניקוז קריטית משום שהיא אמורה לספק פתרון מקיף לשאלות של זרימת גשמים, שיטפונות ומעיינות שכיום נספגים בקרקע החולית המשתרעת על פני 60 דונם - מצב שלא יוכל להימשך מרגע שהשטח יהפוך לבנוי.

תוכנית שאיש לא ראה

 

לא תמיד משרדי הוועדה המחוזית מרכז נטושים. ב־15 בספטמבר 2013, למשל, היה שם צפוף מאוד. היה זה היום שבו התכנסה הוועדה, בראשות מתכננת המחוז דניאלה פוסק, לשמוע את ההתנגדויות לתוכנית 600 הדירות. מלבד חברי הוועדה הגיעו גם תושבים רבים ועורכי דינם, נציגי עיריית גבעת שמואל וכמובן היזמים עצמם. במהלך הישיבה עלה לדיון נושא הניקוז, שנחשף בכתבת התחקיר כמה ימים קודם לכן.

נציגת חברת אפריקה מגורים, עורכת הדין טלי סלטון־ישועה, ביטלה את הטענות שלפיהן אין תוכנית־אב מאושרת והצהירה כי "יש תוכנית־אב לניקוז". סלטון־ישועה לא הציגה את תוכנית־האב בפני הוועדה, אלא הציגה מכתב מ־2010 שעליו חתום מנכ"ל רשות הניקוז ירקון, זאב לנדאו. במכתב נכתב כי "תוכנית־האב לניקוז שהוכנה על ידי חברת מלין (חברת ייעוץ פרטית - ש"א) עבור רשות הניקוז מאושרת על ידי רשות הניקוז". בשיחה מאוחרת יותר עם גורמים באפריקה ישראל הודו אלה כי דברי עורכת הדין בוועדה הסתמכו על המכתב וכי הפרקליטה לא ראתה את התוכנית המאושרת לפני הישיבה.

פנייה ללנדאו מבהירה כי מדובר באישור שהוא נתן, ולפיו התוכנית שהוכנה על ידי חברת מלין היא תוכנית־אב שמקיימת את העקרונות שלפיהם צריכה להיות מוכנה תוכנית־אב סטטוטורית לניקוז. אולם לדבריו, תוכנית־האב שהוא אישר היא בעלת אופי רעיוני בלבד, והוא מקווה מאוד "שהוועדה המחוזית לא מאשרת שינויי ייעוד על בסיס תוכנית על הנייר". לנדאו מבהיר שהוא לא חתם על תוכנית־אב, אלא לבקשת היזם חתם רק על המכתב מ־2010 שאותו הציגה סלטון־ישועה.

הוועדה עיינה במכתב מ־2010, וככל הנראה האמינה כי הוא מלמד שקיימת תוכנית־אב סופית ומאושרת, אך בכל זאת ביקשה לראות אותה. משהתברר כי התוכנית אינה בתיק קבעה הוועדה בהחלטתה כי "לאור האמור, סבורה הוועדה כי נושא הניקוז קיבל מענה הולם... על ידי רשות הניקוז אשר הכינה ואישרה תוכנית־אב לניקוז... ככל הנראה, לאור ההליך המורכב שעבר התיק, נמצא בו אישור רשות הניקוז, אך לא נמצאת תוכנית־האב לניקוז שאישרה רשות הניקוז. לכן מבקשת הוועדה כי הוועדה המקומית תעביר ללשכת התכנון את תוכנית־האב שאושרה". הוועדה הבהירה כי רק לאחר שימולאו התנאים שקבעה, לרבות העברת תוכנית־האב לניקוז המאושרת לעיונה, תאושר הגדלת הזכויות.

העניין נשאר פתוח

 

ב־9 בדצמבר 2013, שלושה חודשים לאחר שדרשה הוועדה המחוזית מהמקומית שתעביר לה את תוכנית־האב שאושרה על ידי רשות הניקוז, אישרה מתכננת המחוז את תוכנית היזמים באופן סופי. האישור סלל את הדרך לפרסום השינוי במתווה הפרויקט בעיתונים וברשומות, שם נכתב כי "הייעוד שונה מ־270 דירות ל־600 דירות, עד 17 קומות".

באותו זמן פנה "כלכליסט" שוב לוועדה המחוזית כדי לראות סוף סוף את תוכנית־האב לניקוז, שהיתה תנאי לשינוי הייעוד. האם ייתכן שתוכנית כזו לא אושרה? גורמים המצויים בפרטי המקרה טענו בפני "כלכליסט" כי התוכנית, שהוגדרה כתנאי לקידום הפרויקט, מעולם לא אושרה במליאת הניקוז ועל ידי העיריות הרלבנטיות בשל חילוקי דעות בין עיריית פתח תקווה לגבעת שמואל. ברודני עצמו, בשיחה עם "כלכליסט" לפני הכנת התחקיר הקודם (לתחקיר זה סירב ברודני למסור תגובה) מסר כי שאלת הניקוז לא נפתרה ועדיין יש חילוקי דעות בעניין בין עיריית גבעת שמואל לעיריית פתח תקווה. גם התכתבויות פנימיות בעיריית פתח תקווה שהגיעו לידי "כלכליסט" מאששות את המידע שלפיו ככל הנראה מעולם לא אושרה תוכנית־אב שתיתן מענה אופרטיבי לבעיות הניקוז.

כשפנינו למלין, חברת הייעוץ ההנדסי שאמורה להיות חתומה על תוכנית־האב, אמר גורם בכיר בחברה: "בעקבות התוכנית שהכנו, רשות הניקוז שיתפה את עיריות פתח תקווה ובני ברק, שניסו לעשות משהו משותף בעניין הזה, אבל לא היתה הסכמה בין העיריות וזה נשאר פתוח. אני חושב שבאיזשהו שלב רשות הניקוז הרימה ידיים ואמרה לעיריות: 'תשברו את הראש לבד'".

שתיקת הרשויות

 

אז אם מי שחיבר את תוכנית הניקוז טוען שהיא לא אושרה, וראש העיר מודה שלא אושרה, וגורמים בעיריות שכנות מודים שלא אושרה — כיצד אישרה הוועדה המחוזית את תוכניות הבנייה המורחבות? האם ייתכן שהוועדה המחוזית בעצם היתה בטוחה ש"תוכנית־האב על הנייר", כפי שקורא לה לנדאו, היא בעצם תוכנית־האב הסופית?

פניתי לדוברת משרד הפנים. שם נעניתי בשורה של מיילים קפקאיים משהו, דוגמת: "אם מדובר בתוכנית ברמה המקומית, היא מצויה במשרדי הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה בלבד. אם מדובר בתוכנית שבסמכות הוועדה המחוזית, באמצעות מספר התוכנית ניתן לצפות בה באתר משרד הפנים", או: "את התוכנית המאושרת ניתן לראות במשרדי הוועדה המחוזית במחוז. ימים ושעות קבלת קהל כמו גם תגובה לפנייתך יועברו אליך מחר".

לבסוף, אחרי שפע התכתבויות, הגעתי לוועדה המחוזית, אבל שם לא מצאתי את תוכנית־האב לניקוז שאושרה, אלא רק תוכנית לא חתומה שהוכנה על ידי חברת מלין מאפריל 2013 (אף שהטיוטה של מלין הוכנה לפני שנים). תגובת מלין: "עיריית גבעת שמואל פנתה אלינו בשנה שעברה וביקשה שנגיש שוב את התוכנית שכבר הכנו לפני 6-5 שנים".

כשהודעתי לדוברת משרד הפנים כי התוכנית לא חתומה ובוודאי לא מאושרת בידי הגורמים הרלבנטיים, היא מסרה את התגובה הבאה: "בתוכנית האמורה אושרו 600 יחידות דיור בסך הכל, תוך עמידה בשלביות ביצוע. מתן היתר עבודות לשלב ב' מותנה בתנאים המופיעים בתוכנית המאושרת. מתן ההיתר בסמכות הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה בלבד. נא לפנות לוועדה המקומית לתגובה".

פנינו לעיריית גבעת שמואל, שתחתיה פועלת הוועדה המקומית - זו שאמורה היתה להעביר לוועדה המחוזית את התוכנית המאושרת על ידי רשות הניקוז. פניתי הן אל חברי הוועדה במייל, והן לראש העירייה ולדוברת גבעת שמואל, שהבטיחה לחזור אליי. נעניתי בהתעלמות. לבסוף הצלחתי לתפוס בטלפון את לנדאו מרשות הניקוז ירקון, שלמעשה אישר שהוועדה המחוזית אישרה תוספת אדירה לבנייה על בסיס תוכנית ניקוז עקרונית ולא תוכנית יישומית. "על בסיס התוכנית שמלין הכינה יש להכין תוכנית־אב סטטוטורית שתהיה מאושרת על ידי הגורמים הרלבנטיים", אמר לנדאו.

אבל היזמים הציגו את המכתב שלך כאילו זו תוכנית־האב הסופית.

"אני מקווה שהוועדה המחוזית לא תאשר שינוי ייעוד על בסיס רעיון על הנייר".

אז איך היא אישרה את תוספת הבנייה על בסיס התוכנית הרעיונית שלך?

"לא יודע, אל תשאל אותי".

שיעמום במיליונים

 

את המסע הזה התחלתי באוגוסט 2013. באותו זמן, ערב הדיון בהרחבת זכויות הבנייה בקרקע, כל הרשויות נענו לטלפונים ולפגישות. כיום, לאחר אישור ההרחבה ל־600 דירות, ששווה ליזמים מאות מיליוני שקלים, מי שאמור לספק את התשובות מעדיף להתחמק. נכון, ניקוז הוא עניין שנשמע טפל ומשעמם, על אחת כמה וכמה בגבעת שמואל, שאינה נהנית ממוניטין של רשות מסקרנת. משום כך, ספק אם אי פעם נדע כיצד אישרה הוועדה המחוזית הטבת עתק ליזמים פרטיים, לכאורה מבלי שהתמלאה הדרישה המוקדמת שלה, שנועדה לשמור על איכות חיי התושבים.

דוברת אפריקה ישראל מגורים מסרה: "בדיון בוועדת ההתנגדויות הציגה החברה לוועדה מסמך רשמי, חתום על ידי מנכ"ל רשות הניקוז שנשלח למתכנן המחוז. המסמך קובע כי תוכנית־האב מאושרת על ידי רשות הניקוז ונותנת פתרון לניהול הנגר (המים הזורמים על פני הקרקע - ש"א) באגן זה. בנוסף, עמדה לנגד עיני ועדת ההתנגדויות החלטתה הקודמת מ־2010 הנותנת תוקף לקבלת אותו אישור מרשות הניקוז. יודגש כי החברה פעלה בהסתמך על מידע פומבי ורשמי של הרשויות המוסמכות ולמיטב בדיקתה, עותק מהתוכנית המאושרת הועבר על ידי הוועדה המקומית לוועדה המחוזית".

משרד החקלאות, הממונה על רשות הניקוז, מסר כי ככלל, תוכנית־אב לניקוז מאושרת על ידי רשות הניקוז וכי זו עדכנה אותו כבר ב־2010 כי התוכנית אושרה.