הדירה היא חתול בשק? תתבעו את המוכר

מה יעשו מי שקנו נכס וגילו, די במקרה וכעבור זמן, שהמוכר הסתיר מהם מידע חיוני או, רחמנא ליצלן, אף שיקר להם? מסתבר שהם יכולים לתבוע אותו, ומסתבר גם שהם יזכו לצדק אמיתי.

בני זוג חתמו על הסכם מכר לרכישת דירת מגורים, שילמו את מלוא התמורה ועברו להתגורר בביתם החדש. כעבור חודש מיום קבלת החזקה, התגלו נזילות ועובש מתחת לריצוף. או אז גילו להם התוכניות המקוריות של הדירה, שכל הקומה השנייה נבנתה ללא היתר בניה. השניים ביקשו לבטל את העסקה ולקבל את כספם בחזרה, והמוכר, כצפוי, התנגד נחרצות. הדרך לתביעה משפטית היתה קצרה.

מעבר דירה (אילוסטרציה) | צילום: שאטרסטוק

הגנה אבסולוטית

חוק המכר קובע, שרשלנות הקונה בעריכת בדיקות מקדמיות טרם רכישת נכס אינה שוללת ממנו את הזכות לביטול העסקה, מבלי שייוחס לו אשם תורם. במקרה שלנו, אסטרטגיית ההטעיה וההסתרה שנקט המוכר עלתה לו ביוקר, והוא חויב לפצות את הרוכשים, בין היתר, במלוא הפיצוי המוסכם בהסכם המכר, בסך 39 אלף דולר, בתוספת ריבית בגובה 10% מהתמורה ששולמה לו. וזה לא הכל.

לבני הזוג נפסקו גם, בנוסף לפיצויים, השבה של כל שווי הדירה צמוד למדד עם ריבית מירבית, החזר ארנונה ששולמה על ידם בתקופה שהחזיקו בדירה וכן שכר טרחת עורך דין נדיב מאוד.

המשמעות היא, שהחוק מגן על רוכשים שהוסתר מהם מידע חיוני, גם אם העסקה נחתמה ובוצעה, גם אם לא בדקו את מצבו של הנכס וגם אם המידע המהימן היה ניתן לגילוי בבדיקה סבירה.

בדיקות בעידן הטכנולוגי

המחוקק מבקש, כמובן, להגן על הקונה התמים מפני המוכר, שכל המידע נמצא בידיו. למעשה, רק אם יוכיח המוכר כי הרוכשים ידעו ידיעה ממשית על פגמי הנכס, תתבטל אחריותו כלפיהם.

אלא שדעת המיעוט של השופט אליקים רובינשטיין בעניינם של בני הזוג, מציעה התבוננות שונה מעט. השופט רובינשטיין סבר, כי הקונים נושאים באחריות מסוימת לתוצאות, לאור העובדה שהצהירו בחוזה כי בדקו את הבית ואת מצבו התכנוני בוועדה המקומית, בעוד שבפועל לא עשו זאת, ולמעשה התרשלו והצהירו זאת בחוסר תום לב. לשיטתו, על הקונים חל אשם תורם בגובה 50%, כך שעל המוכר לפצותם רק ב-50% מהסכום הנתבע.

דעתו של רובינשטיין מצביעה על הפער שבין מוכר רמאי לקונה טיפש, שראוי לתת עליו את הדעת על מנת לאזן את המציאות המשפטית: חובת הגילוי עדיין תחול על המוכר, אך לא תעודד התנהלות עסקית מרושלת, אדישה וחסרת זהירות מצד הקונה. יפים הדברים במציאות הטכנולוגית העכשווית, ההופכת את הבדיקות הרלוונטיות לפשוטות באופן יחסי.

ההמלצה למוכרים: פשרה

ומה יעשו מי שרכשו נכס שהושבח ללא היתר ושאינו בר הכשרה? היו כבר מי שנאלצו להרוס חלק מהבית וספגו ירידת ערך משמעותית, אולם לפני כן מומלץ לבדוק את סיכויי הגשת התביעה נגד המוכר. בעימות שבין מוכר שידע ולא גילה אל מול קונה שהתרשל ולא בדק - ידו של הקונה על העליונה והוא זכאי למלוא התרופות המוקנות בחוזה ובדין. לעומת הקונה, מוכר, שתלויה נגדו תביעה בגין התנהלות מטעה, מומלץ לו שיתפשר עם התובעים, אם אינו מעוניין לשלם יותר.

התנהלות שקופה

המסקנה היחידה היא, שמי שמוכר דירה מחויב להתנהלות שקופה מול הרוכשים ולמסירת כל המידע הידוע לו בגילוי ובתום לב. החכמה היא להלך על הגבול הדק שבין גילוי מידע אובייקטיבי לגבי הנכס לבין גילוי תחושות סובייקטיבית לגבי הנכס, אותן רשאי המוכר לשמור לעצמו.

עורכי הדין בתחום המקרקעין אמנם מבצעים חלק מהבדיקות הנחוצות, אולם טוב יעשו אם ידריכו את לקוחותיהם לגבי כל הבדיקות המקדמיות. שמאי מקרקעין עשוי לתרום גם הוא לגילוי האמת מאחורי הנכס. למותר לציין שאם המוכר מיוצג בעצמו על ידי עורך דין, טוב יעשה בא כוחו אם יחקור אותו שתי וערב לגבי ההיסטוריה של הנכס וידלה כל פרט בעל חשיבות לעסקה ולרוכשים כאחד.

המאמר באדיבות אתר המשפט הישראלי פסקדין

**המידע המוצג במאמר זה הנו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמור