אתר זה עושה שימוש בעוגיות על מנת להבטיח לך את חוויית הגלישה הטובה ביותר.
המוכר הסתיר מידע מהותי וטען שהקונה אחראי חלקית, העליון דחה הטענה צילום: סבסטיאן שיינר

המוכר הסתיר מידע מהותי וטען שהקונה אחראי חלקית, העליון דחה הטענה

שופטי הרוב בעליון סירבו להטיל אחריות חלקית על רוכש דירה שלא בדק את האישורים הדרושים אף שהצהיר על כך. שופט המיעוט קבע שיש לשקול גם התרשלות הקונה

06.03.2014, 08:23 | משה גורלי

המוכר מכר דירה פגומה. הקונה הצהיר בחוזה שבדק את הנכס, אך לא עשה כן. האם ניתן לייחס לו "אשם תורם", שיפחית מהפיצוי שהוטל על המוכר? בית המשפט העליון השיב לאחרונה בשלילה. לצד התשובה השלילית של השופטים נעם סולברג וחנן מלצר, נכתבה גם דעת מיעוט של השופט אליקים רובינשטיין, עובדה שעשויה לפתוח פתח לדיון נוסף.

ותחילה העובדות: הזוג עיני ביקש למכור לזוג שיפריס בית מגורים ביהוד. חוזה המכר כלל הצהרה של המוכרים שהנכס נבנה בהתאם להיתר בנייה שקיבלו, וכי לא ידוע להם על חריגות בנייה כלשהן או על פגם נסתר בנכס. בחוזה נכללה גם הצהרת הקונים שבדקו את הנכס ואת הרישום והתכנון ברשויות. אלא שחודש לאחר שהדירה נמסרה לרוכשים התגלו נזילות מים ועובש מתחת לריצוף. הרוכשים גילו שהקומה השנייה של הבית כלל אינה מופיעה בהיתר הבנייה.

השופט חנן מלצר, צילום: יאיר שגיא השופט חנן מלצר | צילום: יאיר שגיא השופט חנן מלצר, צילום: יאיר שגיא

המוכרים טענו שהדבר לא דווח כדי לחמוק מתשלום ארנונה עבור הקומה השנייה. הרוכשים שהוסיפו לחקור גילו בנייה חריגה ללא היתרים ופנו לבית המשפט לבטל את החוזה ולתבוע פיצויים. בית המשפט המחוזי קיבל את התביעה וביטל את החוזה. הקונים חויבו להשיב את מחיר הבית ששולם, 394 אלף דולר, וכן בפיצויים של 355 אלף שקל.

התחרות כאן היא בין שני המצבים הידועים - "ייזהר הקונה" מול "ייזהר המוכר" בעניין חלוקת הסיכויים והסיכונים ביניהם. שלושת שופטי העליון הסכימו שהתנהגות המוכרים היתה פסולה, אבל רובינשטיין סבר גם כי "יש ליתן ביטוי מה לדרך שבה כלכלו המשיבים (הרוכשים - מ"ג) את ענייניהם, שהיה בה משום אשם תורם חוזי מסוים".

"אשם תורם" היא דוקטרינה לחלוקת אחריות בין הפוגע לנפגע כששניהם תרמו לנזק ולא עשו די למניעתו. הדוקטרינה מוכרת בדיני נזיקין וביטוח, אבל החלה בהדרגה לחדור גם לדיני החוזים. השאלה היא אם ניתן להחילה על חוזה למכירת דירה, שכפוף לא רק לעקרון תום הלב החוזי הכללי, אלא להוראה ספציפית - סעיף 16 לחוק המכר. בדיוק בנקודה זו נחלקו השופטים. שופטי הרוב קבעו שמדובר בסעיף קוגנטי (מחייב, שלא ניתן להתנות עליו) ומשום כך אין להטיל אשם על הרוכשים. "בעימות שבין מוכר־מפר שידע או שהיה עליו לדעת בעת גמירת החוזה את דבר קיומן של עובדות מסוימות

שאותן לא גילה לקונה - לבין רשלנות הקונה שלא בדק ולא גילה אותן עובדות (ואפילו הצהיר שעשה כן) - יד הקונה על העליונה", כתב מלצר, והוסיף כי אפילו אם מדובר בדיני נזיקין שבהם מוכרת תורת האשם התורם, היא אינה חלה בעוולת תרמית.

נקודת המוצא של רובינשטיין שונה. הדגש שלו הוא על התנהגות הקונים. "פנייה פשוטה לרשויות, שההיגיון מחייב שתיעשה כשאדם רוכש לו בית במיטב כספו, היה בכוחה לסייע למניעת הפרשה", כתב השופט ותהה: "היש מקום לשלילה גורפת של עקרון אשם תורם בנסיבות של אי־התאמה בממכר שהקונה לא ידע עליה אף שבבדיקה פשוטה יכול היה לגלותה?". המחלוקת יכולה להניב דיון נוסף וגם סיכוי לעמדת המיעוט. ייתכן שדעת הרוב צודקת מבחינת התוצאה, אבל הנימוק שפוטר את חוק המכר ממדיניות משפטית כללית מקובלת ונהוגה ראוי בהחלט לבירור נוסף.

שיתוף בטוויטר שיתוף בוואטסאפ שיתוף בפייסבוק שיתוף במייל

תגיות

22 תגובות לכתיבת תגובה לכתיבת תגובה

21.
על המוכר ליידע את הקונה בכל ולהחתים אותו לפני העסקה כנס
יתכן והקונה ידע שחלק מהבית לא מאושר לבניה מתוך כוונה להתחמק מתשלום ארנונה מוגדל דבר שיטיב גם אתו בהמשך ועכשיו הוא בא בטענות על המוכר ליידע את הקונה בכל מה הא יודע ולהחתים את הקונה על החריגות כך הוא קונה את הנכס בכל מקרה לא ניתן להעביר בעלות ללא אישור הרשות המקומית שאין חובות על הנכס באותה הזדמנות אפשר לגשת למחלקת התכנון והבניה ולראות את התוכניות שאושרו לגבי הנכס דבר שעושה כמעט כל קונה דבר בסיסי ביותר
אפשר אחרת  |  06.03.14
20.
ישנו דבר בסיסי הנקרא בדק בית.
אבל הישראלי הממוצע המשלם במיטב כספו בוחר לחסוך את עלות הבדיקה; אבל לחסוך שקלים בודדים על מצלמה או כל פריט אחר הוא יחרוש את הרשת. הלקוחות האמריקאים שלי מאידך, משלמים 3,000 שקל בשמחה ונעזרים בשרותי מהנדס וחברה העושה בדק בית. ועל הראשונים נאמר "הזול יקר".
מתווך על  |  06.03.14
19.
תביעה של הקונה בשל ליקויים בבית
לדעתי מאוד קשה לבדוק ליקויים בבית במיוחד כשיש נזילות ועובש בבית. לי אישית זה קרה, לאחר שקניתי את הבית מחברת פרזות, לאחר כשנה גיליתי שיש לנו, נזילה רצינית בבית וגם עובש בכל הבית, ועוד ליקויים. חברת פרזות התעלמה בטענה שראיתי את הבית והסכמתי לקנות אותו.
תמר כהן , ירושלים  |  06.03.14
לכל התגובות