נופשים גם ממס

ב-20 השנים האחרונות שווקו דירות נופש רבות אשר נבנו לאורך חוף הים. לאור ייעודן הציבורי של הקרקעות הסמוכות לחוף ובהתחשב באינטרס הציבורי בשימורן לרווחת הציבור הרחב, הוגבלה האפשרות לעשות בהן שימוש פרטי.

בהתאם נקבע כי על בעלי הדירות להעמיד את דירותיהם לרשות הציבור, אם באמצעות מאגר הדירות ואם בכל דרך אחרת, במשך מרבית השנה. ב־21.1.2014 פורסמו שני פסקי דין של בית המשפט העליון הדנים בהיבטי מיסוי מקרקעין על דירת נופש. פסק הדין הראשון דן בשאלת הזכאות למדרגות מס הרכישה, ואילו השני דן בפטור ממס שבח.

בשני פסקי הדין נפסק כי דירת הנופש אינה נחשבת כדירת מגורים, ולפיכך אינה זכאית להטבות שלהן זכאיות דירות מגורים (מדרגות מס רכישה מופחתות בידי הרוכש, ופטור ממס שבח בידי המוכר). עם זאת ועל אף התוצאה הזהה, הדגיש העליון כי יש להבחין בין הגדרת "דירת מגורים" לעניין מס רכישה לבין הגדרתה לעניין מס שבח. לעניין מס רכישה, נקבע שכדי לסווג נכס כדירת מגורים צריכים להתקיים הן המבחן האובייקטיבי (לנכס מאפיינים של דירה) והן המבחן הסובייקטיבי (ייעוד למגורים בפועל לפי אופי ואינטנסיביות השימוש ואורך תקופת השימוש).

באשר לדירת הנופש הגיע בית המשפט לכלל מסקנה כי בהיעדר כוונה למגורים, הדירה אינה מהווה "דירת מגורים" לפי המבחן הסובייקטיבי ולכן אינה זכאית לשיעורי מס הרכישה המדורגים. באשר למס השבח נפסק כי יש להפעיל את המבחן האובייקטיבי ולבחון את הפוטנציאל הממשי להשתמש בדירה למגורים. אולם נראה כי דווקא שינויי החקיקה האחרונים מביאים לכך שפסק הדין שבא להחמיר עם דירות הנופש דווקא מיטיב עם רוכשיהן.

במסגרת החקיקה החדשה הושת מס

רכישה מדורג גבוה ברכישת דירת מגורים להשקעה, וכן ברכישת דירת מגורים בידי תושב חוץ (עד 10% מס רכישה). זאת בהשוואה לשיעור מס רכישה של 6% שחל על נדל"ן אחר. יוצא כי פסקי הדין שמסווגים את דירת הנופש כנדל"ן אחר שאינו דירת מגורים מביאים להטלת מס מופחת.

גם לגבי מס השבח, מאז שבוטל הפטור לדירת השקעה החל מ־1.1.2014 נראה כי רלבנטיות הסיווג כדירת מגורים לגבי מי שמחזיק בה כדירה נוספת הולכת ופוחתת. לעתים החזקה בדירת מגורים נוספת עלולה לשלול את הפטור המגיע לבעליה של דירת מגורים אחרת, ואילו סיווג דירת הנופש כדירה שאינה למגורים הופך את הדירה האחרת לדירת מגורים יחידה הזכאית לפטור.

הכותב הוא שותף ומנהל מחלקת מיסוי נדל"ן בפירמת BDO זיו האפט