רק חצי מהתחלות הבנייה הן על קרקע של המדינה

המדינה חולשת על רובן המכריע של הקרקעות הפנויות לבנייה בישראל, אך המונופול הזה אינו בא לידי ביטוי בהתחלות הבנייה: קומץ הקרקעות המוחזקות על ידי גורמים פרטיים ועסקיים בישראל הוא כ־7% בלבד משטחי המדינה, אלא שקומץ זה מייצר בכל שנה בעשור האחרון כמחצית מהתחלות הבנייה בישראל.

לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שהתפרסמו לאחרונה, כ־21 אלף דירות מתוך 44 אלף התחלות בנייה בשנת 2013 נבנו על קרקע בבעלות פרטית. מדובר ב־47% מהתחלות בנייה שבוצעו על קרקע פרטית לעומת 53% על שטחים שאינם פרטיים, לפי החלוקה הבאה: 44% הם על קרקעות מדינה; 6.5% בשטחי יהודה ושומרון ועוד 2.5% שהבעלות עליהם אינה ידועה.

אילוסטרציה | צילום: יריב כץ

מתוך כלל קרקעות המדינה - המהוות כ־93% מכלל הקרקעות במדינה - כרבע מוחכרות, ואילו 75% מהקרקעות, ללא דרכים, הנן קרקעות פנויות. כך על פי דו"ח השמאי הממשלתי הראשי ממאי 2013.

רק במחוז אחד התחלות הבנייה על קרקע שבבעלות המדינה רבות מאלה שעל קרקעות פרטיות: מחוז הדרום. שם הוחל בבניית 4,441 דירות ב־2013 על אדמת מדינה בהשוואה ל־790 יחידות דיור על אדמות פרטיות. לעומת זאת, במחוזות המרכז, תל אביב, ירושלים, חיפה והצפון, מספקים בעלי הקרקעות הפרטיות מענה לבניית יותר יחידות דיור מאשר המדינה עצמה. בתל אביב המצב הוא החמור ביותר: היחס בין התחלות הבנייה על קרקע של המדינה להתחלות בנייה על קרקע פרטית הוא כמעט 1 ל־4. כלומר, על כל התחלת בנייה של דירה על קרקע מדינה במחוז תל אביב, יש ארבע התחלות בנייה על קרקע פרטית.

אם כן, כיצד ייתכן מצב מתמשך ולפיו מספר התחלות הבנייה ברחבי הארץ מתחלקות פחות או יותר שווה בשווה בין רשות מקרקעי ישראל לבין קרקעות בבעלות פרטית המהוות פחות מעשירית משטח המדינה. בייחוד בתקופה שבה מצוקת הדיור כה בוערת והצורך במענה לביקושים הערים כה גדול. התשובה לכך טמונה במכלול של גורמים.

מומחי הנדל"ן מסבירים "המלחמה על הקרקע עצומה ולא לטובת רוכש הדירה הסופי" שמשון הראל, בעלים משותף ומנכ"ל חברת אמריקה ישראל להשקעות: "בעלי הקרקעות הפרטיות פועלים בשוק חופשי של היצע וביקוש, ומנהלים על כל מגרש משא ומתן עם כמה קונים פוטנציאליים" עינת פז-פרנקל, תגובה אחתלכתבה המלאה

ראשית, קרקעות רבות באזורי הביקוש במרכז הארץ הן בבעלות פרטית. שכונות שלמות בבנייה רוויה במרכז הארץ נבנו בשנים האחרונות, ועדיין נבנות, על קרקעות שברובן המכריע הן פרטיות, ביניהן השכונות אם המושבות וכפר גנים בפתח תקווה, חלקים נרחבים במערב ראשון לציון, חלקים מרעננה, קרקעות לאלפי יחידות דיור בבת ים, מתחם הגוש הגדול בצפון תל אביב, חלקים מבאר יעקב, מתחם קריניצי ברמת גן, ועוד. במילים אחרות: הקרקעות הפרטיות נמצאות בריכוז גבוה יחסית דווקא באזור מרכז הארץ.

סיבה נוספת לכך שיש התחלות בנייה רבות בקרקעות פרטיות היא כלכלית. בעלי קרקע פרטיים - בין אם חברות עסקיות ובין אם אנשים - מעוניינים לקדם הפשרה (שינוי ייעוד מחקלאות למגורים), תכנון של הקרקע לבניית דירות, ופיתוח הקרקע (תשתיות, כבישים ומבני ציבור), כמה שיותר מהר על מנת לבנות על הקרקע, למכור דירות, ולהשיא רווח.

נוסף לכך, נראה כי מלבד הבעלים הפרטיים גם הרשויות המקומיות מעדיפות לקדם דווקא קרקעות אלה. כאשר מאושרת תוכנית בנייה על קרקע פרטית, בעלי התוכנית משלמים היטל השבחה לעירייה בשיעור של 50% מערך הקרקע. לעומת זאת, כשתוכנית בקרקע של המדינה מקבלת אישור, המדינה משלמת "תשלום חלף היטל השבחה", בדרך כלל בשיעור של 12%. לרשות המקומית, אם כן, משתלם יותר לקדם תוכניות על קרקעות פרטיות ולגרוף את היטל ההשבחה שלעיתים אף מגיע לעשרות מיליוני שקלים לפרויקט, מאשר להסתפק בתחליף הצנוע יחסית המגיע אליהן מהמדינה.

בעיית המחסור בהתחלות בנייה על קרקע בבעלות המדינה מתחדדת בעיקר נוכח מצוקת הדיור של השנים האחרונות והביקוש הגדול לדירות ולקרקעות. העדר תחרות משמעותית לבעלי הקרקעות הפרטיות במרכז מצד רשות מקרקעי ישראל, מאפשרת להם להעלות את מחיר הקרקעות ולמכור אותן למרבה במחיר.

14 אלף צמודי קרקע מדי שנה מאז 2009

בתוך כך, הדו"ח הרבעוני על התחלות בנייה שפרסמה לאחרונה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, חושף את השיעור הגבוה של התחלות הבנייה של בתים פרטיים ודו־משפחתיים בארץ כה קטנה כישראל. בשנת 2013 היוו התחלות הבנייה של צמודי קרקע כ־30% מכלל התחלות הבנייה בארץ - 44.3 אלף יחידות דיור - ובמילים אחרות: מתוך כל 10 דירות שנבנו שלוש הן בתים פרטיים.

בימים אלה של מצוקת דיור, נשאלת השאלה אם לא יהא זה נכון לבנות יותר יחידות דיור על כל דונם, כלומר, בבנייה רוויה ולא צמודת קרקע. אלא שמספרית, כמות התחלות הבנייה של צמודי קרקע כמעט לא השתנתה בחמש השנים האחרונות, שבהן זינקו מחירי הדירות ב־50%.

על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בכל שנה מאז 2009 הוחל בבנייתם של כ־14 אלף בתים פרטיים בממוצע. כמעט אותו מספר כבר ארבע שנים. אלא שבכל אחת מהשנים הללו מספר כלל התחלות הבנייה בארץ לא היה קבוע ולכן שיעור בניית הבתים הפרטיים משתנה.

482 בתים פרטיים נבנו ב־2013 במחוז תל אביב

קיימים הבדלים משמעותיים במספר התחלות הבנייה של צמודי קרקע בין הפריפריה לבין המרכז.

כך למשל, כ־66% מיחידות הדיור שהוחל בבנייתן במחוז הצפון היו צמודי קרקע, בהשוואה ל־9% במחוז תל אביב. מצב זה נראה טבעי נוכח אופי המגורים במחוזות אלה, אלא שהעובדה כי בשנת 2013 הוחל בבניית 482 בתים פרטיים במחוז תל אביב המבוקש והיקר, וכי ברבעון הרביעי של 2013 זינק מחירה הממוצע של דירה במחוז זה ב־11% בהשוואה לרבעון המקביל בשנת 2012 לרמה של 2.17 מיליון שקל, מצביעה על כך שייתכן כי גם 482 בתים פרטיים הם יותר מדי.

במחוז המרכז המצב אף גרוע מכך: על כל ארבע דירות בבנייה רוויה, הוחל בבנייתו של בית פרטי אחד. האם במחוז זה חמישית מיחידות הדיור - 2,500 התחלות בנייה, מתוך 12.5 אלף ב־2013 - צריכות להיות פרטיות? סביר להניח שאם מחירי הדירות לא יתמתנו בקרוב, קובעי המדיניות והמתכננים במדינה יחלו להבין שהתשובה לכך היא - לא.